בבימ"ש השלום בנצרת נקבע, מפי כב' השופט אחסאן כנעאן, כי על עסקאות נוגדות של זכות בר רשות יחול חוק המיטלטלין ולא חוק המקרקעין, ה"פ 174-07, שמואל שקד נגד עו"ד מוניר הייב ואח'.

נסיבות פסק הדין

מר שקד (להלן: התובע) רכש באוגוסט 1994 זכויות במשק במושב אילניה (להלן: המשק) מהמנוח מר חנוך טיקוצינסקי ז"ל. במסגרת תובענה שהגיש התובע בעבר כנגד המנוח, מושב אילניה, ממ"י והסוכנות היהודית, ניתן בשנת 2004 פסק דין, ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א, לפיו הוצהר כי התובע אכן רכש זכויות במשק על פי ההסכם מאוגוסט 1994, בכפוף לתנאים למיניהם הקשורים בממ"י, בסוכנות ובמושב.

בפברואר 2002 נרשם משכון על זכויות חוזיות במקרקעין שיש למנוח במשק לטובת חננאל דוד (להלן: בעל המשכון או הנתבע 2).

התובע טען כי הואיל והמנוח מכר לו את כל זכויותיו במשק בשנת 1994, הרי שלא היו למנוח זכויות במשק על מנת שיוכל לשעבדם לנתבע.

הנתבע טען כי הלווה כספים למנוח ולכן לצורך הבטחת החזר ההלוואה נרשם אותו משכון וכי זכותו גוברת הן מכוח חוק המקרקעין והן מכוח חוק המשכון.

ביהמ"ש נדרש להכריע זכותו של מי גוברת האם של הנתבע אשר לטובתו נרשם משכון על המשק או של התובע, אשר רכש את הנכס במועד שקדם למועד המישכון.

פסק הדין

אין חולק כי זכויותיו של המנוח היו זכויות בר רשות, שהיא זכות מסוג רישיון אשר ביהמ"ש העליון קבע כי היא זכות אישית ולא קניינית. לכן למשל, לא ניתן לרשום משכנתא ומאידך אפשר לרשום משכון לשעבוד זכות מסוג זה.

כפועל יוצא מכך שזכות 'בר רשות' אינה זכות במקרקעין אלא זכות רישיון (חוזית) להחזיק במקרקעין, קבע ביהמ"ש כי אין כל תחולה לחוק המקרקעין על זכות בר רשות לרבות סעיף 9 לחוק המקרקעין, העוסק בהתחייבויות לביצוע עסקאות במקרקעין הנוגדות זו את זו.

כמו כן קבע כב' השופט כי אין תחולה לסעיף 5 לחוק המשכון, שכן סעיף זה חל על נכסים נדים בעוד שבענייננו מדובר בזכויות במשק חקלאי שמהווה מקרקעין.

ביהמ"ש קבע כי המסגרת הנורמטיבית החלה על העניין הנדון היא הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, העוסקת בעסקאות נוגדות. ביהמ"ש העליון קבע בפסיקותיו כי מצב בו בעל נכס מיטלטלין העושה עסקת שיעבוד ושב ומוכר את הנכס המדובר בעסקאות נוגדות עליהן חל סעיף 12 לחוק המיטלטלין ("עסקאות נוגדות").

נוסח סעיף 12 לחוק המיטלטלין הוא כדלקמן:

"12. עסקאות נוגדות

התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה – זכותו עדיפה".

לגופו של עניין, בחן ביהמ"ש את העובדות והגיע למסקנה כי עסקת המכר השתכללה במועד בו נכרת ההסכם, כך שההתחייבות כלפי התובע בשנת 1994 היתה קודמת להתחייבות כלפי הנתבע שהייתה בשנת 2000, ואין נפקות לעובדה אם התובע טרם השלים את התנאים שהוצבו בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בת"א.

יתרה מכך, ביהמ"ש, אשר בפניו הוצגו עדויות סותרות ע"י הנתבע, התרשם מחוסר מהימנותו של הנתבע ולא נתן אמון בטענתו כי הלווה למנוח כספים ולכן אין כלל התחייבויות נוגדות בהתאם לסעיף 12 לחוק המיטלטלין.

הסוגיה אותה ביקשנו להדגיש בפס"ד זה היא שביהמ"ש רואה בזכויות 'בר רשות' כזכות חוזית שאינה זכות במקרקעין ולפיכך ביקש להחיל עליה את חוק המיטלטלין.

בפס"ד נוסף, הפ 8042/06, שניתן בביהמ"ש המחוזי באוקטובר 2008, נקבע כי זכות בר רשות הינה זכות אישית שאינה קניינית, שאופייה נקבע בהתאם להסכם הרישיון. לפיכך באותו מקרה קיבל ביהמ"ש את תביעת המבקשת וקבע כי היא תרשם כבעלת זכות בר רשות במינהל מקרקעי ישראל, בהיותה המחזיקה במשק בכפר הרי"ף, חברת האגודה השיתופית בו, וכעונה על דרישות הסכם המשבצת לעניין ירושת בעלה המנוח. זכויות בר רשות, שאינן זכויות חכירה, לא ניתנות להורשה אם ההסכם מכוחו ניתנו לא מתיר זאת.

קביעת ביהמ"ש בפסה"ד נשוא חוזר זה, עולה בקנה אחד עם ההלכה ועם קביעות קודמות של בתיהמ"ש בסוגיות שונות בקשר עם זכות מסוג בר רשות. לעניין זה ראו חוזרנו: 7/2005 – "מחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה", 57/2007 – "תקופת ההתיישנות לתביעת בר רשות", 105/2007 - "בר רשות אינו חב בהיטל השבחה".

יחד עם זאת נדגיש, כי לאחרונה הבהיר ממ"י, בפרשת קיבוץ להבות חביבה (ע"א 1633/05) את עמדתו ביחס לטיב זכויותיו הקרקעיות של קיבוץ, עת נדרש תשלומו של היטל השבחה ממבקשי היתר לבנייה.

עמדתו של ממ"י כאמור, המשקפת את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, הינה אותה עמדה עקרונית שהציגה המדינה בפרשת בלוך (רע"א 725/05) והיא כי זכויות "בני רשות" בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של "חוכרים לדורות" בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל.

נכון להיום פרשת בלוך נידונה בפני בית המשפט העליון, אך טרם ניתן פסק דין.

ממ"י דבק בעמדתו זו לפחות פעם נוספת במסגרת בג"צ 'קו עימות צפון' (בג"צ 10695/05), קיבוץ משגב ואח' נגד מועצת מקרקעי ישראל ומינהל מקרקעי ישראל.

לפירוט והרחבה בעמדת מינהל מקרקעי ישראל ראו חוזרנו מס' 56/2006 'זכויות בר רשות בנחלה חקלאית זהות לאלו של חוכר לדורות' ו- 72/08 - 'זכויות בני רשות כזכויות חוכרים לדורות'.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.