בפס"ד בעניין רשות הפיתוח ומדינת ישראל נגד קבוצת שילר, א4292/98 ו- א4292.1/98, בימ"ש השלום ברמלה הורה לקיבוץ לפנות מקרקעין אשר מחוץ למשבצת הנחלות.

נסיבות המקרה

בין רשות הפיתוח לקיבוץ קבוצת שילר נחתם חוזה חכירה לעיבוד עונתי, אשר חודש מידי שנה בשנה. החוזה האחרון לעיבוד העונתי נחתם בין בעלי הדין ביום 3.1.1990 לגבי התקופה שמיום 1.9.1989 ועד ליום 31.8.1992, כאשר חוזה זה התייחס לכל המקרקעין שבמחלוקת בתובענה זו.

בסעיף 9 לחוזה נכתב כדלקמן:

"א. החוזה יגיע לסיומו עם תום תקופת השכירות ללא צורך בכל הודעה נוספת והשוכר מתחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות ולהחזירו למינהל...

ב. ... מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המינהל רשאי בכל עת, כאשר המושכר יהיה דרוש לו לביצוע מדיניות או מטרה אחרת, להביא חוזה זה לסיומו לפני תום תקופת השכירות מבלי שהדבר ייחשב כהפרת החוזה מצד המינהל. במקרה זה על המינהל להודיע לשוכר על הקדמת מועד סיום השכירות בהודעה מוקדמת של 30 יום לפחות. בתום 30 הימים הנ"ל יגיע החוזה לסיומו ללא צורך בכל הודעה נוספת והשוכר יהיה חייב להחזיר למינהל את המושכר ללא כל דיחוי...

ג. הקדים המינהל את סיום תקופת השכירות כאמור, יהיה השוכר זכאי לדרוש בחזרה מאת המינהל כל סכום ששילם בתור דמי שכירות שנתיים עבור יתרת תקופת השכירות, וכן פיצוי עבור הוצאות עיבוד ו/או עבור יבול שהיה במושכר באותה עת ולא נאסף. ...

לשם מניעת ספק – מוצהר בזה כי תביעתו של השוכר לפי סעיף זה לא תעכב פינוי המושכר והחזרתו לידי המינהל. "

בסעיף 17 לחוזה זה, שכותרתו "תנאים מיוחדים" נכתב כדלקמן:

"בנוסף ומבלי לפגוע באמור לעיל, ידוע לחוכר כי יעוד השטח במוחכר אינו חקלאי, ולכן הינו מתחייב בזה לפנות את השטח המוחכר בחוזה זה תוך חודש ימים מיום דרישת המינהל לפינוי השטח ומבלי לבוא בתביעות כל שהן כלפי המינהל."

ביום 1.6.1992 שלח הקיבוץ מכתב למינהל, ובו בקש לחייבו בדמי חכירה סמליים על המקרקעין, כפי שהיה בעבר, כפיצוי על אי השלמת שטח המשבצת של הקיבוץ. ביום 11.6.1992 השיב המינהל לדרישת הקיבוץ, והזכיר להם שיעוד המקרקעין אינו חקלאי.

ביום 9.8.1992 שלח המינהל מכתב תזכורת לקיבוץ: "הריני להזכירכם כי ביום 31.8.1992 מסתיימת תקופת השכירות העונתית על פי חוזה השכירות העונתי מיום 3.1.90 לגבי 167,400 מ"ר בגושים הנ"ל, והינכם נדרשים להחזיר השטח את הנ"ל לחזקת המינהל מייד עם תום תקופת השכירות כאמור לעיל.

אין בכוונת המינהל לחדש את תקופת השכירות לגבי השטח הנ"ל."

הקיבוץ לא השלים עם החלטת המינהל, ודרש את חידוש חוזה החכירה לעיבוד עונתי, ולא פינה את המקרקעין בהתאם להתחייבותו על פי החוזה. על כן הגיש המינהל באפריל 1993 לבית המשפט תביעה כנגד הקבוץ לפינוי ולסילוק יד מהמקרקעין. תביעה זו נמחקה מחוסר מעש. ביום 8.6.1994 הגישה רשות הפיתוח את תביעתה בשנית וגם תביעה זו נמחקה. תביעה זו הוגשה בשלישית בשנת 1998, והיא התובענה בה ניתן פסק דין זה.

רשות הפיתוח הגישה את תביעתה לפינוי המקרקעין ואילו הקיבוץ הגיש תביעה שכנגד בה עתר להחזר כספים בגין דמי חכירה ומס רכישה בגין יתרת שטח המשבצת שלא ניתן לו, וכן לצו הצהרתי שהוא זכאי להחזר כספים אלו.

