הואיל וזכויות בעלי הנחלות והמשקים החקלאיים ברובן אינן מהוונות מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה כפי שנקבע בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל ועל פי נוהלי המינהל.

במקרים בהם הנחלה מוחזקת עפ"י חוזה חכירה ישן (לפני שנת 1970) ייתכן כי במכירת הנחלה אין חובה לשלם דמי הסכמה למינהל. במקרה מסוים שנדון בבית המשפט נקבע כי לאור נוסח החוזה המינהל אינו רשאי לחייב בדמי הסכמה. קיימים חוזי חכירה רבים בעלי הנוסח דומה בעניין החיוב בדמי הסכמה אולם למרות זאת המינהל מחייב באופן שיטתי בדמי הסכמה. לאור זאת ניתן יהיה לחסוך את תשלום דמי ההסכמה באמצעות בדיקה פשוטה של מערכת החוזים ההיסטורית בטרם תשלום דמי ההסכמה.

בהחלטה 534 נקבע כי דמי ההסכמה יהיו בשיעור של שליש מעליית ערכה של הנחלה. בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי הסכמה שנותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר במחוברים, בשטחי העיבוד ובזכויותיו החקלאיות או לחילופין במחיר הרכישה.

כידוע דמי ההסכמה לנחלות במושבים מחושבים על בסיס שומת מקרקעין לרכיבי הנחלה השונים, אשר נערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם המדינה. השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, מר אייל יצחקי, קבע לאחרונה כללים חדשים (קווים מנחים) לחישוב דמי הסכמה במכירת נחלות חקלאיות.

להלן הכללים החדשים והתייחסותנו:

"מטרת השומה

בשומה המבוצעת לצורך חישוב דמי הסכמה בנחלה יישום השמאי את מרכיבי השווי הבאים:

א. שווי הזכויות בנחלה שנמכרו או הועברו ללא תמורה למועד הקובע שהוא מועד המכר.

ב. התרומה הכלכלית-שמאית של המחוברים לשווי הנחלה הכולל (מרכיב זה הוא חלק משווי הזכויות שהוערך בסעיף א') המחוברים שיובאו בחשבון הם:

- מבני מגורים.

- פיתוח חצר (גינון גדרות ושבילים).

- מבני משק (לרבות חממות ולולים המשותפים למספר נחלות ושאינם חלק מהרוכש המשותף של האגודה).

בשומה לא יובאו בחשבון רכיבים אחרים: מטעים, גידולים חקלאיים וכיוצא באלה.

ג. החלק בשווי הקרקע המיוחס לבניה ששולם בגינה דמי היתר הן למגורים והן לתעסוקה."

התייחסותנו:

ההוראה הקובעת שבשומה לא יובאו בחשבון מטעים וגידולים חקלאיים וזכויות בניה ותעסוקה אשר הוונו.

הסיבה כי מטעים וגידולים חקלאיים לא כלולים בשומה נובעת מכך שבתוספת הראשונה (סעיף 15 א) להחלטה 534 מובאים סכומי ניכוי נורמטיביים לכל אחד מהמטעים והגידולים החקלאיים.

נציין שסכומים אלו לא עודכנו ולא הוצמדו למדד למעלה מ 7 שנים.

העובדה שסכומים אלו נמוכים מהשווי הריאלי שלהם מהווה פגיעה בחקלאים הנדרשים לשלם דמי הסכמה על סכומים אשר השקיעו בעצמם.

שווי הזכויות

"גישת השומה לשווי הזכויות בנחלה

שומת שווי הזכויות בנחלה תבוצע בגישת ההשוואה תוך ביצוע התאמות שמאיות מקובלות ותוך התייחסות לקיומם של מבנים ולמחוברים אחרים (לא יחושב השווי בגישת ההוון אלא ברכיבים יחודיים שאינם מגורים). בהעדר נתוני השוואה לנחלות מהמושב שבו מצויה הנחלה, תבוצע השוואה למחירי נחלות במושבים אחרים קרובים ודומים במאפייניהם ככל האפשר למושב שבו הנחלה הנישומה, תוך ביצוע התאמות נדרשות.

אם השמאי השתכנע, כי המכירה נתבצעה בנסיבות מיוחדות אשר מסבירות את הפער שבין שווי הזכויות והמחיר שבהסכם (לדוגמא מכירה בכינוס נכסים) יוסיף השמאי את התייחסותו לכך בנוסח: "התמורה שנקבעה בהסכם נמוכה משווי הזכויות אולם יחד עם זאת סבירה לנוכח הנסיבות ותנאים המיוחדים שבהם נערכה ההתקשרות."

