א. כללי

1. בעקבות פניות חוזרות ונישנות ממרץ 1999, מועד הוצאת הוראת אגף חקלאי 51 (י) בקשר להרחבות במושבים ובקיבוצים, פרסם מר משה אדרי סמנכ"ל שיווק וכלכלה את ההנחיות והעקרונות של מנהל מקרקעי ישראל לאשור הוצאות פיתוח (הוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 366).

2. העקרונות המובאים להלן המהווים את עמדת מנהל מקרקעי ישראל פוגעים רטרואקטיבי בישובים רבים שתכננו ההרחבות לפני פרסום הוראת אגף 51 (י).

למעשה בחלק גדול מהישובים מטיל מנהל מקרקעי ישראל את עלות פיתוח התשתיות ומבני הציבור על המתיישבים הותיקים / בעלי הנחלות ללא כל הצדקה.

השוואה להוצ' פיתוח שמאשר המנהל בפרויקטים המשווקים על ידו מגלה פער בלתי סביר לרעת ההרחבות במושבים ובקיבוצים.

3. מבדיקת הוצאות הפיתוח שאושרו על ידי אגף שיווק וכלכלה במספר רב של מושבים וקיבוצים מוצע לקבל את נייר העבודה שהוכן על ידי המהנדס מטעם ממ"י ולאמת ולבדוק את הפערים בין הסכומים שאושרו לסכומים שנדרשו על ידי המושב/ הקיבוץ.

כמו כן יש לשים לב כי הוצ' פיתוח במגרש עצמו אינם מאושרים אולם ניתן לגבותם כי מדובר בעבודה אותה מבצע המושב / הקיבוץ עבור המתיישב.

4. במושבים רבים נתקבלה החלטה לחייב בסכום אחיד של הוצאות פיתוח את כל מומלצי בעלי הנחלות כולל הבנים.

לדעתנו יש להכיר במקרים אלו במלא הסכום הנגבה על ידי המושב כיוון שעצם גבייתו האחידה מכל המומלצים כולל הבנים סותר את הטענה בדבר "התעשרות שלא כדין".

באם היה יודע המושב כי לא יאושר הסכום שנקבע על ידו היה באפשרותו לגבות את הוצאות הפיתוח כולן או חלקן כהון עצמי מכל בעלי הנחלות מכוח תקנון האגודה השיתופי המחייב את כל החברים.

על כן פנינו למנכ"ל ממ"י לאשר לגבות סכומים אלו שנגבו באופן אחיד מהבנים של בעלי הנחלות.

בנושאי הוצאות פיתוח פינוי, תשתיות על ומבני ציבור ראו גם חוזרינו:

21/2000 , +13/2000, 56/99, 48/99, 41/99, 31/99, 28/99, 13/99,

ב. עקרונות לאישור הוצאות פיתוח

להלן נוסח הנחיות מנהל מקרקעי ישראל כלשונן:

" הוצאות פיתוח להרחבת מושבים על פי החלטת מועצה 737 יבדקו ע"י בקרי השדה של מינהל מקרקעי ישראל ויאושרו ע"י אגף שו"כ בהתאם לעקרונות המפורטים להלן:

1. תשתיות צמודות

תשתיות צמודות כוללות את המערכות המבוצעות בתחום הציבורי בתוך שטח ההרחבה.

1.1 עבודות עפר (להלן ע.ע.) - יש הפרדה בין ע.ע המבוצעות במגרשים לבין ע.ע. בתחום הציבור לצורך חישוב הוצאות הפיתוח מאושרות רק עבודות עפר בתחום הציבור.

1.2 קירות תומכים - הפרדה בין קירות תומכי מגרש לבין קירות תומכי כבישים. לצורך חישוב הוצאות פיתוח אושרו רק קירות תומכי כבישים בתוך שטח ההרחבה.

הערה: במקרים בהם צימדי מגרשים מחייבים קיר תומך, אישור הוצאת הקמת הקיר התומך יעשה לאחר בדיקה פרטנית.

