רקע עובדתי

העוררים היו בעלי זכויות במשק עזר הנמצא במושב עין ורד . בהתאם לחוזה החכירה שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל, סווג הנכס של העוררים היה משק עזר ולא נחלה.

ועדת התכנון הטילה על העוררים היטל השבחה בגין תכנית -צש/80/2-0 המסדירה פל"ח בנחלות דהיינו פעילות יצרנית שאינה חקלאית כגון הקמת מבנה בגודל 500 מ"ר שיהיה מיועד שירותי אחסנה / מבני קיט /מבני מגורים לפועלים זמניים וכו' .

טענות העוררים

העוררים באמצעות עו"ד עודד שמעון טענו שיש לבטל את חיוב היטל ההשבחה מאחר ובתכנית זו נקבע במפורש שהיא חלה על נחלות בלבד ואילו הנכס של העוררים, הוא משק עזר ולא נחלה.

עוד טענו העוררים שלא היה ניתן לחייבם בהיטל השבחה הואיל והנכס של העוררים הוא משק עזר ועל פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל העוררים אינם יכולים לממש את הזכויות שמעניקה התכנית . העוררים טענו שהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1301 המאפשרת פל"ח מאפשרת פעילות שאינה חקלאית בנחלה ולא במשק עזר .
החלטה 1301 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת:

"בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך –1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום י"ג בחשוון תשע"ג ( 29 באוקטובר 2012 )לקבוע את התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה."

2. תנאים לאישור תעסוקה לא חקלאית

מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל") יתיר לבעל זכויות בנחלה (להלן-"בעל זכויות") לקיים בחלקת המגורים של נחלתו שימוש למטרת תעסוקה לא חקלאית בתנאים המפורטים להלן..."

העוררים טענו שהתכניות שמתכננת ועדת התכנון חייבות לעלות בקנה אחד עם החלטות מועצת מקרקעי ישראל שכן אין זה סביר שהמשיבה תחייב את העוררים בהיטל השבחה בגין תכנית שאינה ניתנת למימוש בהתאם לסוג הנכס שלהם ונוגדת את החלטות מקרקעי ישראל , וכתוצאה מכך תדרוש מהמשיבים היטל השבחה למרות שאינם יכולים לממש כלל את התכנית.

טענות ועדת התכנון

וועדת התכנון טענה כי אין קשר בין החלטות רמ"י להחלטות הוועדה שכן מדובר בהחלטות חוזיות קנייניות בשונה מהחלטות תכנוניות. אשר על כן סברה הוועדה המקומית כי עמדתה של רמ"י איננה רלוונטית לערר וכתוצאה מכך הדרישה לתשלום בהיטל השבחה בגין תוכנית הפל"ח עומדת בעינה.

"...כי עמדת רמ"י מוכיחה שאין מניעה לאפשר שימושי פל"ח במקרקעין כל עוד מתקיימים הכללים הקבועים בהחלטה. כללים אלו מתייחסים, בין היתר, לאפשרות שינוי הייעוד בשטח משק העזר ולשיעור התשלומים בגין שינוי זה.

בהתייחס לסעיף 6 להחלטה 1301, שצוטט ע"י רמ"י, טענה הוועדה המקומית כי הוא אינו רלוונטי מאחר ושימושי הפל"ח מעוגנים בתכנית ואינם מצריכים היתר לשימוש חורג."

פסק הדין

ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים וקבעה שאין לחייב את חוכרי משק העזר בהיטל השבחה בגין תוכנית הפל"ח במשק מאחר ולא ניתן לפרש את התכנית במנותק ממדיניות רמ"י ומהכללים החלים על קרקעות המוחכרות על ידה.

הועדה קבעה כי ההבחנה המסורתית בין 'משק עזר' ל'נחלה' היא בתכלית לשמה הוקצתה הקרקע כאשר הנחלה נועדה להוות מקור פרנסה עבור החקלאי ומשפחתו המתפרנס מעיבוד חקלאי, בעוד שמשק העזר נועד לעזור בכלכלת משפחתו של מי שעיסוקו אינו בחקלאות וממילא תכנית הפל"ח חלה רק על נחלות ולא על משקי עזר.

".....הבחנות אלו עמדו גם בבסיס החלטות המינהל לאשר קיומה של פעילות לא חקלאית בנחלות, שכבר מראשיתה נועדה כדי לסייע ולהקל על המגזר החקלאי שהתקשה להתפרנס מחקלאות בלבד.

במילים אחרות. תכנית הפל"ח לא נולדה בחלל ריק או מתוך חשיבה תכנונית מקיפה שביקשה לשנות את האופי החקלאי והכפרי של המושבים, אלא מתוך הבנה כי המישור הקנייני והמישור התכנוני חייבים להתקיים במקביל ולהיות מתואמים זה לזה. ... מכאן נובע להבנתנו, כי בהיבט התכלית, נועדה התכנית לחול באופן ברור ומפורש על בעלי נחלות בלבד, כמשמעותן על פי החלטות רמ"י ולא על בעליהם של משקי העזר."

עוד קובעת הועדה שלא ניתן לנתק בין החלטות רמ"י לבין התכניות החלות על המקרקעין. כלומר אין זה סביר שתכנית תחול על משק עזר מבחינה תכנונית והחוכר יחויב בהיטל השבחה בעוד רמ"י טוען שבעל המשק עזר אינו רשאי ליהנות מתכנית זו.

"... משהגענו למסקנה כי את תכנית הפל"ח לא ניתן לפרש במנותק ממדיניות המינהל ומהכללים החלים על סוגי הקרקעות המוחכרות על ידה, הפועל היוצא הוא שאין לחייב את העוררים בהיטל השבחה בגינה."

סיכום

בנושאים רבים ההתייחסות וסווג משק עזר אינם ברורים. מחד אין זה נחלה ומאידך אין זה אך ורק מגרש מגורים . בית המשפט העליון בע"א 1910/07 אברהם מרשי נ' קרן קיימת לישראל הגדיר את משק העזר :

"המושגים "נחלה" ו"משק עזר" היו נהוגים ומוכרים בהתיישבות הארצישראלית שנים הרבה לפני כינון המינהל ומועצת מקרקעי ישראל ......"משקי עזר" שאינם אלא משקים חקלאיים זעירים ששטחם נע בין דונם וחצי לארבעה דונמים. משקים אלה נועדו לסייע בפרנסת המשפחה (בענף הלול למשל) מקום שהמפרנס העיקרי עבד מחוץ לבית או שימש ביישוב כעובד ציבור או כבעל מקצוע דרוש (למשל רופא), וכן לצורך ייצור מזון לאספקה עצמית, בעיקר ירקות ופירות."

לאור זאת בעלי זכויות המחזיקים במשק עזר חייבים לעמוד על זכויותיהם ולבדוק האם הם חייבים בחיובים שונים המוטלים עליהם בעת מכירה ו/או בעת העברת זכויות וזאת על מנת שלא יצאו קרחים מכאן ומכאן.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למר ניר מקלר ממשרדנו בת"א.