החלטה 834

החלטה 834 של מועצת מקרקעי ישראל מאפשרת השכרה או החכרת משנה ל-25 שנה ללא צורך בקבלת הסכמה של המינהל או בתשלום דמי הסכמה.

להלן נוסח ההחלטה:

"השכרה או החכרת משנה של מקרקעי ישראל תקופה שאינה עולה על 25 שנה, על ידי מי שרכש בהם זכויות על פי חוזה חכירה לדורות עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל"), למטרת מגורים או תעסוקה, אינה טעונה קבלת הסכמה מאת המינהל ולא תותנה בתשלום כספי למינהל.

למען הסר ספק אין באמור בהחלטה זו כדי לסתור את האמור בהחלטת המועצה 755 סעיף 5.

מי שרכש זכויות חכירה לדורות מכוח המלצה לפטור ממכרז שניתנה למינהל ערב חתימת חוזה החכירה, השכרה או החכרת משנה על ידיו תהא בכפוף להסכמה של הגוף שהמליץ על הפטור ממיכרז.

החלטה זו לא תחול על שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר".

מטרת ההחלטה

החלטת המועצה הנ"ל התקבלה בזיקה לתיקון 40 לחוק מס שבח שקבע שהחכרה לתקופה שאינה עולה על 25 שנה אינה מהווה מכירת מקרקעין החייבת במס שבח ומס רכישה (לפני כן התקופה שהיתה קבועה בחוק היתה 10 שנים).

להלן ציטוט מדברי ההסבר להחלטה:

"בדברי ההסבר להצעת החוק שהוגשה בנדון נאמר כי במציאות הכלכלית של היום, כל עיסקות החכירה ארוכות הטווח, ובעיקר העיסקות הגדולות, דורשות השקעות גדולות, ובנסיבות אלה מן הראוי להאריך את תקופת החכירה שאינה נחשבת על פי חוק מס שבח כ"מכר".

ברוח דברי ההסבר להצעת החוק, וההגיון הכלכלי שהוביל לתיקון בחוק מס שבח מוצע כי השכרה והחכרת משנה לתקופה שלא תעלה על עשרים וחמש שנה (במקום עשר שנים, כמקובל כיום) לא תהא טעונה קבלת הסכמה מאת המינהל ולא תותנה בכל תשלום שהוא למינהל".

הצעה לשינוי ההחלטה

מנהל מקרקעי ישראל ביקש לבצע שינוי בהחלטה 834. לפני המועצה הונחה באפריל 2000 הצעה שמטרתה לתקן את החלטה 834. בסופו של דבר ההצעה לא התקבלה והחלטה 834 נשארה ללא שינוי.

להלן השינויים שהוצעו:

1. החלטה 834 תחול רק על מי שיש לו חוזה חכירה לדורות מהוון.
2. החלטה 834 לא תחול על שימוש למטרת קיט כפרי בחלקה א' ( לפי החלטה 653).
3. לבטל את החלטה 750 המאפשרת השכרת משנה של מפעל לפי החלטה 717 לתקופה עד 30 שנה בתנאים מסוימים.

צפוי כי הצעה זו לשינוי תועבר פעם נוספת לאישור מועצת מקרקעי ישראל

החכרת משנה של "מפעל" בקיבוץ או במושב

החלטה 834 מבטלת את כל המגבלות והתניות שנקבעו בהחלטה 750 לגבי השכרת משנה של השטח המיועד למפעל שבוצעה לגביו עיסקה לפי החלטה 717

השכרה לתקופה של עד 25 שנים אפשרית ואין צורך בהסכמת המינהל כפי שנקבע בהוראת אגף חקלאי 49 ה.

"תאגיד שהוקצתה לו קרקע במשבצת, ונחתם עמו חוזה חכירה למטרת מפעל כהגדרתו בהחלטה 717, יהיה רשאי לפעול על פי החלטה 834, להשכרה או להחכרת מישנה לתקופה של עד 25 שנים, ללא צורך בקבלת אשור המינהל.