1.3 מים, ביוב - מאושרות עלויות בגין מערכות מים וביוב, המשמשות את ההרחבה מראש שטח בלבד, כולל הכנת חיבור אחד לכל מגרש. לגבי מערכות המשותפות לחלק " הותיק " של המושב, עלויות מעומסות באופן יחסי.

1.4 ניקוז - עלות מערכת הניקוז בתוך שטח ההרחבה מתוקצבת במלואה.

1.5 כבישים, מדרכות , ותאורה - מערכת הכביש נבחנת לפי אופן התייחסותה להרחבה:

1.5.1.1 כבישים צמודים להרחבה המשרתים את ההרחבה בלבד – מאושרים בלבד.

1.5.1.2 כבישים המשרתים את ההרחבה אך הגובלים עם הישוב הקיים, כלומר המדרכות והתאורה משרתים גם את החלק "הותיק " – מאושרים באופן יחסי .

1.5.1.3 כבישים המשרתים את הישוב כולו כולל כביש הכניסה נבדקים במסגרת תשתיות על.

1.6 חשמל – מאושרות עבודות תשתית חשמל המבוצעות במסגרת ההרחבה בלבד. באשר לחדרי טרנספורמציה גובה העלויות המאושרות הינו בהתאם למסמכים המעידים על גובה ההחזר הכספי של חברת החשמל.

1.7 בזק - מאושר בהתאם לגובה ההחזר הכספי של חברת הבזק. יש הפרדה מלאה בכתב הכמויות בין עבודות תשתית בזק המבוצעות ע"ח חברת בזק לבין עבודות תשתית בזק המבוצעות על ע"ח הישוב.

1.8 כבלים – הוצאות תשתית כבלים אינן מאושרות כהוצאות פיתוח, להוציא ביצוע חציות כבישים.

1.9 שצפ"ים / שפפ"ים – הבסיס לאישור הוצאות הפיתוח בשטחים הציבוריים הינו הנחיות משרד הבינוי והשיכון למגורים לבניה צמודת קרקע , כלומר 5 מ"ר לנפש ברמת פיתוח אינטנסיבי. יתרת השטחים, מאושרים לפי רמת פיתוח אקסטנסיבי עד לשטח של 6 מ"ר לנפש.

2. תשתיות על

תשתיות על מאושרות רק במידה וביצוען קשור באופן ישיר לביצוע ההרחבה. גובה הוצ"פ לסעיף זה נשקל ואושר לגופו של עניין בהתאם לחשבונות מאושרים או אומדני ביצוע וכן בהתאם לחלוקת העלויות היחסית בין ההרחבה לישוב הקיים.

3. הוצאות פינויים

3.1 במקרה ולצורך ביצוע ההרחבה נדרש " לפנות" חבר אגודה מקרקע חקלאית מעובדת עם גידולים חקלאיים, במקרים אלה יאושר תשלום לחבר האגודה עד לגובה הסכומים שנקבעו בהחלטת מועצה 727 סעיף 5 א כמפורט להלן:

עבור קרקע מטע - עד 10,000 ₪ לדונם.

עבור קרקע שלחין - עד 6,000 ₪ לדונם.

עבור קרקע בעל - 2,000 ₪ לדונם.

הסכומים האמורים יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן, בסיס מדד אפריל 1994.

ההכרה בהוצאות פינוי מותנת בקיום התנאים המפורטים להלן:

הסכומים בגין הפיצוי שולמו בפועל ( על סמך חוזים או קבלות)

הקרקע היתה מעובדת בפועל על פי סוג הפיצוי, בעת ביצוע הרחבה

המצאת אישורים כי הקרקע הוקצתה לאותו חבר אגודה.

לא ניתן פיצויי במקרים בהם הקרקע היתה מעובדת כקרקע המשותפת של האגודה.

