כללי
סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן "התוספת") מעניק פטור מהיטל השבחה לבניה של דירת מגורים. עד עתה הפטור שניתן היה לדירה בגודל של 120 מ"ר.
לאחרונה תוקן חוק התכנון והבניה והפטור הורחב לדירה בגודל של 160 מ"ר. ובכלל זה גם מחסן עד לגודל של 20 מ"ר.
להלן נסקור את הוראות החוק והוראות הפטור בעניין זה.
החיוב בהיטל
חוק התכנון והבניה מחייב בהיטל השבחה כאשר נוצרת השבחה במקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
מועד תשלום היטל השבחה שנקבע בחוק הוא לא יאוחר מהיום בו מימש החייב את הזכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל.
מימוש הזכויות מוגדר בסעיף 1 בתוספת:
"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961;"
פטור להרחבת ומכירת דירת מגורים
סעיף 19 בתוספת מעניק פטור היטל השבחה להרחבה של דירה עד 160 מ"ר ומכירתה לאחר מגורים של 4 שנים.
להלן נוסח החוק לאחר תיקונו:
" (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 160 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד למכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר בניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961".
(ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר".
הסבר:
- בנית בית מגורים עד 160 מ"ר למחזיק במקרקעין או קרובו לא תיחשב מימוש זכויות וממילא לא יחויב הבונה בהיטל השבחה.
- אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמש בדירה לפחות 4 שנים לא תהיה חבות בהיטל בהשבחה בהעברת הזכויות. לפני תיקון החוק הפטור בסעיף 2 היה לדירה "כאמור בס"ק (1)" בתיקון האחרון נמחקו המילים כאמור בס"ק (1) כלומר בוטל הקשר בין ס"ק (2) לס"ק (1).
לאור זאת לדעתנו הפטור לפי הוראה זו הינה גם לדירה הגדולה העולה על 160 מ"ר או שניתן להרחיבה מעל 160 מ"ר. כלומר אם המחזיק במקרקעין או קרובו החזיק בדירה לפחות 4 שנים, בעת מכירה לא יהיה חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית שמאפשרת בניה או הרחבה של הדירה גם מעל ל- 160 מ"ר.
- בכלל דירת מגורים יחשב גם מחסן עד גודל של 20 מ"ר.
תכלית החקיקה
תכלית החקיקה הינה לסייע למי שבונה דירה למטרת מגורים ולא למטרה עסקית. כפי שעמד על כך כב' השופט חג' יחיא [1] בפרשת סטבין שנדון בבית המשפט המחוזי בת"א.
"דעתי היא, שהמחוקק בסעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965עשה הבחנה ברורה לצורך תשלום היטל ההשבחה, על ידי חלוקת הקרקע המושבחת לשתי קטגוריות על-פי יעודה והשימוש הסופי שייעשה בה. החלק האחד הוא זה שהמחזיק בקרקע ישתמש בו לצורך עסקי, כך שההשבחה שחלה בו בעקבות אישורה של תכנית המתאר תמומש מבחינה כלכלית ותתורגם לרווח שיזרום לידיו של אותו מחזיק, כגון מכירת מגרש לאחר או הקמת בניין עסקי כלשהו. במקרה כגון דא, ישלם המחזיק היטל השבחה העולה לשיעור 50% מאותו רווח. החלק האחר, הוא המיועד לשימושו של מחזיק הקרקע או של קרובו – הכל לפי העניין – למטרת בניית בית מגוריו, שלמעשה אין בצידו כל שימוש שיש בו משום הפקת רווח, ובמקרה זה מצא המחוקק לנכון לפטור את המחזיק מתשלום היטל השבחה ובכך עשה צדק סוציאלי ברור.
על-ידי החלוקה הנ"ל מגשים המחוקק מטרה סוציאלית בכך שהוא מאפשר למחזיק הקרקע או לקרובו להקים את בית מגוריהם מבלי להכביד עליהם ובזאת הוא משיג מטרה נוספת והיא עדודם של מחזיקי הקרקעות, שבתחום תכנית המתאר – לבנות בית למגוריהם,ובכך הוא מקל על מצוקת הדיור בכלל".
