ביום 14.11.05 ניתן בביהמ"ש המחוזי בת"א פס"ד בעניין קר פרי חולון בע"מ ואח' נגד פקיד שומה למפעלים גדולים, עמ"ה 1278/02.

ביהמ"ש דן, בעניין זה, בשאלת התרתם כהוצאה לשם הפקת הכנסה, של דמי חכירה שנתיים אותם שילמו החברות למינהל מקרקעי ישראל.

נסיבות המקרה

שתי החברות הינן בעלות מחסני קירור באזור התעשייה חולון, שהוקמו על שטח שהינו בבעלות המינהל. בין החברות לבין המינהל קיים הסכם חכירה לפיו מתחייבות החברות לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים בשיעור של 4% מערך המקרקעין. החברות עוסקות בהשכרת מחסנים אלה.

החברות ביקשו לנכות מהכנסתן השנתית השוטפת את דמי החכירה השנתיים ששילמו למינהל. לגישתן, דמי החכירה השנתיים (להבדיל מהסכום הראשוני אותו שילמו למי שמכר להן את הזכויות במקרקעין), המשולמים ע"י חוכר, הינם דמי שכירות המשולמים לבעל המקרקעין וככאלו, כמו כל הוצאה פירותית - מוכרים לצורך ניכוי מההכנסה החייבת.

לעומתן, טוען פקיד השומה כי הן רכשו זכויות במקרקעין המהוות נכס הון וככאלו אינן מותרות כהוצאה מההכנסה החייבת.

דיון

לחכירה יש מאפיינים הוניים ומאפיינים פירותיים ואין להסיק כי המחוקק ראה בדמי חכירה דווקא כהוצאה הונית שאסורה בניכוי.

לגישת ביהמ"ש כאשר באים לבחון טיבה של הוצאה לגבי שכירות או חכירה יש להימנע ממבחנים פורמליים טכניים, המייחסים חשיבות, בין השאר, לצורה ואופן התשלום או למשך השכירות. מבחנים אלה יכולים לשמש כתמיכה למסקנה ככל ראיה אחרת, שתלמד על אופייה של השכירות או החכירה.

ביהמ"ש הכיר בהוצאות דמי החכירה השנתיים ששילמו החברות כהוצאה פירותית, המוכרת בניכוי לצורכי המס וזאת מן הטעמים הבאים:

- אין להשוות בין חוזה חכירה בו משולמים, כדמי חכירה ראשוניים, סכומים בשיעור גבוה, בין 40% ל- 80% מערך הנכס, לבין חכירה בה נקבעים התשלומים השנתיים בה כנובע מ- 4% מערך הקרקע, כבענייננו, כאשר קביעה זו נעשית על ידי שמאי, בעל הקרקע, קרי מינהל מקרקעי ישראל. מנגנון עדכון זה של שווי דמי החכירה יש בו להעיד על היות התשלום תשואה על הנכס, קרי דמי שימוש בנכס, דהיינו כדמי שכירות. בעוד תשלום

מסיבי בתחילת תקופת החכירה המותיר יתרה בלתי מתעדכנת מעיד על העברת הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע מאת הבעלים לחוכר, משכך סיווג התשלום יטה להיות הוני;

- בענייננו, אין נגזר סכום דמי החכירה אשר התחייבו החברות לשלם למינהל, מסכום כלשהו הנותר לתשלום. כל שנקבע הוא כי יש לשלם כל שנה 4% משווי השוק של הנכס, זאת ותו לא. ערך זה, רשאי היה המינהל לבדקו ולעדכנו מידי 7 שנים. יקשה אם כן לומר כי תשלומי דמי החכירה בענייננו משולמים על חשבון זכות בעלות כזו או אחרת בקרקע;

- לא נטען, כי נעשה, ניסיון כלשהו מטעם החברות על מנת להשביח את הקרקע ואף משום כך יקשה לראות את הוצאות דמי החכירה כהוצאות שהוצאו לצורך רכישת זכות הונית במקרקעין;

- העובדה כי סך כל התשלומים בגין זכות החכירה עשויים לעלות על שווי המקרקעין לאורך תקופת החכירה (4% משווי הקרקע כפול חכירה העולה על 25 שנה) מחזקת את העמדה כי מדובר ב'שימוש' ולא ב'רכישה'.

לאור האמור לעיל, הרי שדמי חכירה שנתיים אפשר ויסווגו כהוצאה הונית ואפשר כהוצאה פירותית – הכל תלוי בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה שיבחן לגופו.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.