מסלול שיוך הדירות על פי מספר החלטותיהם במועצת מקרקעי ישראל הם:

החלטה 751 - "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים"

החלטה 1456 - "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי"קיבוץ או מושב שיתופי"

החלטה 1488 - "רכישת זכויות למגורים על ידי אגודה חקלאית שיתופית שהיא קיבוץ מתחדש, קיבוץ שיתופי או מושב שיתופי" ("חלופת האגודה")

המשתנים העיקריים להם המשקל הרב ביותר בקבלת ההחלטה הם:

א. ההיתכנות המעשית ומשך הזמן המינימאלי לבצוע השיוך.

ב. חוסר היציבות, הסיכונים והשינויים התכופים בהחלטות השיוך.

ג. השלכות אידיאולוגיות חברתיות וקהילתיות.

ד. סכומי היטל השבחה במהלך השיוך.

המורכבות הרבה של הנושא והצורך בקבלת החלטות בהנהלת ובאסיפת הקיבוץ מובילה לפישוט הצגת המורכבות האמיתית בבחירת מסלול השיוך וביצועו בדרך של טבלת השוואה וניתוח נתונים בכל אחד מהמסלולים האפשריים.

אלא שבניתוח זה לא ניתן ביטוי למשתנים הדינמיים חסרי הודאות העלולים להציב את החברים לפני שוקת שבורה.

מה הטעם לבחור במסלול מסויים אם בסופו של דבר הוא לא יהיה ישים כולו או חלקו?

לדוגמא: ברוב טבלאות ההשוואה שהוצגו לפנינו לא ניתן ביטוי למרכיב בעל המשקל המשמעותי והוא היטל השבחה בכל אחד מהחלופות ומשמעותיו.

להלן ריכוז משתנים אליהם יש להתייחס ולתת להם משקל בקבלת ההחלטה:

א. היתכנות מעשית לאור הניסיון שנצבר - אם בכלל.

ב. מכשולים מוסדיים ובירוקרטיים.

ג. דרישות תכנוניות.

ד. תשלומי השיוך - היטל השבחה, דמי היוון, תשלומי איזון, מיסוי מקרקעין ומע"מ.

ה. דרכי מימון ובטחונות, הסדרי משכנתא ובירוקרטיה בנקאית.

ו. השלכות הנחות אזורי העדיפות ויציבותם.

ז. ההתייחסות ל"תשלום הנדחה" בהחלטת השיוך.

ח. הסיכוי לביטול / צימצום "התשלום הנדחה" לרבות דרישת מע"מ.

ט. האפשרות לקבלת בעלות.

י. השוואת הטבות מול המגזר העירוני בהעברת בעלות ובמיוחד באזורי עדיפות.

כמובן שכל החלטה חייבת להתקבל בהתייחסות פרטנית לנתוני הקיבוץ וחבריו על פי התפלגות הגילאים ומעמדם, הזכויות התכנוניות במגרשים ומספרם לרבות אלו שמחוץ לחלקת המגורים.

לאור המורכבות הרבה שיש בעניין אנחנו ממליצים שלא לקבל החלטה בעניין עד אשר תתבררנה לאשורן מלוא המשמעויות.