כללי

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א (ת'א 1858/02 שביט בנימין ואח' נ' רשפון מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית והקרן הקיימת לישראל – מדינת ישראל ) התקבלה תביעה כנגד מינהל מקרקעי ישראל להחכרת מגרש מגורים מבונה ("בית מקצועי") לפי מלוא שטח המגרש ע"פ התב"ע, מהנימוק כי החלטת הנהלת המינהל להגביל את גודל המגרשים המבונים סותרת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל אשר היא הקובעת את מדיניות המקרקעין ועל כן היא חסרת כל תוקף.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן – "המועצה") מס' 339, 438 (שבוטלו ביום 5/11/03 ע"י החלטת מועצה מס' 914) נועדו להעניק לבעלי המקצוע, עובדי ציבור ותושבי המושב שקיבלו מגרשי מגורים מבונים מן המושבים תנאים טובים מאלו החלים לגבי הרחבות.

משרדנו דן בסוגיה הנדונה כבר בשנת 2000 (ראו חוזרנו מס' 23/2000) וקבע עמדה התואמת את פסיקתו של בית המשפט.

במהלך השנים הוציאה הנהלת המינהל שלא בסמכותה, החלטות ששללו את היתרונות שבהחלטות המועצה מס' 339 ו- 438 והשווה אותן לתנאים החלים על הרחבות.

תוצאת פסק הדין היא שכל מי שפנה למינהל עד יום 5/11/2003 היה זכאי לקבל חוזה חכירה בתשלום דמי היוון או דמי חכירה מופחתים על מלוא שטח המגרש לפי התב"ע, בד"כ 2.5 דונם ולא 1/2 דונם לפי החלטת המינהל .

לדעתנו יש להחיל תוצאה זו גם כיום, על כל מי שפנה למינהל עד 5/11/2003 בבקשה להסדר זכויותיו לפי החלטה 438 כפי שיפורט להלן.

רקע

המתיישבים חברים ברשפון מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ (להלן:"המושב"). המתגוררים במושב משנת 1976 , בשנת 1979 קיבלו המתיישבים היתר לבניית ביתם (בית מקצועי) על המגרש שהוקצה להם על ידי המושב בשטח של 1,772 מ"ר לפי התב"ע. התובע כיהן כמזכיר המושב בתור שכזה הוא הוגדר כ"עובד ציבור" של המושב (להלן המתיישבים).

המתיישבים ביקשו לממש את זכותם להחכיר את מלוא המגרש בתשלום דמי חכירה מהוונים בהתאם לשווי המגרש בעת הוצאת היתר הבניה לפי החלטת מועצה 438. המינהל התנה את אישור הבקשה בין השאר בצמצום גודל המגרש שיוחכר לחצי דונם בלבד וויתור על יתרת המגרש ולפיכך דרש להכין תב"ע לפיצול המגרש מכאן עתרו המתיישבים לפתחו של בית המשפט.

המתיישבים טענו כי כי הם זכאים להרשם כחוכרים לדורות של החלקה וכי אין כל תוקף להחלטות הנהלת המינהל בדבר הגבלת גודל המגרשים שכן הן עומדות בסתירה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל וכן כי הם פנו למינהל בטרם בוטלה החלטת המועצה מס' 438 ולפיכך הם זכאים לממש את זכותם לפי החלטה זו.

כמו כן הם מבקשים להצהיר כי החלטת המועצה מס' 914 איננה חלה עליהם, ככל שיש בה כדי לפגוע בזכויותיהם כפי שהיו לפני קבלת ההחלטה, וכי יש לחשב את דמי החכירה המהוונים שעליהם לשלם לפי החלטת המועצה מס' 438.

