שני פסקי דין שניתנו לאחרונה עוסקים בדרישות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לתוספת תשלומים כגון דמי היתר ודמי חכירה מהוונים.

דמי היתר בגין תוספת בנייה ושינוי ייעוד

בפסה"ד בעניין סיגל יזמות ובניה בע"מ נגד ממ"י (א 486/05), הסכימו הצדדים כי על התובעת לשלם למינהל דמי היתר בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כאשר המחלוקת התמקדה בסוגיית פרשנות ההוראות.

ביהמ"ש המחוזי בחיפה נדרש לקבוע האם מדובר ב"תוספת בנייה", שאז יש לחייב בדמי היתר רק על השטח העולה על שטח המבנה הקודם, או שמא יש לחשב את דמי ההיתר על מלוא שטח הבנייה בהיותה בנייה חדשה; וכן – האם יש בהסכם החכירה החדש ולפיו מטרת השכירות היא למבנה ציבורי מסחרי, משום "שינוי ייעוד" לעומת המצב הקודם.

העובדות:

התובעת, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן, רכשה זכויות חכירה בנכס, שהוא בבעלות מלאה של הקרן הקיימת לישראל, שאדמותיה מנוהלות על-ידי המינהל. על-פי הסכם החכירה שעליו חתמה התובעת, נקבעה מטרת השכירות כ"בית תרבות בלבד". בעת רכישת הנכס היה בנוי עליו מבנה של 2.5 קומות בשטח כולל של כ-750 מ"ר.

לאחר רכישת הנכס יזמה התובעת שינויים שונים במבנה, ומשבקשותיה לשינוי המבנה נדחו, יזמה תכנית חדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית בניין חדש. לצורך כך הכינה התובעת תכנית בנייה ופנתה לקבלת היתר מוועדות התכנון והבנייה. בבקשה להיתר התבקש גם שינוי ייעוד המבנה מ"ייעוד ציבורי" ל"מוסד ציבורי". לאחר שהתקבל האישור החלה התובעת בעבודות להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש. המבנה החדש שתוכנן על-ידי התובעת הוא מבנה של 3 קומות בשטח כולל של 1,856 מ"ר. המבנה שתוכנן על-ידי התובעת נועד להשכרה למרפאה וכן כולל שטחי מסחר נוספים להשכרה.

עם קבלת התכנית החדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש, הוציא המינהל לתובעת דרישה לתשלום דמי היתר. דמי ההיתר חושבו על-פי ההוראות בעניין "תוספת בנייה למבנה קיים".

דיון:

החלטת מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטית לענייננו היא החלטה 402. הגדרת "שינוי ייעוד ו/או ניצול" בהחלטה 402 כוללת שני חלקים: הרישא עניינה שינוי בייעוד המגרש, ללא קשר לשאלה אם מתווספת לכך בנייה נוספת אם לאו, והסיפא עניינה בנייה חורגת מגדר "תוספת בנייה". משמע, מכוחה של הסיפא, גם אם לא נעשה שינוי ייעוד, אולם המקרה חורג מהגדרת "תוספת בנייה" יחושבו דמי ההיתר על-פי "שינוי ייעוד ו/או ניצול". על-פי הרישא, מקרה שבו השינוי הנדרש הוא שינוי ייעוד, אין כל צורך לבדוק את התקיימות תנאי "תוספת בנייה", שכן מרגע שהייעוד משתנה יחושבו דמי ההיתר על-פי הוראות "שינוי ייעוד ו/או ניצול", אפילו לא כלל השינוי תוספת בנייה כלשהי.

יש לזכור כי ההגדרה מתייחסת לשינוי ייעוד הסכמי, ולא לשינוי ייעוד על-פי דיני התכנון והבנייה. בחוזי החכירה מגדיר המינהל את הייעוד של המגרש המוחכר, וכל שינוי בייעוד זה נכלל ברישא להגדרת "שינוי ייעוד ו/או ניצול".

ביהמ"ש דחה את התביעה וקבע כי עיון בהסכם החכירה מגלה שייעוד המגרש כלל לא הוגדר, והמקום המיועד לרישום הייעוד נותר ריק. משמע, לו השינוי המבוקש היה נוגע רק לייעוד המגרש, הרי שהמינהל לא רשאי היה לדרוש כל דמי היתר, שהרי לא הוגדר כל ייעוד בחוזה החכירה המקורי.