במקרים כאלה שבהם לדעת השמאי המחיר סביר לנוכח הנסיבות המיוחדות, יביא השמאי בחשבון השפעה זהה גם על תרומת המחוברים ביחס לתרומתם נמכר בתנאם רגילים.

במקרים אלה, יבחר ממ"י אם לחשב את דמי ההסכמה על בסיס השווי או התמורה עפ"י שיקוליו."

התייחסותנו:

תפקידו של השמאי לקבוע האם התמורה שנקבעה בין המוכר לקונה היא סבירה או נמוכה/גבוהה משווי השוק.

בחישוב דמי ההסכמה המינהל לוקח בחשבון או את הערכת השמאי או את התמורה שקבעו הצדדים לפי הגבוה יותר, כך יוצא שבמקרים מסויימים שבעל נחלה משלם דמי הסכמה עבור תמורה שכלל לא קיבל במכירת הנחלה.

לצורך ריכוך הגזרה נקבע בכללים אלו כי אם שוכנע השמאי כי המכירה בוצעה בנסיבות מיוחדות שיש בהן כדי להסביר את ההפרש בין השווי שקבע השמאי לבין התמורה שקבעו הצדדים הרי עליו לקבוע כי לנוכח הנסיבות התמורה שקבעו הצדדים היא סבירה ולקבוע בהתאם את שווי המחוברים אולם כך או כך עדין למינהל החרות להביא בחשבון את " שווי השוק".

אנו מקווים שהוראה זו תיושם שכן עד עתה נקט המינהל בגישה לפיה יש לקבוע את השווי ע"פ התמורה או שווי השוק של הנחלה בלי להתחשב בנסיבות המיוחדות בהן נמכרה.

גישה זו גרמה נזק כבד לבעלי נחלות שנאלצו למכור נחלות במחיר נמוך כתוצאה מנסיבות מיוחדות, מימוש מהיר, גירושין, בעיות רפואיות, פרעון חובות ע"י כונסי נכסים וכד'.

נציין שבחוק מס שבח ובפסקה נקבעו הוראות ברורות שכאשר המחיר שנקבע בין הצדדים בתום לב הוא נמוך משווי השוק. יש לקבוע את השומה ע"פ המחיר שנקבע בין הצדדים ולא ע"פ שווי השוק. לגישה זו כאשר מדובר במכירה ע"י כונס נכסים מס שבח כמעט ואינו מתערב בשווי לעומת זאת גם במכירה ע"י כונס נוהג המינהל לשלוח את העסקה לשמאי לקביעת שווי השוק.

חישוב שווי המחוברים

"עקרונות בחישוב תרומת המחוברים

תרומת שווי המחוברים תכלול מע"מ למבני המגורים ולפיתוח החצר, אך לא תכלול מע"מ למבני המשק, לצימרים ולמבנים עסקיים אחרים.

לעניין התרומה יחושב מרכיב היזמות האופייני בבניה עצמית כחלק מתרומת המחוברים וישוקלל מרכיב פחת ככל שקיים.

לא תחושב תרומה לחלקים במבנה שחורגים מהמותר בתב"ע, ולחלקים אחרים אם בהזמנת השומה נקבע ע"י ממ"י שנבנו שלא כדין.

הריסתו של מבנה על ידי הרוכש לא תעיד בהכרח על אי תרומה לשווי הנחלה במועד הקובע, במקרים שבהם נהרס המבנה על ידי הרוכש, יעריך השמאי את תרומתו של המבנה במועד הקובע בראייתו של הרוכש הסביר.

אם סבור השמאי, כי מבנה מגורים או מבנה אחר הקיים בחלקה הינו מבנה שהשימוש המיטבי בו הוא הריסתו, ישום את מרכיבי התועלת הנצמחת ממנו כמבנה להריסה ככל קיימת זאת עפ"י כללי השמאי המקובלים:

- תרומת המבנה לשימוש ביניים.

- תרומת החיסכון באגרות בניה בהקמת מבנה חדש תחתיו.

- תרומת החיבורים הקיימים לבית (חיבור חשמל, חיבורי מים ותקשורת).

- תרומת החיסכון במס רכישה לדירת מגורים.

התייחסותנו

בחישוב דמי הסכמה יש להפחית משווי התמורה את שווי המחוברים וזאת על מנת שדמי הסכמה ישולמו רק בגין עליית ערך מרכיב הקרקע.

