כללי

1. מועצת מקרקעי ישראל התכנסה ביום 27.3.07 לדון בנושאים מהותיים בתחום מדיניות המקרקעין : זכויות חקלאים במגזר החקלאי, מתן הנחות ואורכות להנחות קיימות למגזרים שונים, קביעת כללים להקצאת קרקע למגזרים שונים ונושאים מהותיים אחרים.
   בסה"כ הגיעו לדיון בישיבה זו 21 נושאים (!) שהתקבלו במלואם למעט מספר שינויים מזעריים.

פניית עו"ד רון רוגין למניעת מחטף דיוני

2. טרם הדיון פנה עו"ד רון רוגין בשם ההתיישבות הקיבוצית לעו"ד שרית דנה – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, "כדי למנוע את ה'מחטף' המתוכנן למחר, ה-27 במרץ 2007, במועצת מקרקעי ישראל, בכל הנוגע להתיישבות הקיבוצית; כל זאת, שעה ששאלת כשירות נציגי הקרן הקיימת לישראל, שהם חברי התנועה הקיבוצית, לכהן במועצת מקרקעי ישראל, תלויה ועומדת".

3. עו"ד רון רוגין טוען בפנייתו כי "ישנם טעמים מהותיים נוספים, האוסרים על המועצה, בעת הזאת, את המחטף והפגיעה הקשה - פגיעת העומק - בזכויות חברי הקיבוצים, תוך אפלייתם לרעה אל מול החוכרים העירוניים למגורים"

4. הטעמים הנוספים עליהם משית עו"ד רוגין את פנייתו הם:

1. ההתעלמות השיטתית מפניות בכתב לקבלת הסבר על אפליה קשה ופגיעה רטרואקטיבית בזכויות מוקנות.

2. אימוץ השיטה הבלתי חוקית של חוקי ההסדרים במועצת מקרקעי ישראל - קבלה סיטונאית של החלטות מדיניות מהותיות.

3. פגמים בכשירות מועצת מקרקעי ישראל

לסיכום טענותיו קובע עו"ד רוגין כי "אין ספק, כי במידה והתכנית (ההזויה) להעביר 21 החלטות מדיניות חובקות עולם ומלואו ב'מכה אחת', כולל החלטות דרמטיות הנוגעות ללב ליבה של ההתיישבות הקיבוצית ומגזר המגורים בה, תעבור, באין מפריע, עלול להיווצר תוהו ובוהו של אי-הבנות, שגיאות וטעויות".

תמצית החלטות מועצת מקרקעי ישראל 27.3.07

5. להלן עיקרי ההחלטות עפ"י הנוסח שפורסם באתר מינהל מקרקעי ישראל WWW.MMI.GOV.IL

   א. זכויות המתיישבים בחלקת המגורים בישובים החקלאיים

   "המועצה דנה בהקניית זכויות מהוונות למתיישבים חקלאים בחלקת המגורים שמטרתה חיזוק וביסוס זכויות החקלאי בחלקת מגוריו, שימוש יעיל יותר בקרקע ובתשתיות הקיימות תוך שימור ופיתוח המרחב הכפרי, הסדרת הפעילות הלא חקלאית בחלקת המגורים, חלוקה הוגנת של נכסי המדינה והגברת התיאום בין מדיניות התכנון למדיניות החקלאית.

   1. במושבים -

      גודלה של חלקת המגורים במושבים יהיה עד 2.5 דונם עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר ברוטו תמורתם יידרש לשלם למינהל דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע . בניה מעבר להיקף זה כפופה לתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים בגין התוספת. החוכר יוכל לפצל מגרשים בכפוף לתכנית מאושרת ולהשלמת תשלום של 33% מערך הקרקע. יחידת דיור אחת בגודל 160 מ"ר תישאר צמודה לנחלה.

      רכישת מלוא זכויות הבנייה למגורים תתאפשר תמורת השלמה ל 33% מערך הקרקע.העברת זכויות בנחלה כולה תתאפשר תמורת תשלום דמי רכישה בעבור מלוא הזכויות למגורים שיהפוך אותה למהוונת ויפטור מתשלום דמי הסכמה.