טענות המינהל

לאור החלטת המועצה מס' 914, שנכנסה לתוקפה ביום 5.11.03, חלף המועד לרישום הזכויות במגרש על שם המתיישבים. המתיישבים לא ניצלו את זכותם לרישום המגרש על שמם מכוח החלטות המועצה טרם ביטולן, משום שדרשו ללא הצדקה כי יירשם על שמם מגרש בשטח של 1,772 מ"ר. ביום 15.9.03, ביקשו להחכיר להם את המגרש בשטחו המלא. במועד זה, חודשיים לפני שפג תוקפה של החלטות מועצה 438 ו- 454, לא ניתן היה להסדיר את זכויותיהם של המתיישבים.

המינהל טען כי אין למתיישבים זכות שיירשם על שמם מגרש בשטח של 1,772 מ"ר, הואיל והדבר מנוגד להחלטות הנהלת המינהל, בהעדר כל נימוק תכנוני או פיזי המונע את פיצול המגרש.

החלטות הנהלת המינהל הן מאוזנות וסבירות, והן מהוות יישום של החלטות מועצת מקרקעי ישראל – לא סטייה מהם.

בית המשפט פסק

ראשית בית המשפט פסק כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת על כך שהחלטות המועצה מס' 339 ו- 438 אינן מגבילות את גודל המגרשים המוחכרים לבעלי מקצוע / עובדי ציבור.

בית המשפט בחן את השאלה מכוח מה החליטה ההנהלה המצומצת של המינהל ביום 24.11.96, ובעקבותיה האגף החקלאי במינהל, להגביל את גודל המגרשים שיוחכרו לבעלי מקצוע, כאשר הגבלה שכזו לא נכללה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל וקבע כי החלטת המינהל התקבלה ללא סמכות.

"השאלה היא מכוח מה מוסמכת היתה ההנהלה המצומצמת של המינהל לקבל החלטה אשר מחילה החלטה של מועצת מקרקעי ישראל על סוג אחר של מגרשים, ומסייגת ומוסיפה תנאים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי החכרת מגרשים מבונים לבעלי מקצוע, שנים לאחר קבלת החלטות המועצה. מדובר בשינוי חשוב ביותר, העולה כדי שינוי מדיניות של המינהל, בכל הנוגע לגודל המגרשים המוחכרים לבעלי מקצוע בכל המושבים בארץ. החלטה עקרונית זו של ההנהלה המצומצמת מהווה שינוי של ממש בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. היא פוגעת בזכויות שהוקנו לבעלי המקצוע במושבים מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומפלה אותם לרעה לעומת בעלי מקצוע שכבר זכו למגרשים גדולים על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל בשנים שקדמו לקבלת ההחלטה של ההנהלה. החלטה משמעותית שכזו היתה יכולה להתקבל, לדעתי, רק במועצת מקרקעי ישראל – לא בהחלטות של ההנהלה המצומצמת של המינהל או האגף החקלאי. העובדה שהמינהל אישר בשנים שקדמו להחלטה משנת 1996 להחכיר לבעלי מקצוע במושבים מגרשים בשטח של 2-3 דונמים, כפי שנעשה לגבי 14 מתוך 21 בעלי המקצוע ברשפון, מעידה על כך שהמינהל הבין כי אין בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל הגבלה כלשהי על שטח המגרשים המוחכרים".

כידוע, סמכותה של מועצת מקרקעי ישראל היא להתוות מדיניות, ואילו סמכות המינהל היא לנהל את מקרקעי ישראל. החוק לא הסמיך את הנהלת המינהל לקבל החלטות בעניינים שבמדיניות, ובפרט שהם הוסדרו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. ההסדרים הראשוניים נקבעים על ידי מועצת מקרקעי ישראל, מכח סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל; מינהל מקרקעי ישראל הוא המנגנון המינהלי, הכפוף לממשלה, המבצע את המדיניות שנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל .

בהחלטת מועצה מס' 438 נקבע במפורש כי "החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי ת.ב.ע. ועל פי גבולותיהם בתכנית". קרי המגרש שיוחכר לבעל המקצוע יהיה בשטח הקבוע לפי התב"ע החלה על המגרש.

