כללי

1. מסלול הרחבה למגורים לפי סעיף 10(ג) להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737, לפיו "החכרת מגרשי המגורים בהרחבה, כולם או מקצתם, תעשה לפי כללי החלטת מועצה 727", קובע אך ורק כי כללי החכרת המגרשים בהרחבה יהיו לפי כללי ההחכרה שנקבעו בהחלטה 727, קרי השלב האחרון בלבד שהוא שיווק המגרשים ע"י המינהל.

כל השלבים הקודמים, לרבות שינוי היעוד עצמו, מבוצעים על פי כל העקרונות שנקבעו בהחלטה 737.

2. בפס"ד בעניין צופית מושב להתיישבות חקלאית שיתופית נ. מינהל מקרקעי ישראל (ת.א 70658/03) דן כבוד השופט צבי כספי בתביעת מושב צופית ע"י ב"כ עו"ד שאול ראובני להחזר כספי מע"מ בהרחבה לפי סעיף 10(ג) שלטענת המושב לא היה חייב בהם ולמרות זאת קוזזו על ידי מינהל מקרקעי ישראל מכספים אחרים להם זכאי המושב.

פסק הדין

3. השופט קיבל את עמדת ב"כ המושב עו"ד שאול ראובני והורה למינהל להשיב למושב את כספי המע"מ שקוזזו כאמור. כמו כן קבע השופט כי יש להשיב הכספים בערכם הריאלי, קרי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית: "איני מוצא מקום לאבחנות כלשהן באשר לחיוב בהפרשי הצמדה וריבית בין סכומי הכספים שעוכבו מסיבות כאלו או אחרות; תוספות אלו לחיובי קרן אינם עונשיות ומטרתן לשמור על ערכו הריאלי של קרן החוב".

4. את תמצית המחלוקות המשפטיות שבין הצדדים ניתן לסכם בדבריו הבאים של השופט:

"השאלה הראשונה לדיון היא על כן האם חייבת התובעת במס בעסקת העברת המגרשים; שאלה זו יכולה להבחן בשתי גישות: האחת, האם די, לצורך הדיון, שמבחינת התובעת, נמסרה לה עמדה של מנהל מע"מ שאין היא חייבת במס, על מנת להקים לה את עילת התביעה, גם אם עמדה זו אינה נכונה; השנייה, בהנחה שהתשובה לאמור לעיל היא שלילית, מה הדין "הנכון" לעניין זה.

לטעמי, לא ניתן לקבוע עמדה חד משמעית לכל אחת משתי השאלות הללו ובמקרה כזה, ידה של התובעת על העליונה בהתחשב בנטלי השכנוע כפי שלהלן.

אחרונה ראשונה; מקובל עלי שיש לראות במערכת הכוללת של יחסי הצדדים, כפי העולה מההסכם, עסקת חליפין, שמבחינת דיני המס כוללת שתי עסקאות.... וממוסה בהתאם כשתי עסקאות....

לטעמה של ב"כ הנתבע, יש לראות במכירת המגרשים מכירת "ציוד " כהגדרתו לפי סעיף 1 לחוק מע"מ הכוללת גם "מקרקעין", והוא מקור החיוב במס של התובעת, לפי גישתו המשתנית העדכנית של הנתבע.....

עניין זה נתון בספק; על מנת שהמגרשים יחשבו כציוד, יש להראות שהם שימשו את התובעת בעסקיה (ראה הגדרת "ציוד" הנ"ל); דבר זה לא הוכח; למעשה לא הובא כל נתון המאשר או המכחיש את השימוש במגרשים לעסקי התובעת ועל כן לא ניתן לקבוע שהוא "ציוד"....

אפשרות אחרת היא לראות את מכירת המגרשים לנתבע כ"עסקת אקראי"; עניין זה היה יכול "לספק" את הנתבע; במקרה זה או שהתובעת היא בגדר של "עוסק" המחויב בתשלום המס והחשבונית הייתה מוצאת לנתבע כרצונו, או שבמקרה אחר, יכול והיה הנתבע רשאי להוציא חשבונית עצמית ולקזזה כנגד החיוב בחשבונית הנתבע, לפי הוראות תקנה 6ב(א) לתקנות מס ערך מוסף, תשל"ו – 1976.

כאמור לא הובאו נתונים לעניינים אלו ועל כן לא ניתן לקבוע האם על פי "הדין הנכון" הייתה התובעת מחויבת במס או לא".

הרחבה לפי מסלול סעיף 10(ג) להחלטה 737

5. לדעתנו טעה השופט כאשר קבע, בניגוד לעקרונות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 737, כי מדובר בעסקת חליפין במקרקעין בין המושב למינהל טרם הקצאת מגרשי ההרחבה.

6. על פי החלטה 737 אין כל עסקת מקרקעין בין המושב למינהל טרם שיווק המגרשים ישירות מהמינהל למתיישב.

7. עסקת חליפין (דו שלבית) בה החוכר מחזיר בשלב ראשון קרקע חקלאית למינהל ובשלב השני מקבל פיצויי קרקע, קיימת אך ורק בהחלטה 727 ולא בכל החלטות מועצת מקרקעי ישראל האחרות העוסקות בשינוי יעוד כגון: 533, 611, 612 ו- 737.

8. על פי החלטה 737 הליכי שינוי יעוד הקרקע מבוצעים בידי החוכר שעה שהקרקע בידו; להבדיל מהחלטה 727 – אשר על פיה, נחתם בין החוכר למינהל "הסכם השבה", על פיו מושבת הקרקע החקלאית למינהל – לצורך שינוי יעודה ומעמד החוכר בקרקע משתנה, למעמד של "מעבר עונתי", בלבד.

9. ייחודיות החלטה 727 לעומת האחרות נובעת ממנגנון החלפת הקרקעות אשר נועד להבטיח כי לא יחול היטל השבחה על בעל הזכות בקרקע בעת שינוי הייעוד וזאת כדי להבטיח ששיעור הפיצוי יהיה 27% ולא פחות מזה. עקב האפשרות לחיוב בהיטל השבחה באם הזכויות בקרקע בעת שינוי היעוד היו נשארות בידי החוכר.

10. בהחלטה 737 לא קיימת הוראה כאמור בדבר החלפת קרקעות בין החוכר למינהל.

11. בשני מסלולי ההרחבה לפי 737 המינהל הוא שמקצה את המגרשים למומלצי האגודה.

בשני מסלולי ההרחבה המגרשים נגרעים ממשבצת האגודה אך ורק במועד הקצאת המגרשים על ידי המינהל. לעניין זה קובע סעיף 4(א) להחלטה 737 "מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה".

סעיף 4(ז) להחלטה 737 קובע כי "עד לחתימת הסכמי פיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה".

בסעיף 4(ה) להחלטה 737 נקבע כי " החכרת המגרשים תהיה לבני זוג או לאנשים בודדים בלבד.

חברות, תאגידים ועמותות לא יהיו זכאים להסכם פיתוח ו/ או לחכירת מגרשים במסגרת הנ"ל"

מהוראות אלו של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737 עולה חד משמעית כי לא תיתכן עסקת חליפין של הקצאת קרקע בין המינהל לאגודה בשלב שלפני הקצאת המגרשים למומלצי האגודה.

להבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח דוד רותם במשרדנו בת"א.