   2. בקיבוצים -

      שטח חלקת המגורים הכולל בקיבוץ יהיה מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים ביום הקובע - הנמוך מהשניים- בשני דונם. היקף הבנייה הבסיסי שמותר בחלקת המגורים בקיבוץ יהיה מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים -הנמוך מהשניים- ב 375 מ"ר.

      שיוך דירות לחברי האגודה יתבצע בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בערך 3.75% מערך הקרקע. לכל משפחת חברים ישויך מגרש ליחידת דיור אחת בלבד עם זכויות של 160 מ"ר לפחות מהמכסה הבסיסית. למעט קיבוצים בהם מספר המשפחות ב2.9.03 ובמועד השיוך בפועל יהיה כפליים לפחות מתקן הנחלות. בישובים אלה יתאפשר שיוך יח"ד קטנות יותר. לבעלי מוגבלות שאינם משפחות חברים באגודה יתיר המינהל שיוך דירות מתוך חלקת המגורים.

      רכישת מלא הזכויות הקיימות ביחידת דיור על ידי משפחת חברים או העברת זכויות דיור ביחידה משויכת שלא נרכשו בה מלוא הזכויות תותנה בהשלמה ל 33% מערך הקרקע.

   ב. שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה

   המועצה קיבלה החלטה המהווה בשורה לסקטור החקלאי שבמשך שנים ארוכות ביקש להכיר בזכותו לקיים פעילות לא חקלאית לתעסוקה בחלקת המגורים לאור המשבר בחקלאות. במסגרת ההחלטה החדשה יאפשר המינהל הסדרת שימושי עבר למטרות לא חקלאיות שלא הוסדרו עד כה בכפוף לתשלום דמי שימוש עבור 4 שנים אחרונות.

   ההיקף הכולל של מבנים לשימושים לא חקלאיים לתעסוקה . בחלקת המגורים יהיה 500 מ"ר כולל קיט. חקלאי יוכל אף להשכיר שטחים ששולמו לגביהם דמי חכירה מהוונים.

   ג. משקי עזר

   במדינת ישראל כ 5000 משקי עזר, חלקם בתחום משבצות של מושבים וחלקם בתחום שיפוט עירוני של עיריות או מועצות. שטח הקרקע המוחכר למשק עזר נע בין 2 ועד 15 דונם אך מרביתם בהיקף של עד 5 דונם. המינהל החכיר את הקרקע למשק העזר ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים אך החוכרים משלמים דמי חכירה שנתיים לפי מחירון למשקי עזר שהינו יחסי למחירון של נחלות חקלאיות.

   המועצה קיבלה החלטה המסדירה את זכויותיהם של חוכרים במשקי עזר שתאפשר קבלת חוזה נפרד למגורים על שטח בגודל 2.5 דונם וחתימת חוזה נפרד לגבי השטח החקלאי.

   במשקי עזר עד 2.5 דונם יבוטל סעיף השבת הקרקע. תשלום בגובה 3.75% מערך הקרקע על שטח מגורים של 160 מ"ר יפטור את החוכר מתשלום דמי חכירה שנתיים עד סוף תקופת החוזה ולתקופת חכירה נוספת.

   עבור יתרת זכויות הבנייה במגרש תידרש השלמה ל 33% מערך הקרקע. לחוכרים יתאפשר לפצל מגרשים מחלקת המגורים או להעביר זכויות זאת בכפוף לרכישת יתרת הזכויות בקרקע.

   ד. אורכות נוספות לביצוע עסקאות הרחבה למגורים במושבים ובקיבוצים

   לישובי הצפון שהושפעו ישירות ממלחמת לבנון, אשר נבצר מהם להשלים ביצוע עסקאות בהתאם להחלטה 972 בתקופת המלחמה, ניתנה אורכה נוספת לביצוע עסקות הרחבה לפי החלטה 737 סעיף א'4. מדובר על שיווק קרקע בהרחבות במושבים בהם התמורות מהשיווק מועברות, בניכוי הוצאות, ישירות למשקם שיעבירה לנושים. האורכה תינתן עד 30.6.07 ובלבד שתוגש בקשה לביצוע העיסקה לא יאוחר מיום 30.5.07.

