לאחרונה חזר ואימץ בימ"ש השלום ברמלה, מפי כב' השופטת זהבה בוסתן, את הפסיקה הקיימת לפיה בר רשות במקרקעי ישראל אינו חב בהיטל השבחה (עא 10/06 עמירה ביליצר נגד הועדה המקומית לודים).

ביהמ"ש דן בשלושה ערעורים במאוחד, שכן בשלושתם עלתה שאלת חיובו של בר רשות בהיטל השבחה באדמות חקלאיות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל.

בשלושת המקרים נדרשו ברי הרשות ע"י הועדה המקומית לשלם היטל השבחה:

במקרה האחד – בר הרשות ביקש לקבל אישור להעברת זכויות במשק, במקרה השני – הגיש בר הרשות בקשה להיתר, שעניינה הקמת בית מגורים נוסף לבן ממשיך ובמקרה השלישי הגיש בר הרשות בקשה להיתר לשימוש חורג.

ביהמ"ש התייחס תחילה לסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, אשר לא היתה כל התייחסות לגביו בעיקרי הטעון שהוגשו על יד הוועדה המקומית בכל אחד מהערעורים. בסעיף זה נקבע הסדר מיוחד לגבי מקרקעי ישראל ולפיו, לא ישולם במקרקעי ישראל היטל השבחה על פי האמור בתוספת השלישית אלא יחול הסדר מיוחד שבין המינהל לבין הרשויות המקומיות ועל פיו ישלם המינהל לרשויות המקומיות שיעור מסוים (10% או 50%) מהתקבולים השנתיים שיתקבלו בגין מקרקעין שבשטחי אותה רשות מקומית מסוגי העסקאות שפורטו באותו הסדר.

ביהמ"ש סמך דבריו על הפסיקה הקיימת. בפסה"ד בעניין בלוך (ע"א2152/04), אשר בו עמדה לדיון שאלה זהה: חיובו של בר רשות, חבר אגודה חקלאית המחזיק בקרקע שהושכרה לאגודה, בהיטל השבחה - הכריע ביהמ"ש על סמך סעיף 21 כאמור וקבע כי בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה. בפסה"ד בעניין גרוסברד (ע"א 6255/05) שב בית המשפט העליון ואזכר את סעיף 21 לתוספת השלישית כנימוק נוסף לדחיית הטענה שיש לחייב בר רשות בהיטל השבחה.

לפירוט והרחבה בעניין פסה"ד בלוך ראו חוזרנו מס' 6/2005 "מחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה".

כמו בעניין בלוך, כך גם בענייננו סבר ביה"מש שאין כלל צורך לבחון אם מהות היחסים שבין הצדדים (ברי רשות – ממ"י) מלמדת על קיומה של זכות חכירה לדורות וסבר שההסדר המיוחד לגבי מקרקעי ישראל, שמצוי בסעיף 21 לתוספת השלישית, נותן לכך מענה ודי בנימוק זה כדי לדחות את עמדת הוועדה המקומית ולא לחייב את ברי הרשות בהיטל השבחה. אולם בכל זאת, ביהמ"ש המשיך ובחן גם את שאלת מהות הזכויות שרכשו ברי הרשות על פי החוזה והגיע למסקנה כי אין לראותם כחוכרים לדורות.

כדברי ביהמ"ש, בחינת לשונו של החוזה אינה יכולה להוליך למסקנה כי עסקינן בחוזה שמהותו חכירה לדורות. גם הוועדה המקומית ערה לעובדה כי תוכנו של ההסכם אינו מלמד כי עסקינן בחוזה של חכירה לדורות ועל כן היא מבקשת ללמוד על מהות החוזה לא מתוך לשונו אלא מסממנים חיצוניים כמו החלטות המינהל, התנהגות הצדדים, הוראות חוק אחרות והפניה לפסיקה אחרת.

החלטות המינהל הן הסדרים פנימיים שבין המינהל לבין בעלי הזכויות השונים. החלטות אלה אינן סותרות את האמור בחוזים התלת שנתיים. החלטות המינהל נועדו להסדיר את היחסים הפנימיים שבין ברי הרשות למינהל ולא נועדו לקבוע מעמד של חוכר לדורות למחזיק במקרקעין.

בענייננו, לא הונחה תשתית ראייתית לטענה כי הרשות להחזיק במקרקעין ניתנה לתקופה העולה על מספר השנים המצוין בחוזה.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 823, אליה הפנתה הוועדה המקומית ולפיה עומדת לאגודות החקלאיות ולבעלי הנחלות, ובכלל זה ברי הרשות, הזכות לקבל חוזה חכירה לתקופה של 196 שנים, מלמדת באופן ברור כי ללא קבלה של הצעה זו על ידי בר הרשות וחתימה על חוזה חכירה נפרד לא הופך בר הרשות לחוכר לדורות. לגישת ביהמ"ש אין המדובר בעניין טכני גרידא כפי שמנסה ב"כ הוועדה המקומית להציג. חתימת בר הרשות על חוזה חכירה עם המינהל לא רק יוצרת מערכת יחסים ישירה בין המינהל לבר הרשות אלא גם מוציאה את החלקה האמורה מתחום משבצת החוזה התלת שנתי שבין המינהל לאגודה.

סוגיות נוספות בעניין בר רשות ניתן למצוא בחוזרינו מס' 40/06 "זכויות בר רשות בנחלה חקלאית זהות לאלו של חוכר לדורות" ומס' 44/05 "יתרונות מול חסרונות בחוזה חכירה לדורות".

נדגיש, כי להבדל בין בעל הנחלה כבר רשות או "כחוכר לדורות יש משמעויות מרחיקות לכת במהלך יישום החלטה 979". קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים החקלאיים".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.