ביום 7 באוגוסט 2005, ניתן פס"ד בבימ"ש השלום בעניין יגר הניה נגד ממ"י, הפ (258/03). ביהמ"ש נדרש לשאלה:

האם רשאי ממ"י לגבות דמי היתר בגין מימוש זכויות בניה כאשר חוזה החכירה קובע הסדר אחר?

עובדות המקרה:

בחוזה חכירה שנחתם בשנת 1979 בין יגר לממ"י נקבע כי במידה והיא תרצה לבנות על המקרקעין המהווים מגרש לבנייה, תידרש היא לבקש את אישורו של ממ"י. בחוזה החכירה לא נקבע דבר אודות תשלום דמי היתר לצורך קבלת האישור, אולם כן ניתנה הזכות לממ"י להעריך מחדש את דמי החכירה ולהגדילם כפועל יוצא מאישור הבנייה.

חוזה החכירה הגיע לקיצו בשנת 2001, אולם לא נחתם כל חוזה אחר תחתיו.

לימים, ביקשה יגר היתר בנייה ואח"כ שינתה בקשתה לפיצול המגרש. בגין בקשתה זו דרש ממנה ממ"י דמי היתר.

לטענתה של יגר אין להשית עליה דמי היתר שכן תשלום זה אינו מוזכר בחוזה החכירה, אלא הסדר אחר הנוגע לדמי החכירה.

לעומתה, טען ממ"י כי תוקפו של החוזה הסתיים טרם הגשת הבקשה ולו היה נחתם חוזה חדש תחתיו הרי שהוא היה מותאם להחלטות מועצה מספר 402 ו- 933, שכן בחוזה החכירה המקורי התחייבה יגר כי זה יוארך בהתאם לתנאים שיהיו מקובלים בממ"י באותה עת. חוזה החכירה שמקובל בממ"י באותה עת שעליו הייתה נדרשת יגר לחתום הטמיע בתוכו את הוראות החלטה 402 והחלטה 933 ולפיו על החוכר לשלם דמי היתר.

ביהמ"ש קבע:

ביהמ"ש התבסס על פסק דין שניתן בסוגיה זהה בביהמ"ש העליון (ע"א 6651/99 בנימין הדר ואח' נ' קק"ל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל), בכך שדחה את טענות ממ"י, קיבל את טענתה של יגר וקבע כי אין להתיר לממ"י לגבות דמי היתר בגין אישור לבנייה.

ביהמ"ש נסמך על שלושה נימוקים:

ראשית, הצדדים לחוזה החכירה נתנו דעתם לאפשרות של הוספת בניה וקבעו לגביה את התמורה בצורה של הגדלה יחסית של דמי החכירה בעוד שדמי היתר אינם מוזכרים כלל. על פי החוזה בקשת הבנייה טעונה אישור אולם אינו מזכיר דבר אודות דמי היתר בגין אותו אישור.

שנית, החלטת מועצה 402 קובעת בעצמה כי "את דמי ההיתר יגבה המינהל כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם בחוזה החכירה המקורית נקבע אחרת" – ואכן בענייננו, נקבע בחוזה החכירה המקורית – אחרת!

שלישית, הגם שבחוזה החכירה הראשי המקורי נקבע כי הארכה תיעשה על פי תנאים שיהיו נהוגים באותה עת בממ"י, אין בכך לדעת ביהמ"ש, אפשרות להכניס אוטומטית חיוב של דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים. שינויו של תנאי כזה יש לציין במפורש בעת הארכת חוזה החכירה וכל עוד זה לא נעשה הרי שמתקיימים אותם תנאים על החוזה הקיים וזאת מכוח עיקרון תום הלב.

סוף דבר:

מפסק דין זה ניתן ללמוד פעם נוספת על החשיבות המכרעת של נוסח חוזה החכירה הגובר לעתים על החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

חוכר הנדרש בתשלום כלשהו ע"י המינהל, ראוי לו שיבדוק את נוסח חוזה החכירה שבידיו, שכן יתכן ועל פי אותו חוזה אין הוא חייב באותו תשלום ואם ממ"י דרש זאת ממנו הרי שזה בניגוד לדין.