כללי

ב- 19/12/99 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראה מס' 66 שקבעה את הכללים להקצאת מגרשי מגורים מבונים השיכים לאגודת מושב או כפר שיתופי. (ראו גם חוזרינו 3/2000.) עד להוראה זו הקצאת מגרשים מבונים בוצעה בהתאם להחלטות 438 ו- 454.

הוראת האגף שינתה את הכללים שבהחלטות 438 ו- 454 בשלושה נושאים עיקריים שהם:

א. ההקצאה תהיה בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מופחת בהתאם לסוג הישוב (66% 36% 22% 0%).

ב. גודל המגרש יהיה עד ½ דונם.

ג. תוצא שומה פרטנית על בסיס מלוא קיבולת הבניה ליום העסקה.

החלטת ועדת המשנה

ביום 14/3/2000 קיבלה ועדת המשנה של מינהל מקרקעי ישראל החלטה הקובעת שהחלטות 438 ו- 454 יבוטלו, בהוראת מעבר נקבע פרק זמן של שנה בו ניתן יהיה לפעול לפי ההחלטות הקודמות.

להלן נוסח ההחלטה:

"הועדה מקבלת את המלצת הנהלת המינהל וממליצה בפני מועצת מקרקעי ישראל לבטל את החלטותיה שבסימוכין. החכרת המגרשים הבנויים במושבים תיעשה לפי הכללים הנהוגים במינהל בעת הסדר ההקצאה ובהתאם להחלטת המועצה התקפה באותה עת להחכרת מגרשים מגורים במושבים.

אם זאת תיקבע תקופת מעבר של שנה מיום החלטת המועצה על הביטול. בתוך פרק הזמן של שנה תינתן אפשרות לדיירי המגרשים שההחלטות הקיימות חלות עליהם להסדיר במינהל את זכויותיהם בהתאם לתנאי ההחלטות המתבטלות".

הצעה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל

בעקבות החלטת וועדת המשנה הונחה הצעה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל (טרם נדונה).

להלן נוסח ההצעה :

"מודיעים בזאת כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 , החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום לבטל את החלטות 438 ו- 454 תוך קביעת תקופה מעבר כדלקמן :

1. החלטה 438 מיום 4.1.90 והחלטה 454 מיום 2.7.90 שתיקנה את החלטת 438 הנ"ל מתבטלות.
2. החל מתאריך החלטה זו יחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים בתנאים של החלטה 737 (הרחבות למגורים באגודות ישובים חלקאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ, או אגודה שיתופית חקלאית), או כל החלטה שתבוא במקומה.
3. למרות האמור בהחלטה זו תוך שנה מתאריך החלטה זו, יוכלו אגודות ומחזיקים להסדיר את זכויותיהם בהתאם להחלטות הקודמות: 438 ו- 454 וזאת בתנאי שהסדר הזכויות יסתיים תוך שנה.

יש לשים לב שבהצעת ההחלטה תקופת המעבר מותנית בכך שהסדר הזכויות יסתיים תוך שנה.

החלטה 438 ו- 454

להלן נוסח החלטות 438 ו- 454 שבמשך שנה יהיה ניתן לפעול על פיהם.

החלטה 438

"הנדון: הודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשים מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה)

לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

א. מודיעים בזה כי מועצת מקרקעי ישראל, בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, החליטה בישיבתה מיום ז' בטבת התש"ן (4 בינואר 1990) על הארכת תוקף החלטתה מיום 28 באוקטובר 1968 על הסדר החכרת מגרשים מגורים בנויים במושבים כפי שתוקנה ביום 29 במרס 1988, ביום 21 ביוני 1988 וביום 19 בדצמבר 1988, הכל כמפורט בנוסח מעודכן – בתוספת.

ב. הודעה זו מבטלת את ההודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה) שפורסמה בילקוט הפירסומים 3740 התש"ן, עמ' 1735.

תוספת

1. במגרשים לבניה קיימים ומבונים, שהאגודה מעונינת כי הזכויות יהיו על שמה כמגרשי מגורים לבעלי מקצוע, תאושר בניה עד 160 מ"ר ברוטו ליחידת מגורים; הבניה תאושר בידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) רק על פי המלצת הועדה הבין-מוסדית לבניה במושבים, אשר מתמנית בידי שר חקלאות; הרכב הועדה, סמכויותיה והקריטריונים לפעולתה ייקבעו על פי החלטת הועדה החקלאית של המועצה; תנאי לאישור בניה כאמור הוא שיוכח כי הבניה נעשית על ידי האגודה ועל חשבונה בלבד, ללא מימון הדיירים בכל צורה שהיא.