למותר להוסיף כי תנאי ההשכרה או חכירה המישנה אינם יכולים לעמוד בסתירה לתנאי חוזה החכירה".

החכרת משנה של יחידת מגורים בנחלה

החלטה 834 עוסקת בחוכר שיש לו זכויות חכירה למגורים או לתעסוקה.

חוזה חכירה לדורות של נחלה מעניק זכויות למגורים לפחות בחלקת המגורים.

לאור זאת ניתן להסיק מההחלטה כי במקרים בהם נחתם חוזה חכירה לדורות לגבי הנחלה ניתן יהיה להשכיר את בית המגורים לתקופה של עד 25 שנה ללא צורך לקבל הסכמת המינהל.

עמדת מינהל מקרקעי ישראל אינה כך. לגישתם חוזה הנחלה הינו חוזה חקלאי (לרבות החלק המתיחס למגורים) והחלטה 834 אינה עוסקת במי שזכויות הם זכויות חכירה חקלאית.

לגישת מינהל מקרקעי ישראל החלטה 834 חלה רק על עסקות מגורים או תעסוקה (תעשיה ומלאכה, מסחר תירות ונופש).

החלטה 823 – השכרת בית המגורים

החלטה 823 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל קובעת שחלקה א' של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות לתקופות מתחדשות של 49 שנה כל אחת.

לאגודה ניתנה פריבילגיה להחליט שגם חלקה ב' תוחכר ישירות לחבר בעל הנחלה.

בחוזה המוצע ניתנת אפשרות להשכיר את בית המגורים ללא הסכמת המינהל לתקופה שלא תעלה על שנתיים.

"לגבי בית מגורים בנחלה או חלק ממנה רשאי יהיה החוכר, באישור מוקדם של האגודה, להשכירו בתנאי ששכירות זו לא תהיה מוגנת עפ"י החוק ולא תעלה על שנתיים. מעבר לתקופה זו יהיה צורך בקבלת הסכמת המינהל".

החכרת משנה של קרקע חקלאית

החלטה 834 עוסקת רק במקרקעין בהם זכויות החוכרים הם למגורים או תעסוקה.

בהתאם לכך עמדת המינהל שהחלטה 834 אינה חלה על קרקע חקלאית, והחכרת משנה של קרקע חקלאית אף לזמן קצר ביותר דורשת הסכמת המינהל.

כעקרון עמדת המינהל השוללת החכרת משנה של קרקע חקלאית שהיא חלק ממשבצת מושב או קיבוץ יוצרת בעיה קשה כאשר יש צורך לנייד קרקע חקלאית לצורך עיבוד משותף או לצורך הקמת מיזם חקלאי משותף כגון רפת משותפת.

ניוד זכויות קרקע - הצעה

לאחרונה הונחה לפני מועצת מקרקעי ישראל הצעת החלטה המאפשרת ניוד קרקע חקלאית בתנאים מסוימים. ההצעה היא לאשר החלטה כזו כהוראת שעה.

על פי ההצעה תוקם ועדה משותפת למינהל, משרד החקלאות והסוכנות היהודית וארגוני התנועות המישבות שתיתן היתר לניוד קרקע חקלאית.

להלן התנאים המוצעים לניוד קרקע:

1. כאשר הבקשה היא של מתיישב, תדרש הסכמת החוכר שהיא האגודה החקלאית.

2. ניוד יאושר רק לגורם שנמצא כי הוא מסוגל ויכול לעבד את הקרקע.

3. לא ינתן היתר לניוד לכל הסכם שמשמעו הינו למעשה תשלום של רנטה תמורת השמוש בקרקע, כאשר כל האחריות לעבוד השטח והכרוך בכך, הינה בפועל בידי הגורם שלו נמסרה הקרקע לעיבוד.

