רקע:

במושב בית הלל הייתה קימה קרקע בייעוד ציבורי. לימים מאושרת תוכנית משביחה המשנה את ייעוד המקרקעין למגורים. לאחר שינוי היעוד ולצורך הרחבת המושב נקלטים חברים חדשים אשר חתמו מול רמ"י על הסכמי פיתוח וחכירה על הקרקע.

בשלב זה הטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל עליון (להלן :"הועדה המקומית") חיוב בהיטל השבחה על האגודה השיתופית של מושב בית הלל (להלן :"האגודה השיתופית") אשר מכוח מערכת ההסכמים שבינה לבין רמ"י, הייתה בר רשות בקרקע במועד אישור התוכנית המשביחה.

טענות הצדדים:

האגודה השיתופית טוענת כי מדובר בקרקע אשר ערב המועד הקובע ייעודה לצרכי ציבור והפקעה משכך במהותה נגרעה מתחומי המשבצת.

בנוסף, טוענת האגודה, כי אין לחייבה בתשלום ההיטל, שכן לא היא זו שנהנתה והתעשרה מעליית השווי אותה יצרה התוכנית המשביחה.

רמ"י, סבורה כי אין לחייב את האגודה בתשלום ההיטל. שכן מדובר בקרקע אשר הרשות בה ניתנה על ידי האגודה השיתופית למטרה חקלאית, ומששונה הייעוד לצרכים אחרים אין האגודה יכולה לממשה וחל החריג הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המעגן בחוק הסדר מיוחד הקיים בין רמ"י לבין הרשויות המקומית בעניין חלף היטל השבחה.

"זהו מקרה בו חל סעיף 21 לחוק המפורט לעיל, שכן מדובר על קרקע חקלאית ששונה יעודה באופן בו העורר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדשה, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או יחתום חוזה חכירה חדש".

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה:

"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה"

מנגד, טוענת הועדה המקומית כי כל יסודות החיוב בהיטל ההשבחה התגבשו במקרה דנן ואין לפטור את האגודה מתשלום ההיטל.

גם אם מגבלה חוזית כזו או אחרת מונעת מהאגודה מלממש את ההשבחה שיצרה התוכנית, אין בכך כדי לפטור אותה מהחבות בהיטל ותרופתה תמצא בהסדרים אחרים המנויים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

שכן לשיטתה במועד אישור התוכנית היה מעמד האגודה במקרקעין לצורכי היטל השבחה כשל חוכר לדורות, וכיוצא מזה הרי שהעברת הזכויות בקרקע לצדדים שלישיים מהווה "מימוש זכויות" כהגדרה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה החייבת בהיטל השבחה.

באשר לטענתם של האגודה השיתופית ושל רמ"י, כי במקרה דנן חל מקרה של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הפוטר את האגודה מתשלום. טוענת האגודה כי מדובר במקרקעין אשר הוחכרו לדורות ואשר ייעודם במצב הקודם היה מבני ציבור וספורט ולא חקלאות.

עוד סבורה האגודה השיתופית כי אין תקומה להסדר חלף היטל ההשבחה הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ועל העורר לשאת במלוא התשלום אשר הוטל עליו.

פסיקת ועדת הערר

הצדדים לא חלקו על עצם קיומה של "השבחה המקרקעין" כתוצאה מאישור התוכנית, אלא על המעמד של האגודה במקרקעין במועד כניסת לתוקף של התוכנית המשביחה והאם מעמד זה עולה כדי לחכירה לדורות המצדיק את הטלת החיוב העולה.

ועדת ערר נעזרה בפסק דין בלוך (בעניין רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' בלוך) וטענה כי לפיו ניתן לפסוק היטל השבחה גם על מי שמעמדו במקרקעין אינו מוגדר מבחינה טכנית פורמלית כחוכר לדורות, כל עוד מעמדו הוא כזה וכל זמן שזכויותיו שוות ערך מבחינה כלכלית ומהותית לזכויותיו של החוכר.

"... כל עוד לא בוצעה ההפקעה או למעזר החלו הליכים משמעותיים לקראת ביצועה (כגון פרסום הודעה על כוונה לרכוש את הקרקע למטרה ציבורית), הרי שלא נותק הקשר הקנייני שבין העורר לבין המקרקעין, ומשכך ובהתאם להלכה הפסוקה בעניין בלוך, יש להמשיך ולראותו כבעל זכות חכירה לדורות לעניין דיני היטל ההשבחה...".

עוד קבעה, ועדת הערר כי העובדה שבמהלך השנים יועדו המקרקעין לצרכי ציבור (והפקעה) אין כדי לגרוע ממסקנה זו. כל עוד המקרקעין נותרו חלק ממשבצת המושב, לא הופקעו ולא הועברו לבעלות אחרת, הרי שמעמד האגודה בשטח נותר כשהיה ומחייב את הטלת ההיטל עליה.

באשר לטענת האגודה כי חל במקרה דנן, סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ולפיכך לא ניתן לחייבם בהיטל השבחה, קבעה ועדת הערר כי לצורך החלת סעיף זה יש לקיים שלושה תנאים מצטברים:

א. הקרקע הוחכרה לחוכר לדורות לשימוש חקלאי בלבד.
ב. הקרקע שינתה ייעודה מיעוד חקלאי לייעוד אחר.
ג. החוכר לדורות אינו רשאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חדש.

ועדת הערר קבעה כי במקרה דנן, הסכם המשבצת אינו מגביל את האגודה לקיים שימושים חקלאיים בלבד בקרקעות אשר בתחומי המושב, אלא קובע כי השטחים כולם ישמשו לחקלאות, למבני משק, למגורים ולמבני ציבור.

עוד מוסיפה ועדת הערר כי "מבנים משקים", "יחידות מגורים" ו"מבני ציבור" אותם מתיר הסכם המשבצת, אינם יכולים להיחשב כמקרקעין "שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי" כדרישתו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

לסיכום, קבעה ועדת הערר כי בהתאם לפסק דין בלוך, לצורכי היטל השבחה מעמד האגודה החקלאית במקרקעין הינו כשל חוכרת לדורות וכי ממערכת ההסכמים שהוצגו בפניהם מתחוור כי המקרקעין הוחכרו לאגודה לצרכים מגוונים ולא לחקלאות בלבד, ומשכך סבורה ועדת הערר כי לא חל החריג בסעיף 21 לחוק התכנון והבנייה ויש לחייב את האגודה השיתופית בהיטל השבחה.

לדעתנו פסק הדין אינו עומד במבחן המהות הכלכלית ובמבחנים רבים נוספים ואנו צופים כי יבוטל באם יוגש ערעור.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות לבמשרדנו בתל אביב.