לאחרונה קבע בימ"ש השלום בחיפה כי תשלום למינהל מקרקעי ישראל עבור תוספת בניה, על פי חוזה פיתוח בין הצדדים ישולם כתוספת לדמי חכירה ולא כדמי היתר. ה"פ 1266-07, אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל.

נסיבות פסק הדין

בשנת 1992 נחתם בין החברה למינהל מקרקעי ישראל (להלן "מ.מ.י") חוזה פיתוח מהוון לגבי קרקע שנועדה לפרויקט בניה. החברה שילמה דמי חכירה מהוונים בסך של 1,612,894 ₪ (ערכי 1992), בתמורה לזכויות שהוענקו לה במסגרת חוזה הפיתוח.

בחוזה הפיתוח ההתייחסות היתה לבניה של 55,513 מ"ר בניה רוויה למגורים ועוד 554 מ"ר של חזית מסחרית (כלומר, 56,067 מ"ר כולל), אך בפועל נבנו 454 מ"ר נוספים בשטח המסחרי.

המחלוקת

הצדדים מסכימים עקרונית כי יש צורך לשלם לממ"י תשלום נוסף בגין תוספת הבניה, אך חלוקים לגבי אופן חישובו.

החברה טוענת כי יש לשלם לגבי תוספת הבניה תשלום נוסף אשר יהא יחסי לתשלום עבור השטח שלגביו נחתם חוזה הפיתוח.

לטענתה, יש לבצע חישוב מתמטי פשוט (ערך משולש) בכל הנוגע לתוספת הבניה ולגזור את התשלום הנוסף מדמי החכירה המהוונים ששולמו לגבי סך השטח. לשיטתה, שולמו 1,612,894 ₪ בצירוף מע"מ לגבי שטח כולל של 56,067 מ"ר, משמע, כ-29 ₪ לכל מ"ר (ערכי 1992). אם מחשבים מה התשלום הפרופורציונאלי הנוסף שיש לגבות עבור תוספת הבניה בשטח של 454 מ"ר, הרי שהתוספת הינה בסך של 454 מ"ר X 29 ₪/מ"ר = 13,166 ₪.

ממ"י טוען מנגד כי יש לחשב את התשלום הנוסף על בסיס חוות דעת שמאית לגבי שווי תוספת הבניה נכון לשנת 2006. ע"פ חוו"ד של שמאית מטעם ממ"י משנת 2006, שווי תוספת הבניה הינו 1,135,000 ₪, והתשלום הנדרש הינו בשיעור של 91% מסכום זה, ובתוספת מע"מ, ובסה"כ 1,203,270 ₪.

ביהמ"ש מצא כי לממ"י יש סמכות לגבות תשלום נוסף לגבי תוספת הבניה, וכי חוזה הפיתוח מציין כי התוספת תחוייב "במלוא ההפרש".

דיון

ביהמ"ש לא קיבל את פרשנותו של ממ"י ל'מלוא ההפרש' מנימוקים אלה:

ראשית, ממ"י אינו מציע פרשנות למונח 'מלוא ההפרש' אלא סבור כי בגין תוספת בניה יש לגבות דמי היתר. אולם, אם היתה בכוונתו לגבות דמי היתר בגין תוספת בניה הרי שהיה מציין זאת במפורש בחוזה ומשתמש במונח זה חד משמעי זה הידוע לכל. לעומת זאת, הוא השתמש במונח 'מלוא ההפרש' ובכך סבור ביהמ"ש כי ממ"י התכוון ל'משהו אחר' בדמות תוספת יחסית לתשלום דמי החכירה השנתיים המהוונים.

שנית, אף ממסמכי ממ"י עולה כי לעיתים ההתייחסות שלו היתה לדמי היתר ולעיתים ל"משהו אחר". מכתב הדרישה הראשון של ממ"י התייחס לתשלום "דמי היתר" לגבי תוספת הבניה, אך הדרישה השניה לתשלום מתייחסת ל"דמי היוון" לגבי התוספת. בכך יש להצביע שלא יכול להיות שהפרשנות הבלעדית של המונח "הפרש" הינה "דמי היתר".

שלישית, הואיל ויש כמה דרכים פרשניות – הרי שיש לעשות שימוש בכלל הפרשני לפיו יש לפרש את המסמך כנגד מנסחו, ממ"י.

רביעית, הפסיקה חזרה וקבעה במקרים דומים כי יש לפרש את חוזי הפיתוח וחוזי החכירה כנגד ממ"י, לא רק בשל שהוא המנסח אלא בשל מעמדו המיוחד.