4. הזמנת עבודות עבוד על ידי חוכר/מתיישב/אגודה, על בסיס פרטני לעיבוד מסוים חד פעמי, על חשבונו המלא של המזמין, לא תחשב כניוד, ואינה טעונה הסכמה על פי החלטה זו.

5. לא ינתן היתר לניוד לגבי קרקע המושכרת לעבוד זמני לגידולים עונתיים (ועד שלש שנים), או בהרשאות רעייה.

6. בשטח המוחכר כמשבצת לאגודה, הניוד יוגבל לשטח שלא יעלה על 25 אחוזים מגודל המשבצת המתוכננת לאותה אגודה.

במקרה חריג אפשר שינתן היתר לניוד שטח העולה בגודלו על 25 אחוזים משטח המשבצת, בכפוף לאישור שר החקלאות.

תקופת ההיתר

ההיתר לניוד ינתן לתקופה על עד חמש שנים, או לפי תקופת הגידול המבוקש – לפי המועד המאוחר מבין השניים. בכל מקרה לא ינתן היתר לתקופה העולה על עשרים שנה. בניוד בע"ח יכול ההיתר להנתן גם לתקופה העולה על 20 שנה.

תשלום דמי חכירה

בנסיבות מסוימות ידרוש המינהל כפל דמי חכירה בגין הקרקע שנוידה כגון במקרה של ניוד קרקע בין חוכר או אגודה לבין חברה לעיבוד חקלאי.

להלן ההוראות המוצעות:

"16(א) שטח שניתן היתר ניוד לגביו ימשיך להכלל בחוזה החכירה/שכירות של החוכר, ודמי החכירה ישולמו לפיו.

(ב) אם דמי החכירה לפי סעיף א' לעיל הינם כנחלה, או דמי חכירה זהים לנחלה, ישלם החוכר בנוסף לכך, עבור השטח שנויד, דמי חכירה שנתיים לפי מחירון דמי החכירה הנהוג במינהל לגבי החכרת קרקע לאותו סוג גידול, שלא בתנאי נחלה, עלפי החלטות המועצה.

(ג) על אף האמור בסעיף 16 (ב) לעיל, לא ידרש תשלום דמי חכירה שנתיים נוספים במקרים דלהלן:

א. במקרה של ניוד לפי סעיף 2(א) לעיל (בין מתישב לבין מתישב החברים באותה אגודה).

ב. במקרה של ניוד לפי סעיף 2(ב) לעיל (בין אגודות) אם מדובר בשותפות, והאגודה המניידת עומדת בכללי סעיף הגדת שותפות לעיל ומשתתפת בשיעור שלא יפחת משליש מהעלויות השוטפות ומשליש מהתמורות הנובעות מעיבוד השטח במשותף.

ג. במקרה של ניוד לפי סעיף 2(ג) לעיל (בין אגודה לבין תאגיד של אגודות, שהאגודה חברה בו) בתנאי שהאגודה המניידת תחויב במלוא העלויות והתמורות הנובעות מגודל שטחה היחסי שנויד, מכלל השטח המעובד על ידי התאגיד".

לפירוט והרחבה ראו חוזרנו 7/2001 " ניוד זכויות בקרקע חקלאית – עדכון"

חוזה החכירה לפי החלטה 823

נציין שבחוזה המוצע לבעל נחלה (בישום החלטה 823) ניתנה אפשרות להשכיר את השטחים החקלאיים לתקופה שלא תעלה על 3 שנים.

"עם זאת, החוכר רשאי למסור את הנחלה, במקרים מיוחדים, למעט בית המגורים, בשכירות משנה, לעיבוד חקלאי בלבד, לאגודה א למתישב/ים ביישוב, לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים מתוך תקופה של עשר שנים רצופות, בהסכמת המינהל מראש וכן בהסכמת האגודה מראש, ובלבד שהשטח החקלאי שיימסר למתישב כמאור לא יעלה על שטח שלוש נחלות".