ההוראה שקובעת שבשווי המחוברים לא יובא בחשבון חלק במבנים שחורגים מהמותר בתוכנית בנין עיר אם נקבע ע"י המינהל שנבנו שלא כדין היא בניגוד לעקרונות שמאיים לפיהם יש להתחשב במבנים אלו ולנכות את עלות השווי.

הזכויות באגודה

"רכוש משותף

אין לחשב חלק יחסי ברכוש המשותף של המושב (כסף מזומן בקופת המושב, מיזם חקלאי משותף, מיזמים כלכליים אחרי, מבני ציבור וכיוצא באלה). זאת על אף שמרכיבים אלה יכולים להיות משמעותיים בהשפעתם של שווי השוק של הזכויות בנחלה.

על פי החלטת מועצה 534 מנכה ממ"י משווי הנחלה סכום כספי אחיד בגין מרכיב זה המתעדכן מעת לעת (במועד עריכת כללים אלה בסך 80,000 ₪)."

התייחסותנו

החברות באגודה מעניקה לחבר זכויות בין השאר הזכות להשתתף ברווחי האגודה הנובעים מהפעילות העסקית וזאת מעבר לסכומי מזומנים שבקופה וכד'. השמאי מהממשלתי מכיר בעקרון שסכום שמשולם עבור זכויות המוכר באגודת המושב אינו תשלום עבור הזכויות בקרקע וממילא המינהל אינו רשאי לגבות על סכום זה דמי הסכמה, אולם למרות זאת הוא קובע שאין להתחשב בסכום זה מאחר ובהחלטה 534 נקבע סכום ניכוי אחיד בסך 80,000 ש"ח. אין ספק שסכום זה הוא נמוך ורוב המוחלט של המקרים אינו משקף את זכויות המוכר בהון האגודה. מה עוד שאין זה סביר שיקבע סכום אחיד לכל המושבים.

לאור זאת דעתנו היא שהוראה זו מהווה פגיעה בקנין ויש להביא אותה למבחן משפטי.

כמו כן במקרה דומה של איוש הנחלה מקבל המינהל סכומים גבוהים יותר באם אושרו על ידי רואה חשבון.

"גורם הפיתוח הסביבתי

מערך הנחלה שנקבע לא יופחת מרכיב הפיתוח הסביבתי.

מרכיב הפיתוח נכלל בעדכון לתוספת הראשונה להחלטת מועצה 534 (וכיום הוא בסכום אחיד של 50,000 ₪)."

התייחסותנו

כאמור לעיל ההוראה הקובעת ערך אחיד שלא עודכן לכל המושבים אינה סבירה.

"מע"מ

נחלה על פי הגדרתה מהווה קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת.

מרכיב המע"מ מגולם בחלק שבשווי הנחלה המיוחס למגורים, אולם בגין מרכיב המע"מ בחלק המיוחס לשווי המשקי עשוי הרוכש להזדכות.

היחס בין מרכיב השווי המגורים והשווי המשקי משתנה מאוד מנחלה לנחלה וממושב למושב. בשומות לנחלות לפיכך, לא תהיה במסקנת השומה התייחסות לגורם המע"מ."

"ניכוי דמי היתר ששולמו

אם שולמו בעבר בנחלה דמי היתר (למשל לבניית תוספת עמל 160 מ"ר או עבור חדרי ארוח/מחסן וכיוצא באלה) יש להעריך בנפרד את שווי הקרקע לחלקים אלה למועד הקובע (שישמש את ממ"י להפחתה משווי הזכויות). זאת מאחר וזכויות בניה אלה מהוונות ואין לגבות בגינם דמי הסכמה."

התייחסותנו

הוראה זו היא נכונה והיא כנראה באה לתקן את האמור הוראת אגף חקלאי 11. שם נקבע:

"בעת העברת זכויות של נחלה, ששולם למינהל עבור תוספת בניה בה על פי החלטת המועצה הנ"ל יש להוסיף ל"מחיר היסודי" כפירט נוסף, את הסכום ששולם למינהל בפועל בגין תוספת הבניה, כשהוא משוערך בין המדד הידוע בעת שבוצע התשלום לבין המדד הידוע לתאריך הסכם העברת הזכויות. פעולה זו יש לבצע פעם אחת בלבד, רק בהעברה הראשונה שלאחר התשלום (בהעברת נוספת מובא בחשבון "המחיר היסודי" של ההעברה הקודמת ועל כן אין צורך לחשב שנית).

לפי הוראה זו הניכוי שניתן לחוכר הוא דמי ההיוון ששולמו וזאת מבלי להתחשב בכך שהזכויות במקרקעין נרכשו במלואם ויש להתחשב בשווי השוק העדכני של מקרקעין אלו.

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.