2. מגרשים קיימים ומבונים אשר המבנה ו/או תוספות (לפחות חדר) נבנו בידי הדייר ועל חשבונו, יוחכרו למחזיקים בהם לפי הכללים הבאים:

3.(א) החכרת המגרשים תיעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה, ובהעדר המלצתה – בהמלצת מזכיר התנועה ההתישבותית שאליה משתייך הישוב, וכן בקבלת אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית, לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק, או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד קבלת המגרש, על המשכיות ורציפות המגורים, (כגון אישור על תשלום מסים, רשיונות בניה, תעודת זכות – מקום מגורים, וכד');

(ב) החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי ת.ב.ע, ועל פי גבולותיהם בתכנית;

(ג) צאצאים יכנסו ב"נעלי" הוריהם;

(ד) לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31/3/1972 תינתנה שתי אפשרויות להסדר, לפי בחירת המחזיק, כדלקמן:

1. המגרש יחושב כמשק עזר וישולמו דמי חכירה שנתיים (להלן-דח"ש) לפי מחירון משקי עזר הצמוד לנחלה חקלאית, במידה שלא בוצעה העברת זכויות; יגבו דח"ש מתאריך 1/10/1971 בקיזוז דח"ש ששולמו בידי האגודה בעד תקופה זו, אם שולמו בעד המגרש, לפי מחירון בעלי מקצוע; או –

2. המחזיק ישלם 51% מערך הקרקע כדמי חכירה (להלן-ד"ח) מופחתים שיוכרו כ- 91% דמי חכירה מהוונים מערך הקרקע (להלן-דח"מ) על פי שומה לתאריך 1/4/1972 בתוספת הפרשי הצמדה עד למועד התשלום בפועל.

(ה) עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ- 1/4/1972 עד 31/3/1978 ישולמו 51% ד"ח שיוכרו כ- 91% דח"מ, לפי שומה עדכנית בעת ביצוע העסקה במינהל.

(ו) עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ- 1/4/1978 עד 31/3/1985 ישולמו 91% דח"מ; השומה תיעשה באחת משתי דרכים:

1. קיים רשיון בניה – השומה תיעשה לתאריך רשיון הבניה והתשלום יהיה בתוספת הפרשי הצמדה עד מועד התשלום בפועל;

2. אם לא קיים רשיון בניה – השומה תיעשה לתאריך ביצוע העסקה.

(ז) החכרת מגרשים קיימים ומבונים, כאשר המבנה שייך לאגודה, החל בתאריך 1/4/1985, תיעשה רק בהמלצת הועדה הבין מוסדית לבניה במושבים ואישור האגודה או הסוכנות היהודית על פי הכללים הנהוגים.

(ח) תקופת החכירה של כל מגרש תחל מהתאריך שלגביו נערכה השומה, ושלפיה חושבו דמי החכירה, עלפי האמור בהחלטה זו.

(ט) ההסדר הנ"ל לא יחול על כל אותם מבנים אשר הקמתם אושרה בעבר בועדה הבין מוסדית לבניה במושבים ועתה מבקשים לשנות התנאים שנקבעו אישור הועדה, בין אם אושר בתשלום על ידי המתישב עצמו ובין אם אושר לאגודה ללא תשלום כבית של בעל מקצוע.

4. החלטה זו תהיה בתוקף עד 5 בתמוז התש"ן (30 ביוני 1990). לאחר מכן יחכיר המינהל מגרשים מבונים כאמור על פי שומה מעודכנת בלבד, תמורת תשלום 91% דח"מ כמקובל במינהל.

5. לא יוקצו יותר מגרשי בניה פנויים לאגודות במושבים למטרת הקמת בתי מגורים לבעלי מקצוע. למקרים מיוחדים וחריגים, שסווגם המקצועי יקבע בידי הועדה החקלאית של המועצה, יאשר המינהל החכרה לאגודה של עד שני מגרשים בכל ישוב, עלפי המלצה של הועדה הבין מוסדית לבניה במושבים, בתנאי תשלום חד"ש בלבד לפי מחירון למגרש לבעל מקצוע.