יתכן ולו לא היתה התוספת לגבי התנאים המיוחדים – היה ניתן להעתר לפרשנות שמציע ממ"י, אך שעה שהצדדים הוסיפו במפורש תנאים מיוחדים לגבי החוזה הספציפי, היה צורך להקפיד על ניסוחם. ביהמ"ש סבור כי הניסוח עולה בקנה אחד עם עמדת החברה, ואף אם היה מקום לשתי פרשנויות ואף אם נותר ספק – הרי שיש לקבל את הפירוש המיטיב עם החברה.

חמישית, העמדה לפיה יש לשלם דמי היתר יונקת שורשים מההנחה שהחברה בנתה את תוספת הבניה בניגוד לחוזה הפיתוח או חוזה החכירה או התוכניות או היתרי הבניה. אלא, שהצדדים לא התכוונו לכך שאם התוכנית תשונה וניתן יהיה לבנות שטח מסחרי גדול יותר – יהא צורך לשלם דמי היתר, כאילו הבניה הינה בניגוד למוסכם בחוזה. הם צפו שינוי אפשרי, צפו תוספת בניה אפשרית, והתכוונו שהשינוי או התוספת יהוו חלק מהחוזה ולא הפרה של החוזה.

יש לאבחן מקרה זה ממקרים בהם חוזה הפיתוח וחוזה החכירה מתייחסים לקיבולת הבניה כנתון "אבסולוטי", קבוע וחד משמעי – שאז כל סטיה ממנו וכל "הטבה" לטובת החוכר מחייבת הגשת בקשה להיתר בניה, ומאפשרת לממ"י לדרוש "דמי היתר" עבור הסכמתו לקבלת היתר הבניה.

ששית, ביהמ"ש לא קיבל את עמדת ממ"י לפיה אין לאפשר לחברה להנות מההטבות שניתנו לה לגבי שטח המגורים ככל שעסקינן בשטח המסחרי.

לדעת ביהמ"ש אין להתייחס לתוספת הבניה כאל חריגה מחוזה הפיתוח, אלא לחשב את התשלום הנוסף ביחס לתשלום המקורי, ולתת לחברה את "ההטבות" שהיא קיבלה בזמנו.

שביעית, לא הוצגה בפני ביהמ"ש החלטה של ממ"י המסבירה את אופן החישוב – אשר יש בה כדי להסביר את אופן החישוב של "דמי ההיתר".

פסק הדין

כאמור, ביהמ"ש סבר כי הפירוש הראוי של המונח "הפרש" הינו הפער שבין השטח על פי התוכניות המקורית שעל בסיסן חושבה התמורה לבין השטח שנבנה בפועל, וכי יש לשלם תוספת לדמי החכירה המהוונים השנתיים שתהא פרופורציונלית לאותו פער.

עם זאת, ביהמ"ש לא קיבל במלואה את ההצעה הפרשנית של החברה לגבי חישוב התשלום הנוסף וסבר כי חישוב שכזה אינו הוגן, שכן את התמורה החוזית חישבו כנגזרת של "הערך היסודי של המגרש" (תוך לקיחה בחשבון של ההנחות וההטבות הרלבנטיות), אך יש להניח ש"הערך היסודי של המגרש", נכון ליום אישור העסקה – נקבע, בין היתר, בזיקה לתוכניות הרלבנטיות באותה העת.

עפ"י ביהמ"ש, סביר שערך המגרש הבסיסי הוערך כפי שהוערך על בסיס ההנחה שניתן לבנות עליו X מ"ר למגורים ו Y-מ"ר מסחרי. אם השמאי שהעריך את שווי הקרקע ביום העסקה היה יודע שניתן יהיה לבנות 1,000 מ"ר מסחרי במקום רק 550 מ"ר מסחרי, הוא היה מעריך את שווי הקרקע כגבוה יותר.

לביהמ"ש היה קשה לבצע את החישוב המדויק של התוספת הראויה לתשלום.

בהעדר נתונים אחרים, הוא יצא מנקודת ההנחה המופיעה בדרישת התשלום הראשונה, לפיה שווי כל מ"ר מסחרי היה בסך 1,000 ₪ נכון לשנת 1994 ושיש להוסיף סכום זה במלואו לשווי המגרש. כך שהתוספת לשווי של המגרש צריכה היתה להיות 454,000 ₪ נוספים בגין תוספת הבניה.

אולם אין לדרוש את כל התוספת (או 91% ממנה, כפי שדרש ממ"י בדרישה הראשונה) אלא רק חלק יחסי, באותו היחס שבין "הערך היסודי של המגרש" לבין "התמורה" בחוזה הפיתוח.

יחס זה הינו 1,612,894 חלקי 5,018,588 = 0.32 (ששיקף הנחות והטבות משמעותיות). ביהמ"ש הכפיל את "המקדם" בתוספת והגיע לתוצאה של 145,908 ₪.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.