פסק הדין

בימ"ש השלום הורה לקיבוץ לפנות את המקרקעין, דחה את תביעתו ונימק:

הקרקע ניתנה לקיבוץ לעיבוד עונתי

הקיבוץ ידע מלכתחילה כי הוא יושב במקרקעין על זמן שאול, וכי בכל עת ניתן לדרוש ממנו לפנות את המקרקעין. חוזה העיבוד העונתי חודש מדי שנה בשנה. בחוזה נכתב כי הוא יגיע לסיומו עם תום תקופת השכירות ללא צורך בהודעה נוספת, והשוכר מתחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות. על האף האמור, הוסכם כי המינהל רשאי, כאשר המושכר יהיה דרוש לו לביצוע מדיניות או מטרה אחרת, להביא החוזה לסיום לפני תום תקופת השכירות מבלי שהדבר ייחשב כהפרת חוזה מצדו.

תקופת החכירה לעיבוד עונתי הסתיימה ביום 31.8.1992. לאור זאת אין על המינהל להראות או להוכיח שהמקרקעין דרושים לו למטרה אחרת, שכן זכות הקיבוץ להחזיק במקרקעין הסתיימה. המינהל, כמי שמופקד על ניהול המקרקעין אינו חייב מאומה לקיבוץ, והקיבוץ אינו חייב לו מאומה בקשר למקרקעין אלו. על המינהל להוכיח את נחיצות המקרקעין רק כאשר החוזה עם השוכר מופסק ע"י המינהל בהיות החוזה בתוקף. דבר זה עולה הן מסעיפי החוזה בין הצדדים והן מהפסיקה.

מאחר והקיבוץ לא פינה את המקרקעין בהתאם להתחייבותו על פי החוזה החכירה לעיבוד עונתי ולא ניתן היה להתחיל בביצוע התכנית שחלה על המקרקעין, הרי שהגנת הקיבוץ נגועה בחוסר תום לב. אמנם הקיבוץ יצא נשכר, שכן נותר מחזיק במקרקעין, אך הציבור בכללותו הפסיד.

הקרקע אינה חלק משטח המשבצת

סעיף 1 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 8 קובע כי קרקע חקלאית תוחכר בדרך של נחלה לפי המלצת שר החקלאות או מי שיוסמך על ידיו לעניין זה.

החלטה מס' 9 של המועצה מגדירה נחלה כחלקת אדמה בגודל שנקבע על יד שר החקלאות בהתייעצות עם מנהלת התכנון.

סעיף 3.ג.ג. להחלטת מועצה מס' 361 קובע שגבולות השטח להחכרה וגודלו לכל קיבוץ יהיו לצורך החלטה זו לפי המלצת שר החקלאות או לפי המלצת ועדת קרקעות שמונתה על ידי שר החקלאות.

הקיבוץ לא הוכיח ששר החקלאות או ועדת הקרקעות המליצו שהמקרקעין יהיו בשטח המשבצת של הקיבוץ. מההוכחות עולה שהובהר לקיבוץ במפורש שהמקרקעין לא יהיו במשבצת של הקיבוץ.

דמי החכירה שולמו לפי מס' הנחלות ולא לפי שטח הקרקע

הקיבוץ טען ששילם את מלאו דמי החכירה על כל שטח המשבצת.

נציג המינהל העיד שדמי החכירה משולמים לפי מספר הנחלות ולא לפי מספר הדונמים שהקיבוץ מקבל בפועל במסגרת המשבצת. הקיבוץ לא הצליח להוכיח אחרת. לפיכך, נדחתה טענת הקיבוץ אודות תשלום דמי חכירה, הן כטענת הגנה לגבי התביעה לפינוי והן לגבי התביעה שכנגד להשבת כספי דמי חכירה ששילם הקיבוץ על חלק המשבצת שלא הושלם.

זכות לפטור ממכרז

הקיבוץ טען, כי מאחר והוא החזיק במקרקעין למעלה מעשר שנים בהסכמת המינהל זכאי הוא לקבל את המקרקעין ללא מכרז לפי תקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים.

ביהמ"ש דחה טענה זו וקבע כי יש לפנות תחילה לתקנה 42 לתקנות המכרזים, אשר לפיה יש להעדיף מסירת זכות במקרקעין שבניהול המינהל באמצעות מכרז ולא בפטור ממכרז. פעולה לפי תקנה 25(1) הינה רשות ולא חובה, כך שיש להעדיף את דרך המכרז.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.