1. מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 24.6.2002 הסמיכה את ועדת המשנה של המועצה לאשר שינויים מהותיים בהחלטה 402 מיום 19.12.1988 אשר דנה בשינוי יעוד וניצול קרקעות הנמצאות בתחום המגזר העירוני (ערים ומועצות מקומיות).

2. טרם הדיון במועצת מקרקעי ישראל הוגשה עתירה ע"י התאחדות האיכרים בישראל ואיכרים ותיקים מראשון לציון ומנס ציונה באמצעות עו"ד חיים ועמי עדיני למתן צו על תנאי וצו ביניים כנגד מועצת מקרקעי ישראל על פיו תמנע מועצת מקרקעי ישראל מלדון ולאשר שינוי כלשהוא בהחלטה 402 עד להכרעה בעתירה (ראו חוזרנו 36/2002 "ההצעה לשינוי ייעוד קרקעות במגזר העירוני").

3. בישיבת ועדת המשנה מיום 2.7.2002 אושרו השינויים בהחלטה 402 ובזאת בוצעה כמעט בחשאי רפורמה מהותית במדיניות מקרקעי ישראל הפוגעת קשות בבעלי זכויות בקרקעות במגזר העירוני.

4. במהלך הכנת החומר לעתירה הסתבר כי עמדת מינהל מקרקעי ישראל על פי החלטת הנהלת המינהל מיום 22.1.97 היא להחיל את החלטה 402 על קרקעות עירוניות בכל הנוגע לשינוי יעוד מקרקעין לבניה רוויה (ראו חוזרנו 43/2002 "שינוי יעוד וניצול של קרקע חקלאית במגזר העירוני").

5. להלן עקרי הרפורמה במדיניות שינוי יעוד וניצול קרקעות במגזר העירוני:

   א. החלטה 402 בוטלה ובמקומה תבוא ההחלטה החדשה המאפשרת שינוי יעוד וניצול אך ורק לקרקעות אשר מטרת חכירתן היא למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות ואשר הבנייה באותן קרקעות מומשה.

   ב. ההחלטה חלה אך ורק ביחס לשטחים אשר אינם עולים על 20 דונם. יישום החלטה ביחס לשטחים העולים על 20 דונם יהיה אך ורק עפ"י החלטה פרטנית של ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

   ג. שיטת תשלום דמי ההיתר המהוונים בקיזוז מחצית היטל השבחה בוטלה.

   מעתה ואילך ישולמו דמי היתר מהוונים בשיעור 31% (אזור עדיפות ב' 15.8%, אזור עדיפות א' 9.6%) ללא זכות קיזוז כלשהוא של היטל השבחה.

   ד. ההחלטה החדשה חלה על קרקעות בכל המגזרים, לרבות המגזר החקלאי.

   להלן נוסח הצעת ההחלטה כפי שהוגשה לישיבת מועצת מקרקעי ישראל.

   "מועצת מקרקעי ישראל, בתוקף סמכותה עפ"י סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך

1960 מחליטה כלהלן:

1. הגדרות

   בהחלטה זו תהא למונחים הבאים המשמעות שלהלן:

   "חוזה חכירה" - חוזה חכירה, אשר מטרת החכירה הנקובה בו, הינה למטרת בניה של מבנה למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות בלבד, ואשר הבניה במקרקעין המוחכרים מומשה.

   "שטח מבונה" - שטח עיקרי ושטח שירות, לרבות נפח המבנה.

   "דמי היתר" - דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה

   נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה.

   "תוספת בנייה" - תוספת שטח בנייה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית, וכן הקמת יחידת דיור נוספת, ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:

   א. בבנייה צמודת קרקע למגורים – לא תתווסף, בעקבות מימוש תוספת הבנייה, יותר מיחידה אחת.

   ב. בתעשייה, משרדים, מסחר ומלונאות – תוספת הבנייה תהא במסגרת הרחבת המבנה הקיים, ובעקבות מימושה לא יגדלו אחוזי הבנייה במגרש למעלה מפי שניים.

   "שינוי יעוד ו/או ניצול" – שימוש במגרש למטרה ו/או ליעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה ו/או לבנייה נוספת החורגת מ"תוספת בנייה" כהגדרתה לעיל.

