15 באפריל, 2008

א.ג.נ.

חוזר המושבים והמשק המשפחתי

חוזר מספר 39/2008

===============

הנדון: זכויות הבניה בחלקת המגורים בנחלה

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה לאחרונה החלטה בעקבות הצעת מינהל מקרקעי ישראל הפוגעת בזכויות החוזיות שיש לחברי המושבים בחלקת המגורים.

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 9.3.08 התקבלה החלטה בענין "בניה למגורים בחלקות א' בנחלות במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות" להלן נוסח ההחלטה שמספרה הוא 1147:

"בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום ב' באדר ב' תשס"ח (9 במרץ 2008) לקבוע כללים בדבר הבניה למגורים המותרת בחלקה א' של הנחלה, כלהלן:

1. כללי

1.1 החלטה זו מתייחסת לזכויות הבניה למגורים המותרות לבעל נחלה, בין אם בחרה אגודת הישוב להחכיר לבעלי הנחלות בישוב את חלקה א' שבנחלות בחוזה חכירה לדורות עפ"י החלטת מועצה 823 ובין אם טרם החליטה אגודת הישוב על כך וחבריה הינם ברי רשות הנכללים בחוזה המשבצת המתחדש עם האגודה.

1.2 החלטה זו אינה חלה על בעלי נחלות אשר בחרו להצטרף להסדר עיגון זכויותיהם בחלקת המגורים של הנחלה עפ"י החלטת מועצה 979.

2. הגדרות

"נחלה" - מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר חקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ולצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.

"חלקה א'" - חלק הנחלה שהינו שטח רצוף של קרקע, המיועד בתכנית תקפה למגורים, למבנה משק של החוכר ולעיבוד חקלאי. חלקה זו תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות.

"שטח צהוב" - שטח מתוך חלקה א' של הנחלה המיועדת למגורים ולמבני משק בתכנית תקפה וכן שטח שצורף לנחלה לצורך בניית בית מגורים.

"חלקה ב" - חלק מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת הישוב, הנוסף לחלקה א', ומהווה את יתרת שטח הנחלה או חלק ממנה.

3. בניה בנחלות

במושבי עובדים, בכפרים שיתופיים ובמושבות יתיר מינהל מקרקעי ישראל (להלן- "המינהל") בניה למגורים אך ורק בשטח הצהוב כפי שנקבע בתכנית תקפה החלה על הנחלה. זאת בתנאים כמפורט להלן.

לא תותר בניה למגורים בחלקות ב' של הנחלה. איסור הבניה בחלקה ב' יחול גם עת מאפשרת התכנית החלה על המקרקעין בניה בהם.

3.1. מספר יחידות מגורים בנחלה

3.1.1. בעל נחלה רשאי להקים בה יחידת דיור לצרכי מגוריו.

3.1.2. בעל נחלה רשאי להקים יחידה שנייה מיועדת למגורי דור המשך. במושבי עובדים תותר הקמת יחידה שניה לבן ממשיך כהגדרתו בתקנה 3א(א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), התשל"ג-1973.

3.1.3. הקמת יחידת דיור שלישית תותר מקום שהוכח להנחת דעת המינהל,כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הנחלה, לרבות בעל הנחלה ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל הנחלה או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.

3.2. היקף הבניה המותרת בנחלה ללא תשלום

3.2.1 מספר המבנים אשר ניתן לבנות בשטח הצהוב בנחלה יקבע ע"י מוסדות התכנון בתכניות תקפות.

3.2.2 המינהל לא יגבה תשלום עבור בניה של עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת המגורים של בעל הנחלה.

3.2.3 המינהל לא יגבה תשלום עבור בניה של עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת המגורים השניה המיועדת לבן ממשיך.

3.2.4 המינהל לא יגבה תשלום עבור בניה של עד 55 מ"ר מבונה ביחידת המגורים השלישית המיועדת לדור השלישי.

4. הגדלת היקף הבניה בתשלום

עבור בניה בהיקף העולה על השטחים המותרים בבניה ללא תשלום, כמפורט בסעיף 3.2 לעיל, יגבה המינהל תשלום כמפורט להלן:

4.1. עבור בניה שמעל 160 מ"ר ברוטו ביחידה הראשונה וביחידה השניה, ובגין בניה שמעל 55 מ"ר ברוטו ביחידה השלישית בנחלה, ועד למלוא זכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית התקפה שחלה על הנחלה במועד בו הוקצו למתיישב הראשון זכויות בנחלה - יגבה המינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות.

4.2. עבור תוספת בניה ליחידות שבסעיף 3.2 לעיל, המותרת עפ"י תכנית תקפה שאושרה לאחר המועד בו הוקצו למתיישב הראשון הזכויות בנחלה, ובכפוף לתשלום היטל השבחה בפועל ,יגבה המינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור של 46% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות, ובלבד שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות עפ"י התכנית שחלה על המקרקעין בעת הקצאת הנחלה.

4.3. ערך הקרקע יקבע עפ"י שומה פרטנית שיערוך השמאי הממשלתי, שמאי המינהל או מי מטעמם. השומה תערך לקיבולת הבניה המבוקשת ללא פיתוח, או לפי מחיר למ"ר מבונה.

4.4. על התשלומים תחולנה ההנחות הנהוגות באזור, עפ"י מפת אזורי עדיפות לאומית כפי שתהיה במועד הבקשה.

5. תשלום היטל השבחה

היטל השבחה ישולם בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 . בעל נחלה אשר שילם היטל השבחה כאמור לא יהא זכאי לכל החזר ו/או השתתפות מהמינהל בגין תשלומי ההיטל.

6. ההחלטה זו מבטלת את הסעיפים הרלוונטים לנחלות בהחלטת מועצה 1104.

7. תוקפה של החלטה זו מיום אישורה כדין."

כאמור ברישא לחוזרנו, החלטה 1147 מצמצמת את הזכויות החוזיות שיש לבעלי הנחלות בחלקת המגורים.

לעניין סעיף 4.1 להחלטה, שיעור דמי החכירה על תוספת זכויות בחלקת המגורים צריך להיות בדומה למגזר העירוני 31% ולא 91%, עפ"י פסיקת השופטת רות רונן בענין תביעת ממ"י ע"י הרשויות המקומיות לחלף היטל השבחה – ת.א. 1932/00.

לעניין סעיף 4.2 להחלטה, במקרים שהחוכר משלם היטל השבחה עפ"י החוק לוועדה לתכנון ובניה מן הראוי על פי כל הגיון חשבונאי להפחית את מלוא סכום היטל ההשבחה ששולם מהתשלום למינהל. (אלא אם כן תתקבל דרישתנו לתנאי המגזר העירוני (31% דמי חכירה) הקובעים כי היטל השבחה ישולם על ידי החוכר).

נדגיש כי הוראת סעיף 4.2 להחלטה אינן מתייחסת למרבית הנחלות במושבים שמעמדן עדיין הוא בר רשות אשר אינו מחייב בהיטל השבחה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.

בכבוד רב,

ובברכת חג פסח שמח וכשר

בועז מקלר

רואה חשבון