בפסק דין שניתן ביום 17 באפריל 2008, בעניין גולן עמוס ואחרים נגד מנהל מס שבח, וע4006/03, קבעה ועדת הערר כי בהרחבה במושב שיתופי רגבה רכשו המשתכנים דירות מגורים מוגמרות מקבלן ולפיכך הם חייבים בתשלום מס רכישה בגינן.

נסיבות פסק הדין

בין רגבה מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: "המושב") לבין בוני הצפון קבלן בניין בעכו בע"מ (להלן: "הקבלן") נכרת ב- 1998 הסכם עקרונות, לפיו קיבל על עצמו הקבלן את האחריות לביצוע, תכנון ובנייה של שכונה על קרקע ההרחבה, המוחכרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") למושב, באופן מרוכז תוך זמן קצוב ולשווק את בתי המגורים שיבנו על ידו הרחבה.

ב- 1999 נכרת בין המושב לקבלן "הסכם מושב – יזם" כהמשך להסכם העקרונות בו הובעה כוונת המושב שבניית השכונה וההרחבה תתבצע במרוכז ותוך זמן קצר "מבלי שהמושב נושא על עצמו אחריות כלשהי כלפי המשתכנים".

לאחר ניתוח ההסכמים והראיות שהובאו בפניה, הגיעה ועדת הערר בפסק-דינה מה- 9/3/06, לידי מסקנה כי העסקה בין המושב לבין הקבלן מהווה "מכירת הזכויות במקרקעי ההרחבה לקבלן", לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1993 (להלן: "החוק"), וכי "העסקות כפי שעוצבו בין הצדדים בהתאם לתוכנן הכלכלי ומהותן האמיתית מהווים מכירה של דירות מגורים על ידי הקבלן למשתכנים לפי החוק ...".

הקבלן והמשתכנים ערערו על פסק-הדין לבית המשפט העליון. ערעורם נדון בע"א 3782/06 וב- 11/10/07 ניתן פסק-הדין לפיו התקבל ערעורו של הקבלן וזאת מן הטעם שמנהל מס שבח חזר בו בסיכומיו וטען כי לא נמכרה לקבלן זכות במקרקעין על ידי המושב והחליט לבטל את השומות שהוצאו לקבלן בגין רכישת הקרקע כביכול.

באשר ליתר הסוגיות שהועלו ביחס למשתכנים הורה ביהמ"ש, בהסכמת הצדדים, על החזרת התיק לוועדת הערר כדי שתשקול את עניינם לאור קבלת הערעור בעניינו של הקבלן.

טענת המשתכנים

המשתכנים העוררים טענו כי לאור הסכמת מנהל מס שבח, לפיה הקבלן לא רכש זכויות במקרקעין באתר ההרחבה, הרי שממילא לא יכל למכור זכויות במקרקעי ההרחבה למשתכנים, כך שלא נתקיימו ביניהם עסקאות מכר.

אין זה מתקבל על הדעת שהקבלן ימכור דבר שלא היה שייך לו.

ההתקשרות היחידה בין הקבלן לבינם הייתה הזמנת שירותי בנייה של דירותיהם על מגרשים בהרחבה שחכרו ישירות מהמינהל.

יש לחייבם במס רכישה על חכירת המגרש לפי סכום דמי החכירה המהוון ששלמו למינהל ולא על רכישת דירת מגורים מוגמרת מהקבלן.

פסק הדין

הוועדה קבעה כי משקלם המצטבר של הוראות ההסכמים וחומר הראיות מעלים כי מעמדו של הקבלן חרג מעבר לזה המוקנה לקבלן מבצע. הכוח והסמכויות שנמסרו לקבלן והסיכונים שנטל על עצמו מחייבים את המסקנה כי מעמדו ביחס לעסקות עם קוני הדירות היה כשל הבעלים.

הוועדה לא נסמכה על פסה"ד בעניין מפלסים, שכן כדבריה "בערעור זה לא נדון כלל מישור היחסים שבין הקבלן למשתכנים באתר ההתרחבות."

על פי מסכת הראיות הקבלן תכנן את הפרויקט, לקח חלק מרכזי בשיווק הפרויקט ולקח חלק מרכזי בהוצאות היתרי בניה עבור הפרויקט. המושב הוציא עצמו כמעט לחלוטין מכל מעורבות בהליך הבנייה והותיר בידי הקבלן את מלוא הסמכויות לרבות הטלת האחריות על הקבלן.

על פי ההסכמים שנכרתו בין המושב לקבלן ביצע הקבלן את תכנון יחידות הדיור בהתאם לדגמים שהציג בפני ועדת ההיגוי של המושב שאישרה אותם. הקבלן היה רשאי למכור למשתכנים רק יחידות דיור התואמות את הדגמים. הקבלן ביצע פרסום בעתונות למכירת דירות המגורים. בפרוספקט הפרסום הוצעו למכירה "וילות ברגבה על חצי דונם" עם פירוט דגמי הבנייה ומפרט טכני. כב' הועדה הניחה כי הפונה לקבלן על פי הפרסום הנ"ל ביקש לקנות יחידת דיור. הפרסום לא הציע למכירה מגרשים והמשתכן לא יכל לרכוש מגרש בלבד.

התהליך של החכרת המגרש למשתכן מהמינהל היה חלק מעסקת רכישת דירת המגורים ולא התבצע בנפרד הימנו. המשתכן לא יכל לחכור מגרש בהרחבה בנפרד אלא אם התקשר בעסקת רכישת דירת מגורים עם הקבלן שהשקיע עמל ואמצעים להכשרת האתר לבניית השכונה בהרחבה. החכרת המגרש למשתכן משולבת בעסקה למכירת דירת המגורים וביצועה נעשה בהתאם להסכמים שבין הקבלן לבין המושב לאור החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל.

לאור האמור הגיעה כב' הוועדה למסקנה כי המשתכנים רכשו מהקבלן דירת מגורים מוגמרת.

לפירוט והרחבה על פסה"ד בעניין מפלסים ראו חוזרנו 77/2006 הסכם עם קבלן לביצוע הרחבה אינו חייב במיסוי מקרקעין'.

לאור קביעתה של ועדת הערר כאמור, יש לשים דגש רב על דרך ניהול פרויקט ההרחבה.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד/רו"ח חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.