בתי המשפט קבעו לא אחת, כי מעמדו של בעל הסכם פיתוח לעניין היטל השבחה, אינו כמעמד בעל המקרקעין או חוכר לדורות ולפיכך אינו חייב בהיטל ההשבחה.

בעניין גרוסברד, חזר ביהמ"ש העליון (רע"א 10074/05) וקבע את ההלכה כי מי שאין בידו חוזה חכירה לדורות אלא רק הסכם פיתוח אינו מחויב בתשלום היטל ההשבחה החל ביחס למקרקעין נשוא ההסכם.

ראו בפירוט בחוזרנו 13/2007, 79/2006, 65/2006.

לאחרונה, ניתן פס"ד ע"י בימ"ש השלום בחיפה ע"י כבוד השופט אברהם אליקים, בעניין יובל הנדסה בע"מ (עש 1001/06) (להלן:"החברה"). שם קבע ביהמ"ש כי למרות שיש בידה רק "הסכם פיתוח" – נהגה החברה כבעלת זכות של חוכר לדורות ולפיכך יש לראותה כחוכר לדורות החייב בהיטל ההשבחה.

נסיבות המקרה הנדון היו שהחברה זכתה ב- 1.12.1999 במכרז שפרסם המינהל, ורכשה זכויות פיתוח בשני מגרשים. לאחר רכישת זכויות הפיתוח, אושר שינוי תכנית מתאר מקומית, שהוגשה ע"י החברה ואשר הביאה להשבחת הזכויות. נכון ליום ההשבחה החברה לא היתה הבעלים של המקרקעין ולא היתה חתומה על חוזה חכירה עם המינהל, שנחתם שנתיים מאוחר יותר.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה") דרשה מן החברה את תשלום היטל ההשבחה, החברה התנגדה ופנתה לביהמ"ש. ביהמ"ש כאמור, דחה את ערעור החברה וחייב אותה בתשלום היטל ההשבחה.

לדברי ביהמ"ש, כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה להטיל היטל השבחה על החברה מותנים בכך, שבעת הטלת ההיטל תהיה החברה, ככל חייב, חוכרת לדורות, והשאלה אם אכן החברה היא חוכר לדורות נבחנה לפי פרשנות החוזה שהיה נגד עיניו.

המבחן אינו מבחן טכני אלא בחינה עובדתית של תוכן ההסכמים עליהם חתמה החברה, התנהגותה במהלך התקופה מיום רכישת הזכויות ועד ליום ההשבחה תוך בדיקת טיבן של הזכויות המוענקות לפי ההסכם בפועל.

לגישת ביהמ"ש, המונח חוכר לדורות לצורך קביעת חבות בהיטל השבחה אינו בהכרח זהה לחוכר לדורות לעניין דיני הקניין ולאור מגוון האפשרויות בהתקשרויות עם המינהל, יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

ככלל, ההתקשרות עם המינהל תחילתה בחוזה פיתוח וסיומה בחוזה חכירה, אך מדובר בשני שלבים שאין האחד מחייב קיומו של השני ואין להסיק מסופה של ההתקשרות על תחילתה. העובדה כי בסופו של יום חתמה החברה על חוזה חכירה, אינה מעידה בהכרח כי נכון ליום ההשבחה היתה זו תוצאה וודאית או אפילו הכרחית, והעובדה כי תחולתו של חוזה החכירה, (שנחתם שנתיים מאוחר להשבחה) הינה תחולה רטרואקטיבית אינה מועילה להכרעת השאלה.

בעניין הנדון, טרם השבחת הזכויות, נהגה החברה כחוכרת לדורות במגרשים נשוא ההיטל, וזה המעמד שגם ניתן לה ע"י המינהל- שהוא הבעלים של הזכויות. ביהמ"ש הסתמך בקביעה זו על העובדות הבאות: החברה יזמה והגישה את התכנית המשביחה, החברה התחייבה לשפות את הוועדה בגין פיצויים שתאלץ לשלם עקב התכנית, החברה שילמה דמי חכירה עוד לפני חתימת חוזה החכירה, המינהל פטר החברה מתשלום כלשהו כלפיו בגין שיפור הזכויות.

ביהמ"ש קובע כי "צודקת המשיבה כי פטור מתשלומים למינהל בגין שיפור הזכויות התכנוניות מעיד על מעמדה של המערערת כחוכרת לדורות בעלת זכויות של קבע להבדיל מבר רשות וזה השלב להבהיר כי לא במקרה לא כונתה המערערת בחוזי הפיתוח או בתוספות כברת רשות."

לאור האמור קבע ביהמ"ש כי החברה הינה חוכרת לדורות ולכן עליה לשאת בהיטל ההשבחה.