כללי

לאחרונה ניתן פס"ד בביהמ"ש המחוזי בת"א, בעניין ת.א ע"י השופטת רות רונן 1020/01 הקדש שערי תורה נגד מנהל מקרקעי ישראל, בו חויב ממ"י לשלם פיצויים להקדש בגין הפקעת מקרקעין משנת 1961.

החידוש בפס"ד זה הוא שבנוסף לעובדה שההקדש זכאי מכוח פקודת הקרקעות לפיצוי המבוסס על שווי הקרקע במועד הפרסום ברשומות, פסק לו ביהמ"ש פיצויים מכוח פקודת הנזיקין.

נסיבות המקרה

בשנת 1961 פורסמה ברשומות, לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה"), הודעה ביחס להפקעת המקרקעין שברשות ההקדש, יחד עם מקרקעין אחרים באותו מתחם. הודעה לפי סעיף 7 לפקודה פורסמה בשנת 1974 והודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה בשנת 1980.

בשנות ה- 80 בוצע הליך של הסדר הזכויות במקרקעין שהופקעו, שכלל בין היתר את המקרקעין שברשות ההקדש (שהופקעו זה מכבר).

ההקדש טען כי ידע לראשונה על ההפקעה רק בשנת 1998 ומאחר וממ"י לא הודיע לו בשום שלב על ההפקעה, הרי שהוא זכאי לפיצוי ריאלי על ההפקעה, פיצוי ש"ישיב את המצב לקדמותו", כלומר – יאפשר להקדש לרכוש חלקה דומה לזו שהופקעה. לפיכך גובה הפיצוי צריך להיות על פי שווי הנכס ביום בו נודע להקדש על ההפקעה בשנת 1998 ולא השווי של הקרקע ביום הפרסום ברשומות בשנת 1961.

ממ"י טען מנגד כי ההקדש ידע או היה עליו לדעת על הפקעה עוד בשנה שבה בוצעה או לכל המאוחר בשנת 1986 – המועד בו בוצעו הליכי הסדר במקרקעין.

עוד טוען ממ"י כי פעל בהתאם לחובותיו על פי הדין ולכן ההקדש אינו זכאי לפיצוי.

לחלופין טוען ממ"י גם אם יקבע כי להקדש מגיע פיצוי, הרי שהפיצוי צריך להיקבע על פי פקודת הקרקעות (שווי הקרקע שהופקעה ליום פרסום ההפקעה לראשונה, שנת 1961) ולא כפי שטוען ההקדש.

החלטת בית המשפט

ההקדש לא ידע על ההפקעה

ביהמ"ש דן קודם כל בשאלה האם ההקדש ידע על ההפקעה טרם התאריך הנטען על ידו. אם אכן כן, הרי שאין חשיבות אם נמסרה לו ההודעה אם לאו.

לדעת ביהמ"ש לא הוכח (ע"י ממ"י) כי ההקדש ידע על ההפקעה טרם 1998 וכמו כן לא הוכח כי היה עליו לדעת עליה. מסקנתו של ביהמ"ש התבססה על עובדת התנהלות ההקדש מול העירייה, כמו הגשת התנגדויות לתוכניות שהוצעו במתחם, שחזקה שלא היה פועל כך לו ידע על ההפקעה.

גם העירייה בתשובותיה למכתבי ההקדש בדבר הליכי התכנון במתחם, לא הפנתה את תשומת ליבו לעובדה כי המקרקעין הופקעו.

עוד טען ממ"י כי להפקעה זו היה "הד ציבורי" וכי הוצבו שלטים במתחם שהופקע. ביהמ"ש קבע למרות ה"הד הציבורי" הנטען רבים מבעלי הקרקעות במתחם לא ניגשו ודרשו פיצויים בגין ההפקעה, דבר המעמיד בספק את ה"הד" הנטען. לגבי השילוט – הטענה לא הוכחה כנדרש על פי הדין ומכל מקום ההקדש לא השתמש באותה תקופה במקרקעין כך שלא יכול היה להיוודע לשלטים שהוצבו שם.

פיצוי מכוח פקודת הקרקעות

על פי הפקודה, הודעה על הפקעת קרקע תעשה בשלוש דרכים מצטברות: פרסום ברשומות, הצגת טפסים על הקרקע או בסמוך לה ומסירת הודעה לכל אדם ששמו נרשם בספרי האחוזה (בטאבו) כבעלים של הקרקע.

ממ"י טוען כי עמד בדרישות האמורות: הודעה ברשומות התפרסמה וכן הודבקו מודעות בסמוך למקרקעין המופקעים, אולם לטענתו לא היה עליו חובה לבצע מסירה אישית של הודעה להקדש בדבר ההפקעה, שכן אין ההקדש רשום בספרי האחוזה.

לגישת ממ"י, מאחר ויצא ידי חובתו על פי הפקודה, זכאי ההקדש לפיצוי הקבוע בפקודה והוא כשוויה של הקרקע ביום הפרסום ברשומות – בשנת 1961.

בעניין זה קבע ביהמ"ש כי אכן ממ"י לא היה חייב למסור הודעה על פי הפקודה להקדש, כיוון שלא היה רשום בספרי המקרקעין לפיכך ההקדש אינו זכאי לפיצוי עבור השיהוי בהודעה מכוח הקבוע בפקודה (לפי הפקודה זכאי ההקדש רק לפיצוי בגובה שווי הקרקע המופקעת בשנת 1961).