   בישובי הצפון שהושפעו ישירות ממלחמת לבנון אשר נבצר מהם להשלים ביצוע עסקאות בהתאם להחלטה 972 בתקופת המלחמה ושהנם ישובי קו עימות, או קו תפר, או איזור עדיפות לאומית א יוארך גם מועד ביצוע העסקאות על פי הסעיפים להוראות המעבר להחלטה 737 שהיו מותרים להן במועד המלחמה, עד ליום 30.6.07 ובלבד שהוגשה בקשה לבצוע העסקה לא יאוחר מיום 30.5.07.

   לישובי קו עימות , מתחם התפר או איזור עדיפות לאומית א', אשר לגביהם קיימים פסקי משקם תינתן אורכה נוספת לביצועם (לפי סעיף א'4 להוראות המעבר להחלטה 737 ) עד ליום 31.12.07 ובלבד שתוגש בקשה עד 30.11.07. גם במקרה זה מותנות האורכות בהעברת התמורות ישירות למשקם כאמור לעיל.

   לבקשת המינהל, עקב העומס שהוטל על האגף בעקבות ריבוי הפניות, ניתנה אורכה נוספת בת שלושה חודשים עד 30.607 לביצוע עסקאות לגביהן הוגשו בקשות עד למועד 5.2.07.

   ה. החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצות ישובים חקלאים

   מועצת מקרקעי ישראל דנה בשינוי ההחלטה העוסקת בהגבלת שטחי תעסוקה שינתנו לישובים חקלאיים והחליטה כי במיזמים מסוימים המיועדים לפרויקטים בעלי חשיבות לאומית, אשר אינם מיועדים לשימוש עצמי, לא תחול המגבלה שנקבעה שם אלא ילקח בחשבון עד 10% מהשטח המירבי. בישובים חקלאיים במרכז הארץ מאושר כיום ליעד לתעסוקה עד 75 דונם, באזור עדיפות לאומית ב' ובישובי מרחב התפר עד 100 דונם ובאזורי עדיפות לאומית א', קו עימות ורמת הגולן עד 150 דונם ברוטו. ההחלטה החדשה מאפשרת להרחיב את גודל השטח במידה ומדובר בפרוייקטים של תשתיות בעלי חשיבות לאומיות. ועדת המשנה תגדיר את השימושים בעלי החשיבות הלאומית ותביא לאישור המועצה.

   ו. בניה למגורים בנחלות ומשקי עזר במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות

   לפי ההחלטה ישלם מי שמחויב בהיטל השבחה כדין 46% בלבד, לעומת חיוב של 91% מערך הקרקע למי שאינו חייב בו.

   ז. בנייה למגורים בקיבוצים

   במטרה להשוות את נהלי הבינוי לגבי נחלות בין הקיבוץ למושב דנה מועצת מקרקעי ישראל בהצעת החלטה הקובע כי הקיבוץ יוכל לבנות ללא תשלום יחידת דיור לכל אחד מחבריו בשטח ברוטו של עד 160 מ"ר בלבד, בהתאם לתכנית מאושרת. בגין בנייה מעל 160 מ"ר יחוייב הקיבוץ או חבר הקיבוץ בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים בשוי 91% בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

   ח. הנחות בהקצאת קרקע למגורים בישובים בגליל ובצפון

   מועצת מקרקעי ישראל אישרה אורכה נוספת של החלטה 897 המאפשרת מתן הנחות בהקצאות קרקע למגורים בגליל, עד סוף השנה. סכום ההנחה לא יעלה על 90 אלף ₪ ליחידת דיור

   ט. המלצות ראשוניות

   צרור ההחלטות שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל בכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים מהווה פגיעה קשה בזכויות המשפטיות המוקנות של בעלי הנחלות במושבים ובמיוחד בקיבוצים.

   החלטות אלו יוצרות אפליה בלתי נתפסת בין החוכרים במגזר העירוני לאלו במגזר החקלאי.

   מומלץ לשקול היטב בהתאם לנסיבות הפרטניות בכל מקרה ומקרה אם לבצע צעד בלתי הפיך ולהחיל החלטות אלו המכרסמות בזכויות המוקנות בחלקת המגורים.

   בחוזרינו הבאים נסקור מפורטות את הפגיעות הקשות בזכויות בחלקת המגורים וניידע אתכם על ההליכים המשפטיים כנגד החלטות מועצת מקרקעי ישראל האחרונות.