ביצוע עבודות פיתוח במקום היטלים לרשות המקומית
לא אחת מתחייבת חברה קבלנית (או יזם) לבצע על חשבונה את עבודות הפיתוח הציבוריות בפרויקט המוקם על ידה, בתמורה להתחייבות הרשות המקומית לפטור אותה מהיטלי הפיתוח.
כך היה גם ההסכם בין מגדל הזוהר בע"מ לבין עיריית לוד ואשר יושם בפועל: החברה ביצעה את עבודות הפיתוח בפרויקט (שהוקם על ידה בעיר לוד, "גני אביב") והעירייה עמדה בהתחייבותה ולא דרשה מהחברה את היטלי הפיתוח (הכוללים אגרות ביוב, מים, תיעול וניקוז, סלילת כבישים ומדרכות).
בע"א 3616/04 מגדל הזוהר בע"מ נגד מנהל מע"מ ת"א, נבחנה השאלה האם הסדר זה מהווה עסקה בין החברה לרשות המקומית החייבת במע"מ? ומאיזה שווי ייגזר המע"מ?
עסקת חליפין - עבודות פיתוח במקום היטלים
סוגיית המע"מ בעסקה מסוג זה נדונה כבר קודם בפסיקה, בביהמ"ש העליון בעניין חוף הכרמל 88 בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה, ע"א 1306/99, שם קבע ביהמ"ש כי אכן החברה הקבלנית חייבת במע"מ בגין השירות אותו היא נותנת.
ביהמ"ש פרק את עסקת החליפין לשתי העסקאות הרעיוניות השלובות בה:
האחת - החברה, בכובעה כבעלת הזכויות בקרקע, שילמה כביכול, לעירייה את תשלומי החובה בגין היטלי הפיתוח.
השנייה- העירייה מצידה שילמה לחברה, בכובעה כקבלן, תמורה עבור השירות של ביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות. החברה, כמבצעת שירות זה, חייבת במע"מ ולפיכך חויבה כדין ועליה לשלם מע"מ עבור עסקת שירות זו.
סכום המע"מ גלום בסכום היטלי הפיתוח
פסיקה זו אומצה גם בעניין מגדל הזוהר הנדון, אולם בעניין זה נבחנה גם השאלה מהו גובה הסכום ממנו ייגזר המע"מ? האם כגישת מנהל מע"מ, אשר התייחס אל סכום היטלי הפיתוח (שנחסכו לחברה) כאל תמורה רעיונית עבור עבודות הפיתוח, שאיננה כוללת מע"מ ועל כן הוסיף על סכום זה את המע"מ או כגישת החברה כי יש להתייחס לסכום היטלי הפיתוח כתמורה רעיונית הכוללת מע"מ ועל כן יש לחלץ את סכום המע"מ מתוכה ולא להוסיף עליה.
ביהמ"ש קבע כי מחיר עבודות הפיתוח, שהעירייה רוכשת מן החברה, כולל את המע"מ בגין העסקה, שכן חזקה על מבצע העבודות החב במע"מ כנותן השירות, כי 'יגלגל' את המע"מ על העירייה כצרכנית השירות. מכאן, שהיטלי הפיתוח עליהם ויתרה העירייה מהווים את מלוא התמורה – כולל מע"מ – עבור עבודות הפיתוח שביצעה החברה. לפיכך, יש לחלץ את סכום המע"מ מסכום היטלי הפיתוח ולא להוסיפו עליו.
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח דוד רותם או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.