יחד עם זאת, המקרה דנא אינו נופל לגדרה של "תוספת בנייה" ע"פ החלטה 402, ועל כן חישוב דמי ההיתר לפי "שינוי ייעוד ו/או ניצול" יתבסס על הסיפא להגדרה, דהיינו בנייה שאיננה נכללת בהגדרת "תוספת בנייה".

המינהל ערך את חישוב דמי ההיתר ע"פ ההשוואה בין שווי המגרש ע"פ מטרת השכירות המקורית והיקף הבנייה המקורי (דהיינו מבנה בית תרבות בשטח של כ-750 מ"ר) לעומת שווי הייעוד הנוכחי ע"פ היקף הבנייה החדש (דהיינו מבנה ציבורי מסחרי בשטח של 1,856 מ"ר).

ביהמ"ש לא מצא כל פסול בדרך חישוב זו, התואמת את הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל ביחס ל"שינוי ייעוד ו/או ניצול".

קיבולת הבניה המותרת ע"פ התב"ע היא המוגדרת בחוזה הפיתוח

ביהמ"ש המחוזי בנצרת קיבל את ערעורה של חברת לוקי בניה ופיתוח בע"מ (עא 1058/07) וקבע כי היא אינה מחויבת בתשלום נוסף למינהל מקרקעי ישראל, מעבר למה ששילמה על פי חוזה הפיתוח, בגין בנייה של חניות.

העובדות:

חוזה הפיתוח שנחתם עם המינהל הקנה ללוקי את הזכות לבנות במתחם מבנים בהתאם ל"שיעור הניצול". מונח זה הוגדר בחוזה הפיתוח כקיבולת הבניה המותרת על פי התב"ע, תוך פירוט כי המדובר ב- 10,500 מ"ר מבונים. כן נכלל בחוזה הפיתוח תנאי, לפיו הגדלה בקיבולת הבניה מעבר לאמור בחוזה הפיתוח, תחייב את לוקי בתשלום נוסף.

לאחר שלוקי שילמה את דמי ההיוון הוציא לה המינהל דרישה לתשלום תוספת דמי היוון על החניות המקורות, בגין מימוש בניה מעבר לקיבולת הבניה המותרת עפ"י חוזה הפיתוח. לוקי טענה כי בניית החניות הינה חלק מקיבולת הבניה עפ"י התב"ע ואינה מהווה תוספת בניה אשר יש לחייב בגינה בתוספת תשלום.

דיון:

בימ"ש השלום קבע כי חוזה הפיתוח קשור קשר הדוק לתב"ע וקיבולת הבניה המוגדרת בו היא אותה קיבולת בניה המותרת עפ"י התב"ע. יחד עם זאת, הגיע בימ"ש השלום למסקנה כי שטחי החניה המקורה הינם שטחי שירות המוחרגים מקיבולת הבניה המותרת ולפיכך מדובר בניצול שטח מעבר למותר המחויב בתשלום נוסף למינהל על פי חוזה הפיתוח.

לוקי ערערה למחוזי וזה הפך את החלטת השלום על פיה.

המחוזי הגיע למסקנה כי בפרשנותו של בימ"ש השלום לחוזה הפיתוח ולתב"ע נפלה טעות וכי למעשה חניה מקורה הינה חלק מקיבולת הבניה המותרת. שכן, קיבולת הבניה המותרת, המסתכמת בסך 10,500 מ"ר, מתייחסת אך ורק לשטח הבנייה המותר ביחס ליחידות הדיור עצמן, ואין היא מתייחסת לשטחים אחרים בבנין, המותרים על פי התב"ע, לרבות חניה מקורה, אשר לוקי חויבה לבנות, בהתאם להוראות התב"ע.

בימ"ש השלום לא נתן דעתו לכך, כי על פי הנספח לבינוי ועיצוב, המהווה חלק מתנאי המכרז, חוייבה לוקי למעשה בבניית חניה מקורה ותת קרקעית במגרש.

לאור האמור קבע ביהמ"ש המחוזי כי החניה נכללת בגדר "קיבולת הבניה המותרת", עבורה שילמה לוקי דמי היוון במסגרת חוזה הפיתוח, ולפיכך המינהל אינו זכאי לדמי היוון נוספים.

בחוזרינו מס' 72/2005 ו-30/2006 ציינו את הפסיקה בנושא דמי היתר אשר קבעה כי למינהל אין את הזכות לגבות דמי היתר בהעדר הוראה חוזית מפורשת בחוזה הפיתוח.

כן ראו חוזרנו 38/2007 בקשר עם פס"ד בעליון בעניין תשלום נוסף במהלך הסכם פיתוח.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.