בהתאם לחוזה החכירה לדורות ועל פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן "המועצה"), ניתן להקים יחידות קייט כפרי (צימרים) במסגרת הנחלה.
הקמת יחידות קייט בנחלה יבוצע לפי הכללים שלהלן:
מבני הקייט
עד 4 יחידות קייט בשטח כולל מקסימלי של 80 מ"ר ברוטו כאשר כל יחידת קייט תהיה בין 20 מ"ר לבין 40 מ"ר ברוטו.
במושבים המוגדרים כיישובי אזורי עדיפות לאומית א', תותר הקמה של עד 10 יחידות קייט, בשטח כולל של עד 200 מ"ר ברוטו.
במושבים המוגדרים כיישובי אזורי עדיפות לאומית ב' תותר הקמה של עד 8 יחידות קייט, בשטח כולל של עד 160 מ"ר ברוטו. ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל רשאית להוסיף מושבים בתחום המועצה האזורית מטה יהודה ויואב שאינם נכללים באזור עדיפות לאומית א' או ב' (עד 31.12.2001 אושרו גם ישובים בתחום המועצות האזוריות עמק יזרעאל, מגידו וגלבוע).
יחידות הקייט - מבנה הקייט יהיה מבנה נפרד או מבנים נפרדים, או בצמידות לבית המגורים, ובלבד שהכניסה תהיה נפרדת לכל יחידת קייט, ללא מעבר בין יחידות הקייט וללא מעבר מיחידות הקייט לבית המגורים.
מרכיבי יחידת הקייט - בכל יחידת קייט יהיה חדר אחד הגדול מ- 14 מ"ר ובנוסף שירותים ומטבחון נפרדים.
מיקום מבנה הקייט
הכלל - מבנה קייט יוקם בשטח המותר לבניה למגורים בחלקה א' של הנחלה.
החריג - בהחלטה 880 של המועצה נקבע כי אם פיזית לא ניתן להקים את מבנה הקייט הכפרי באזור המגורים, ניתן יהיה להקימו בשטח הצמוד לאזור המגורים. האישור ינתן בתנאי שתוכן תוכנית מפורטת בתיאום עם המינהל ושתאושר כחוק.
במקרים אלו שאין אפשרות פיזית למקם את מבני הקייט, או חלקם, בתחום חלקה א' ולאחר בדיקה של הפקוח ומח' מיפוי ומדידות במחוז במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל"), ניתן יהיה לאשר במינהל הרחבה של אזור המגורים, בצמידות לאזור המגורים הקיים, בגודל הנדרש, לפי תכנית מפורטת נקודתית שתתואם עם המחוז במינהל. נדרשת חתימת האגודה ואם צריך גם של הסוה"י או ההסתדרות הציונית העולמית, בטרם חתימת המחוז. אישור תכניות הבניה יינתן לאחר אישור התוכנית הנ"ל כחוק.
פס"ד שניתן לאחרונה בעניין עפרוני (הפ (מח') 201/03 עפרוני נגה ומנחם נ' מינהל מקרקעי ישראל) קבע כי בניית יחידות הקייט בתוך השטח החקלאי המרוחק ארבעה-חמישה דונם מקצה גבול חלקה א' אינו עולה בקנה אחד עם החלטת המועצה לעיל, עם זאת בית המשפט לא קיבל את עמדת המינהל כי שטח הקייט צריך להיות משיק פיזית לגבול חלקה א' ואף לא את טענתם כי שטח הקייט יכול ויהיה מרוחק עד חצי דונם מחלקה א'. בית המשפט קבע כי ההחלטה לעיל אינה ברורה דיה על-מנת לקבוע בבירור עד לאיזה מרחק מן חלקה א' ניתן להקים את שטח הקייט.
"המסקנה המתבקשת מדברים אלה היא כי, לשונה של החלטה (החלטה 880 - ב.מ.) כפי שפורסמה על ידי המועצה איננה ברורה, איננה ניתנת לפרשנות ברורה המביאה לוודאות מסויימת ושיוויונית"
בית המשפט המליץ למינהל לתקן את ההחלטה באופן שיבהיר אותה ויאפשר לחקלאים ליצור מקורות פרנסה נוספים לחקלאות.
"ראוי שממ"י ישקול לנסח החלטה שבה יהיו גבולות ברורים לאותה חריגה מוסכמת מגבולות שטח המגורים, כדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, ועל מנת לאפשר לחקלאים להעזר בתוספת פרנסה, על פרנסתם החקלאית".
שימוש אחר במבני הקייט
שימוש במבני הקייט הכפרי מיועד לקייטנים בלבד ותנאי זה מופיע בהסכם הנהוג כיום במינהל. המועצה הדגישה בהחלטתה כי כל שימוש אחר במבנים הנ"ל, לרבות למטרת מגורים (שאינם קייט) יהווה הפרת ההסכם, על כל הנובע מכך. בעל נחלה שיעשה שימוש אחר במבנים הנ"ל לא יהיה זכאי לחוזה חכירה לדורות לנחלתו.