החלטה 454

הנדון: הודעה על תיקון החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשים בנויים במושבים

מודיעים בזה כי מועצת מקרקעי ישראל (להלן – המועצה), בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960, החליטה בישיבתה מיום ט' בתמוז בתש"ן (2 ביולי 1990) כדלקמן:

1. החלטת המועצה, המובאת בתוספת להודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושיבם (הוראת שעה) (להלן – ההחלטה), תמשיך לעמוד בתוקפה, על אף האמור בסעיף 3 בתוספת להחלטה, גם לאחר ה' בתמוז התש"ן (30 ביוני 1990).

2. בסעיף 1 בתוספת להחלטה אחרי המילים "אשר מתמנית בידי שר החקלאות" – יבוא "או על פי המלצת ועדה אחרת שתבוא במקומה".

3. בסעיף 2 בתוספת לחחלטה –

א. בסעיף קטן (א), במקום "וכן בקבלת אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק" יבוא: "וכן שיתקבל אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית לגבי התאריך הקובע של האכלוס או הבניה על ידי המחזיק או שיתקבל חוזה חתום בין הדייר לבין האגודה בדבר רכישת הבית בתמורה על ידי הדייר, שתאריכו ייחשב לתאריך הבניה.

ב. סעיפים קטנים (ז) (ח) ו- (ט) יהיו סעיפים 4,3 ו- 5 של התוספת להחלטה, כסדרם.

4. סעיפים 3 ו- 4 של התוספת להחלטה, יהיו סעיפים 6 ו-7 שלה, כסדרם".

היתרונות בהחלטות 438 ו- 454

להקצאה במסלול החלטה 438 מספר יתרונות על פי הוראת אגף 66:

1. למבנים שנבנו ואוכלסו עד 31/3/72 ניתן לקבל חוזה חכירה שאינו מהוון בתשלום דמי חכירה שוטפים. זהו יתרון כיוון שלעתים המחזיק אינו יכול לשלם את דמי החכירה המהוונים שמהווים סכום ניכר דבר שמונע ממנו לקבל זכות חכירה בקרקע.

2. לגבי מבנים שנבנו ואוכלסו מ- 1/4/72 עד 31/3/78 יוחכרו בתשלום של 51%. ההחלטה קובעת שיעור תשלום של 51% ולא 66% במרכז הארץ כפי שנקבע בהוראת אגף 66.

3. החכרת מבנים שנבנו מ- 1/4/78 ועד 31/3/85 תהיה בתשלום של 91% כאשר במקרים שבהם קיים רשיון בניה השומה תיעשה לתאריך רשיון הבניה ותשלום בתוספת הפרשי הצמדה.

בהתחשב בעלות המחירים החדה של השנים האחרונות נראה כי גם תנאי זה מהווה יתרון במרבית המקרים.

4. ההחלטה קובעת שצאצאים יכנסו בנעלי הוריהם לעניין המועדים הנ"ל.

5. בהקצאה לפי ההחלטות הנ"ל ניתן לדרוש ליישם את הלכת ברבירו (ה"פ 345/97 בביהמ"ש המחוזי) שקבע שהמתיישב זכאי לקבל חכירה לגבי כל המגרש אותו הוא מחזיק ולא רק לגבי ½ דונם.

הוראת אגף מס' 66 סטתה מהוראת פסק הדין וקבעה שלא יוקצה מגרש העולה על ½ דונם. (ראו חוזרינו מס' 3/2000. )

סיכום

למתיישבים המחזיקים בבתים מקצועיים מומלץ לעקוב אחר הוראות המינהל בעניין זה כדי לנצל את תקופת המעבר שניתנה ולפנות למינהל מקרקעי ישראל בבקשה לקבל זכות חכירה במגרש אותו הם מחזיקים.

בהתאם להצעת ההחלטה הסדר הזכויות צריך להסתיים תוך שנה לכן יש להזדרז ולפנות למינהל באופן מידי.

בתנאים מסוימים המתישב יוכל לבחור בין חוזה חכירה מהוון לבין חוזה חכירה שאינו מהוון וזאת על פי הכדאיות הכלכלית והיכולת שלו לשלם את דמי ההיוון.

בהתאם לפסק דין ברבירו המתיישבים זכאים לדרוש שתינתן להם זכות חכירה בכל המגרש שהם מחזיקים, ולא רק ב- ½ דונם.