   "פיצול מגרש" - חלוקת מגרש המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול יותר או שטח בנייה גדול יותר, מכפי שהותר עפ"י חוזה החכירה.

2. מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל") יגבה דמי היתר עבור היתר שהוא נותן לחוכר בעל חוזה חכירה להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש.

3. 3.1 המינהל יגבה דמי ההיתר עבור הסכמתו לשינוי יעוד ו/או ניצול ופיצול מגרש.

   3.1 המינהל יגבה דמי היתר עבור תוספת בניה ליחידת מגורים אחת, אם שטחה המבונה של יחידת הדיור הקיימת יחד עם תוספת הבניה המבוקשת עולה על 160 מ"ר.

   3.2 כאשר חושבה התמורה אותה שילם החוכר למינהל עפ"י שטח מבונה בפועל ולא עפ"י מלוא זכויות הבניה אשר ניתן לבנות עפ"י התכנית אשר היתה בתוקף בעת הקצאת המקרקעין, יגבה המינהל מן החוכר דמי היתר עבור כל שטח הבניה הנוסף המבוקש עבורו לא שולם כאמור, החל מהמטר הראשון.

4. בבקשות להיתר עפ"י סעיף 3.1 לעיל שיעור דמי ההיתר יחושבו לפי הכללים הבאים:

   4.1 עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול.

   4.2 עבור פיצול מגרש – 31% מהערך המעודכן של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.

5. בבקשות להיתר עפ"י סעיף 3.2 לעיל יהיה שיעור דמי ההיתר 31% (בחכירה לא מהוונת – 25%) מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספת.

6. בבקשות להיתר עפ"י סעיף 3.3 לעיל, יחושב שיעור דמי ההיתר עפ"י הכללים הבאים:

   6.1 במגזר העירוני – 51% (בחכירה לא מהוונת 40%) מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות.

   6.2 במגזר הכפרי/חקלאי – השיעור הנהוג במינהל להקצאה חדשה לגבי אותו ישוב במועד אישור התוספת.

7. על שיעור התשלום יחולו ההנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות הלאומי, כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

8. חוכר אשר שילם היטל השבחה (עפ"י חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965) וכן שילם דמי היתר בגין אותן זכויות, לא יהא זכאי להחזר מהמינהל בגין תשלום ההיטל.

9. ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר יקבע ע"י השמאי הממשלתי או מי מטעמו. המינהל יהיה רשאי לקבוע טבלאות ערכי קרקע לבנייה למגורים.

10. למרות האמור בסעיף 2 לעיל, אם נקבע בחוזה החכירה המקורי כי לא יגבו דמי היתר, רשאי המינהל להתנות הסכמתו במימוש שאר הוראות החוזה, לרבות הוראות שעניינן עדכון דמי החכירה השנתיים.

    החלטות מועצת מקרקעי ישראל, המעניקות לחוכרים הטבות אשר לא הוענקו להם עפ"י תנאי חוזה החכירה הפרטני החל עליהם, לא יחולו על חוכר המממש את זכותו לפעול בהתאם לחוזהו.

11. המינהל לא יגבה דמי היתר בגין תוספת בנייה בבנייה רוויה.

    
    

12. המינהל לא יגבה דמי הסכמה עבור שינוי יעוד מגרש, עבור שינוי ניצול מגרש ועבור פיצול מגרש הנעשה בד בבד עם העברת זכויות החכירה במגרש, אלא יגבה דמי היתר בלבד.

13. החלטה זו תחול על חוזי חכירה ביחס למקרקעין מבונים אשר שטחם אינו עולה על 20 דונם. יישום ההחלטה על חוזי חכירה ביחס למקרקעין מבונים אשר שטחם עולה על 20 דונם יובא לדיון והחלטה בפני ועד המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

14. ההחלטה תכנס לתוקפה בתום 60 יום ממועד אישורה כדין.

15. מינהל מקרקעי ישראל יוציא נוהל לביצוע החלטה זו.

16. עם כניסתה לתוקף של החלטה זו, תבוטלנה החלטות המועצה הבאות:

    החלטה מס' 402 מיום 19.12.1988, החלטה מס' 677 מיום 25.11.1994, החלטה מס' מיום07.02.2000".

    הבהרה: הנוסח דלעיל אינו נוסח סופי. הנוסח הסופי יהיה זה עליו יחתמו שרי הממשלה.