התנאים להקמת יחידות קייט
אישור תכנוני - השימוש למטרת קייט כפרי מותר על פי תב"ע (תכנית בניין ערים) מאושרת.
קיים מקום ליחידת בן ממשיך - מבנה הקייט לא יפגע באפשרות להקמת יחידת מגורים שניה בחלקה א' של הנחלה למגורי דור ההמשך.
הסכמת האגודה - בנחלה הכלולה במשבצת המוחכרת לאגודה חקלאית, תידרש הסכמת האגודה להקמת הקייט.
מבנה הקייט כחלק מן הנחלה - הרשות תינתן לבעל הזכויות של הנחלה בלבד, ומבנה הקייט הכפרי יהיה חלק בלתי נפרד מהנחלה לכל דבר ועניין, לרבות לצורך העברת זכויות.
דמי חכירה מהוונים ו/או דמי שימוש
דמי חכירה מהוונים ו/או דמי שימוש בגין רכישת הזכויות מהמינהל ליחידות הקייט ישולמו על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 1082, 949, 933, 870, 866, 817.
דמי החכירה / דמי השימוש ישולמו בהתאם לאזור העדיפות הלאומית לתיירות עליהם החליטה הממשלה.
אזורי העדיפות לתיירות נקבעו לאחרונה בצו לעידוד השקעות הון (קביעת תחומי אזורים מיוחדים לעניין מפעל תיירות) התשס"ג – 2002 החל מ- 19.12.02 ועד 14.7.2006 .
בהחלטת ממשלה מיום 9.7.06 הוחלט להאריך את הצו בשלושה חודשים עד 14.10.06 ולהטיל על צוות בראשות מנכ"ל משרד התיירות להגיש בתוך שלושת החודשים המלצות לממשלה בדבר קביעת אזורי פיתוח בתחום התיירות לשנים הבאות (ראו חוזרינו 59/06, 50/06)
המלצות מנכ"ל משרד התיירות טרם הועברו לממשלה ולפיכך החל מ- 15.10.06 לא ניתן להקצות קרקעות למיזמים תיירותים באזורי עדיפות בשיעורי דמי חכירה מופחתים.
שעור דמי חכירה מהוונים עפ"י החלטות המועצה
|
949, 866, 817 - קרקע חקלאית" |
933 – "קרקע עירונית" |
|
בקו עימות לבנון לרבות רמה"ג אפס |
אפס |
|
באזור עדיפות לאומית א' 31% |
9.6% |
|
באזור עדיפות לאומית ב' 51% |
15.8% |
|
באזורים אחרים 91% |
31% |
שיעורי דמי שימוש על פי החלטות המועצה
|
שעור דמי שימוש עפ"י 1082, 870 |
שעור דמי שימוש בהיתר לשימוש חורג בתקופה 3.5.2006 - 10.3.2003 לפי 949 |
|
בקו עימות לבנון לרבות רמה"ג אפס |
אפס |
|
באזור עדיפות לאומית א' 2% |
1.5% |
|
באזור עדיפות לאומית ב' 3% (*) |
2.5% (*) |
|
באזורים אחרים 5% |
4.5% |
* החל מ- 10.3.2003 לרבות מתחם התפר.
הפחתת דמי הסכמה בעת מכירת הנחלה
במכירת נחלה הכוללת יחידות קיט אשר דמי החכירה עליהם הוונו במלואם יש להפחית בחישוב דמי ההסכמה למינהל את חלק התמורה המיוחס ליחידות הקיט.
היטל השבחה
חוק התכנון והבנייה מחייב בעל קרקע בתשלום היטל השבחה כאשר חלה השבחה במקרקעין עקב אישור תכנית מתן הקלה או התרת שימוש חורג. ההיטל חל רק על השבחה עקב אישור תכנית מתאר מקומית חדשה או תכנית מפורטת חדשה ולא עקב אישור תכנית מתאר ארצית או מחוזית.
כאשר מאושרת תכנית שמאפשרת קייט כפרי בנחלה או שניתן היתר לשימוש חורג עלולה להיות חבות בהיטל השבחה. כתנאי למתן היתר לשימוש ביחידות קייט דורש המינהל אישור על הסדרת עניין היטל השבחה.
החוק מטיל את החבות בהיטל השבחה על החוכר לדורות וכשאין חוכר לדורות אזי הבעלים של המקרקעין חייב בהיטל.לגבי מחזיק על פי הסכם פיתוח או מחזיק בחוזה בר רשות קבעו בתי המשפט שהמחזיק אינו חב בהיטל השבחה.
כאשר מדובר בקרקע משבצת חקלאית החכורה לדורות אזי לפי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לא יחול היטל השבחה אלא יחול ההסכם בדבר תשלומים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הרשויות המקומיות לפיו המינהל חייב להעביר חלק מתקבולים לרשות המקומית .