3.2 פיצוי בגין פינוי מבנים חקלאיים הקיימים בשטח ההרחבה ואשר נדרש להרסם ו/או לפנותם מאושר לחבר האגודה אשר הקים והפעיל את המבנה כחלק מנחלתו  גובה הפיצוי יקבע ע"י הבקרה ההנדסית.

4. בצ"מ

בצ"מ בגובה של עד 10% מוכר רק לגבי עבודות שטרם בוצעו ובתנאי שהאומדן נערך על פי מחירון משהב"ט.

5. תקורות

המנהל מאשר את הוצאות תכנון, ניהול פרויקט, פיקוח, מדידיות, יועצים שונים, הוצאות משפטיות, ועוד בתוך מסגרת של עד 11% על הוצאות הפיתוח לא כולל בצ"מ. ה11% חושבו כדלקמן: 6% - תיכנון וייעוץ , 3% ניהול פרויקטים ופיקוח, 1% מדידות ותצ"ר, 1% - משפטיות ושונות.

6. ישובי קו העימות

הוצאות פיתוח שהוצאו בפועל בישובים הנ"ל במסגרת ביצוע ההרחבה יאושרו בכפוף לכך שימסרו לגביהן למינהל אסמכתאות מתאימות המאשרות את הסכומים שהוצאו בפעול או אומדים. הוצאות הפיתוח שיאושרו כאמור יתיחסו אך ורק לפיתוח הנובע ו/או הקשור לביצוע ההרחבה ותשתיות על .

לגבי פיתוח שטרס בוצע בפועל (פיתוח עתידי), הוצאות הפיתוח המבוקשות יאושרו

בכפוף לכך שיפתח חשבון נאמנות אליו יופקדו כל הכספים שיגבו בגין הפיתוח והחשבון ינוהל ע"י עו"ד שיאשר בכתב למנהל כי הכספים שיופקדו בחשבון יוצאו אך ורק לצורך ביצוע תשלומים ע"ח הוצאות הפיתוח שאושרו על ידי המנהל במסגרת תקציב הפיתוח של ההרחבה.

ביחס לתשתיות – היישובים יהיו רשאים להעמיס את הוצאות הפיתוח כאמור על המשתכנים בהרחבה בלבד, אך ורק ביחס לתשתיות כנ"ל שהינן בזיקה ישירה ובלעדית להרחבה, ללא תמורה לישוב הישן. תשתיות על מהן נהנה גם היישוב הישן יועמסו על המשתכנים בהרחבה אך ורק לפי חלקם היחסי בהוצאות הנ"ל, בהתאם לחקלם היחסי ביישוב (סה"כ מגרשים בהרחבה מתוך סה"כ מגרשים ביישוב כולל הרחבה).

ביחס להוצאות פינוי - המינהל יבדוק באמצעות בקר השדה ויאשר רק את ההוצאה בגין פינויים, בכפוף לכך שהיישוב ימציא למינהל אסמכתאות המעידות על כך שהפינוי נדרש לצורך ביצוע ההרחבה וכן אסמכתאות בדבר גובה הסכומים ששולמו בגין אותם פינויים ובכלל זה הסכם חוזה הפינוי כפי שדווח לרשויות המס.

7. כללי

האומדנים לפי עבודות שלגביהן אין חוזה חתום ו/או הצעה מחייבת של הקבלן יערכו עפ"י % 10 הנחה ממחירון משב"ש עדכני.

הוצאות פיתוח שמומנו ע"י גופים ממשלתיים או מתקציב מדינה יקוזזו מהוצאות הפיתוח.

לא יאושרו הוצאות בגין הקמת/שיפוץ/הרחבה של מבני ציבור, חובת הקמת מבנים אלו חלה על הרשויות המוניציפליות.

אגף שו"כ יהיה אחראי לבדיקה, בקרה ואישור הוצאות הפיתוח והתשלומים בכל הקשור לעלויות הפיתוח וההוצאות בגין פינויים"