הפטור גם לדירות שהן חלק מפרויקט עסקי
ביהמ"ש בפס"ד גבריאלוב[2] הרחיב את הוראות סעיף 19 (ג) וקבע שהפטור חל גם כאשר הדירות לגביהן מבוקשות הפטור הן חלק מהדירות הנבנות על הנכס. במקרה זה, ביקשו המערערים לבנות בניין בן 24 דירות. שמונה דירות יועדו למגוריהם של בני המשפחה. לבקשה צורף תצהיר, כי לכל אחד מהם מיועדת דירה למגוריו בבית שייבנה. המחלוקת בין הצדדים היתה לגבי פרשנותה של פסקה 19(ג)(1): האם הפטור חל גם כשהדירות, המיועדות למגורי המחזיק ולקרוביו, הן רק חלק מהדירות הנבנות על הקרקע. השופט גרוס פסק, כי אי-אפשר ללמוד מלשון הסעיף שמדובר דווקא במי שמקים דירה אחת על מגרשו, וכי כוחו של הסעיף יפה גם לגבי מי שבונה או מרחיב דירת מגורים המצויה בבניין שבו מכלול דירות.
בפס"ד סטבין שאוזכר לעיל קבע ביהמ"ש שגם אם מחזיקי הקרקע עשו עסקת קומבינציה וגם אם היתר הבניה לא הוגש על ידם אלא על ידי חברת הבניה הפועלת מכוחם הם זכאים לפטור בגין הדירות שמיועדות להם למגורים.
פיצול נחלה
מינהל מקרקעי ישראל מאפשר פיצול בית מגורים מנחלה או הפרדת מגרש מנחלה. (הוראת אגף חקלאי מס' 62).
מינהל מקרקעי ישראל מאפשר לבנות בנחלה 2 בתי מגורים +יחידת הורים במקרים מסוימים. בהתאם להוראת אגף 62 כאשר מפוצל בית או מגרש מהנחלה, מינהל מקרקעי ישראל גורע את המגרש או הבית שפוצל ממכסת הבתים שניתן לבנות בנחלה ויהיה ניתן לבנות רק בית אחד.
קיימות ועדות תכנון שדורשות היטל השבחה כאשר מתבצע פיצול נחלה.
אם הזכויות בנחלה הן זכויות בר רשות הרי שאין מקום לחייב בהיטל השבחה את בעל הנחלה, בענין זה ראו חוזרינו מס' 41/00 " היטל השבחה על קרקע חקלאית כתוצאה משינוי ייעוד".
במקרים בהם קיים חיוב בהיטל השבחה יש לדרוש את הפטור הניתן לפי סעיף 19. כלומר ועדת התכנון אינה רשאית להתנות מתן היתר לבניית בית מגורים עד 160 מ"ר בנחלה או במגרש שפוצל בתשלום היטל השבחה.
כמן כן אם מתגוררים בבית המגורים שפוצל או בבית המגורים שיבנה בנחלה 4 שנים אזי החיוב בהיטל השבחה צריך להתבטל.
דברים אלו עולים בקנה אחד עם הוראות סעיף 19 וכן מגשימים את מטרת החקיקה כפי שהובאה לעיל.
החלטות 692 ו- 751
החלטות 692 ו- 751 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מאפשרות בקיבוץ ו/או מושב שיתופי הפרדת בתי המגורים ליחידות נפרדות ורישום הזכויות על שם החברים.
בהליך הפיצול עלול להיות מוטל היטל השבחה.
בעקבות ההפרדה הזכויות ביחידות המגורים מוקצות ישירות על שם החברים.
לאור זאת הוראות סעיף 19 יחולו גם במקרים אלו. כלומר אין לדרוש היטל השבחה לצורך הרחבת הדירה עד 160 מ"ר.
כמו כן אם מחזיק המקרקעין או קרובו התגוררו בדירה במשך 4 שנים החבות בהיטל השבחה מתבטלת.