פיצוי מכוח פקודת הנזיקין

ביהמ"ש בחן האם מגיע להקדש פיצוי, בגין השיהוי בהודעה על ההפקעה, מכוח דיני הנזיקין. לצורך כך צריך לבדוק האם ממ"י ביצע עוולה נזיקית כלפי ההקדש, אם ייווכח שכן, הרי ההקדש יהיה זכאי לפיצוי נזיקי, בהתאם לעקרונות הפיצוי של דיני הנזיקין ובשונה מעקרונות הפיצוי שנקבעו בפקודת הקרקעות.

ביהמ"ש סבר כי חובתו של ממ"י להודיע להקדש על ההפקעה אינו נובע מפקודת הקרקעות. לגישתו, לא חלה על ממ"י חובה למסור להקדש הודעה אישית על ההפקעה על פי סעיף 5(1לפקודת הקרקעות, אולם לשון הסעיף אינה שוללת את האפשרות לבחון את חובותיו מכוח כללים אחרים.

ביהמ"ש סבר כי בנסיבות מסוימות תוטל על ממ"י, או כל רשות מפקיעה אחרת, החובה להודיע על דבר ההפקעה גם למי שזכויותיו אינן רשומות בספרי המקרקעין. קיומה של החובה תיבחן בכל מקרה על פי נסיבותיו וכן תיבדק האפשרות האם יכל ממ"י להיוודע ללא קושי על קיומו של בעל הזכויות.

לדעת ביהמ"ש אין די בהודעה שפורסמה בשני אופנים על פי פקודת הקרקעות. מקום בו יכול ממ"י להיות מודע, תוך מאמץ סביר, לקיומו של בעל זכויות במקרקעין שהוא מתכוון להפקיע – מוטל עליו, כרשות ציבורית, חובה לנסות ולהודיע גם לבעל זכויות שאינו רשום על ההפקעה.

השאלה מהו מאמץ סביר – תיבחן בכל מקרה לגופו.

מסקנה זו נובעת מעקרונות כללים של דיני הנזיקין, כדברי ביהמ"ש:

"למי שזכויותיו עומדות להיות מופקעות, עתיד להיגרם נזק – נזק הנובע מהפגיעה בזכות הקניין שלו במקרקעין שבבעלותו, נזק שהוא זכאי לפיצוי בגינו. אם בעל הזכויות לא ידרוש את הפיצוי במועד, עלול להיגרם לו נזק נוסף, הנובע מהפער האפשרי בין שווי המקרקעין במועד ההפקעה לבין שווים במועד הפיצוי, ומשחיקה אפשרית של שוויו של הפיצוי הכספי.

נזק זה יכול להימנע על ידי מתן הודעה לבעל הזכויות בהקדם האפשרי על ההפקעה, על מנת שהוא יוכל לדרוש בהקדם האפשרי את הפיצוי המגיע לו. .."

בעניין הנדון הוכח כי ממ"י ידע בפועל על קיומו של ההקדש ועל זכויותיו. ממ"י טען כי ניסה לאתר את כתובתו של ההקדש אולם לא הצליח ובכך עשה למעלה מן המוטל עליו.

לדעת ביהמ"ש ממ"י לא הוכיח כי עשה ניסיונות סבירים לאיתור הכתובת, לפיכך קבע כי ממ"י לא פעל באופן סביר כדי לנסות להודיע להקדש על הכוונה להפקיע את המקרקעין.

ביהמ"ש קבע כי ממ"י התרשל בכך שלא שלח ולא ניסה לשלוח להקדש, שידע שהוא עשוי להיות בעל זכויות בנכס, הודעה על הכוונה להפקיעו, ובכך שלא עשה ניסיון לאתר את כתובתו לצורך משלוח הודעה כזו.

גובה הפיצוי

הנזק שהפיצוי נועד לפצות עליו, הוא הנזק הנובע מכך שממ"י לא הודיע להקדש במועד על הכוונה להפקיע. לצורך הוכחת הנזק על ההקדש היה להוכיח מה היה קורה אילו קיבל את ההודעה במועד?

אם היה ההקדש מוכיח כי היה משתמש בכסף על מנת לרכוש מקרקעין דומים לאלה שהופקעו ממנו – לו היה מקבל את ההודעה במועד – יתכן שהפיצוי היה צריך לאפשר לו לרכוש מקרקעין דומים לאלה שהופקעו, במועד בו נודע לו על ההפקעה – 1998! במקרה כזה, יכול שהבסיס לפיצוי יהיה שווי המקרקעין המופקעים במועד בו נודע להקדש על ההפקעה בפועל !

אולם, ההקדש לא הוכיח כי היה רוכש מקרקעין אחרים תחת אלה שהופקעו - לו היה מקבל את ההודעה במועד – לפיכך אין מקום לקבוע האם זכאי הוא, לפיצוי כאמור אם לאו.

משום שכך, קבע ביהמ"ש כי הפיצוי צריך לפצות את ההקדש על ירידת ערך הכסף, בתקופה שבין פרסום כוונת ההפקעה ועד למועד בו נודע להקדש בפועל על ההפקעה. בית המשפט קבע כי הפיצוי יהיה על פי השווי הקרקע במועד בו פורסמה ההודעה על ההפקעה (1961) כשהוא צמוד ונושא ריבית כחוק בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א –1961.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א .