החלטות מועצה מס' 339 ו- 438 הם בבחינת ההסדרים הראשוניים אשר העניקו זכות לבעלי מקצוע שאינם בעלי נחלה במושבים לקבל זכות חכירה על המגרשים שמסרו להם המושבים, בית המשפט דחה את טענת המינהל לפיה החלטות הנהלת המינהל והוראות האגף החקלאי הן בבחינת הסדרים משניים, שנועדו ליישם את ההסדרים הראשוניים וקבע כי אלו החלטות העומדות בסתירה להסדרים הראשוניים, ולמצער מסייגות אותם.

"על פי החלטה 438 היה המינהל צריך להחכיר למתיישבים את המגרש על פי התב"ע, קרי, בשטח של 1,772 מ"ר. דרישת המינהל לפצל את המגרש, ולהגיש לשם כך תב"ע חדשה, עומדת בסתירה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל. אין מדובר ביישום של אותה החלטה".

במהלך בירור התביעה הודה המינהל כי עד החלטת מועצה מס' 914 היו רק החלטות הנהלה והוראות אגף שהגבילו את גודל המגרשים וכי המינהל מגביל את גודל המגרשים מכוח ההשוואה לתנאי החכירה בהרחבות, בית המשפט הכריע וקבע את שטענו מאז שנת 2000 כי לא היה מקום להשוואה זו:

"אם כך הם פני הדברים, לא ברור כיצד יכולה היתה ההנהלה המצומצמת של המינהל להחליט בשנת 1996 על עיקור החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ועל השוואת התנאים החלים על מגרשים מבונים לבעלי מקצוע עם התנאים החלים על הרחבות. למעשה, ההנהלה המצומצמת של המינהל קיבלה בשנת 1996 את ההחלטה שמועצת מקרקעי ישראל קיבלה רק בשנת 2001 בהחלטה 914, דהיינו: ביטול ההטבה שניתנה לבעלי מקצוע במגרשים מבונים, והשוואת תנאי החכירה שלהם לתנאי חוכרים חיצוניים שהמושב ממליץ עליהם. המסקנה העולה מכך היא שהחלטות ההנהלה סותרות את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, והן בטלות משום שהתקבלו בלא סמכות שבדין. "

מאחר והחלטות הנהלת המינהל התקבלו ללא סמכות הרי שהן נעדרות כל תוקף משפטי והמינהל, לא היה רשאי לדחות את בקשת המתיישבים שהוגשה בשנת 2003 בטרם בוטלה החלטת מועצה 438 לרשום על שמם את מלוא שטח המגרש ומכאן בית המשפט קבע כי המתיישבים זכאים לממש את החלטה 438 כיום על אף שהיא בוטלה.

המינהל טען כי כיום בכל מקרה לא ניתן ליישם את החלטת מועצה מס' 438 הואיל והיא בוטלה ואף תקופת המעבר לסיום הסדר הזכויות חלף מאז 5/11/03. בית המשפט דחה טענה זו:

"לפיכך, המתיישבים זכאים כיום לדרוש שהמינהל ינהג בהם על פי החלטה 438 – הן בנוגע לגודל המגרש שיוחכר להם, והן בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה המהוונים שיגבו מהם. המתיישבים היו זכאים לכך בעת שביקשו זאת מן המינהל, בטרם פג תוקפה של החלטה 438. המינהל, אשר דחה את בקשתם המוצדקת לקבל חכירה על מלוא שטח המגרש, איננו רשאי לטעון כיום כי בינתיים חל שינוי במצב, וכיום חלה עליהם החלטה 914."

בחוזרנו משנת 2000 התרענו כי החלטות הנהלת המינהל בדבר הגבלת גודל המגרשים המבונים אינן תקפות, כעת יקל על אלו שפעלו בהתאם להמלצתנו ודרשו מהמינהל לחכור את מלוא גודל המגרש והמינהל סרב, לחזור אל המינהל בדרישה לחכור את מלוא המגרש או לקבל פיצוי בעין בין שחתמו לבסוף על חוזה חכירה ובין שלא.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.