על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן ה"חוק") ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה.

בפסק דין בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן על ידי ביהמ"ש העליון ביום 3.9.2014, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

למרות פס"ד האמור לעיל, מדובר בשינוי חלקי בלבד, שכן הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית, המחריגות קרקע חקלאית שיעודה שונה מחבות בהיטל השבחה – טרם תוקנו. 

הוראות אלו מפלות לרעה ופוגעות פגיעה קשה במקורות הפיתוח, והתשתיות בעיקר באזורי העדיפות בנגב ובגליל, בהם מקרקעי ישראל הינם מרבית קרקעות הישובים.

על מנת לתקן את העיוות הכלכלי וליצור מקורות לתשתיות ופיתוח, מוצע לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, כך שתמחק הפיסקה שהוספה בשנת 1999 המחריגה קרקעות חקלאיות אשר היו חייבות עד אותו מועד בהיטל השבחה, מחבות בהיטל השבחה.

במקביל, מוצע לקבוע כי סכומי היטל ההשבחה יופחתו מתשלומי רכישת אותן זכויות מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל.

פיסקת ההחרגה המוצעת למחיקה מסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק מהווה חריג המוציא מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה, אלא אם יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה חדש לפי הייעוד החדש.

פיסקת ההחרגה התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999, על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727, לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הזכויות בקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים, היה צורך לבטל תיקון זה ובהתאמה להטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות לרבות של קרקע חקלאית כאמור לעיל.

מוצע כי הוראת החוק המוצע יחולו על הקצאות מקרקעין שיבוצעו ע"י רשות מקרקעי ישראל לאחר פרסום החוק ברשומות.

להלן הצעתינו לתיקון חוק התכנון והבניה לביטול העיוות ההיסטורי:

1. בתוספת השלישית – לאחר סעיף 2(ג) יבוא 2(ד):

"בהקצאת מקרקעין ע"י רשות מקרקעי ישראל, שחל עליהם היטל השבחה בעת הקצאתן, תחול חובת התשלום על החוכר לו הוקצו המקרקעין. רשות מקרקעי ישראל תגבה תשלום בעבור ההקצאה, על פי שיעור מערך המקרקעין, לאחר ניכוי היטל השבחה אותו שילם החוכר".

2. בתוספת השלישית – בסעיף 21 ימחק הקטע הבא מגוף הסעיף:

"או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש".

3. תיקון זה יכנס לתוקף עם פרסומו ברשומות ויחול על הקצאת מקרקעין שיבוצעו ע"י רשות מקרקעי ישראל לאחר מועד הפרסום ברשומות.