רקע:

מדובר על ערעור של פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 1.4.2015 שבמסגרתו נדחתה, בין השאר, תביעה כספית אשר הגישה המערערת כנגד רמ"י בגין גביית תשלום דמי חכירה מהוונים ביתר.

המערערת היא חברה קבלנית יזמה פרויקטים לבניה בתקופות הרלבנטיות לתיק זה. בשנת 1995 התקשרה עם המושב זנוח ("להלן: המושב") בהסכם לרכישת מקרקעין לבניה, על רקע עסקאות לשינוי ייעוד לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 611, ביחס למקרקעין אשר היוו חלק ממשבצת המושב.

במסגרת ההסכם, רכשה המערערת את כל זכויותיו של המושב בקרקע – זכויות שהוקנו לו כ"בר רשות" מכוח חוזה חכירה תלת-צדדי משנת 1962, אשר נחתם בינו לבין הסוכנות היהודית והמושב. עוד נקבע בהסכם, כי בנוסף לתמורה שתשולם למושב בעבור המקרקעין, תישא המערערת – בין היתר – בתשלום דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בהחלטה 611. להלן סעיף 3 להחלטה 611 של רמ"י:

"3. ... רשאי המינהל לפי שקול דעתו ובהתאם לצרכיו לפעול לפי אחת או יותר מן החלופות הבאות:
ב. 1) לאפשר לחוכר, לרבות לאחר מטעמו, לחכור את הקרקע ששונה ייעודה כאמור בסעיף 2, כולה או חלקה, לפי שקול דעת המינהל, למטרת שמוש לפי הייעוד החדש, ללא מכרז, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשעור 51 אחוזים משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי, בכפוף למלוי תנאי חוזה פתוח מהוון המקובל במינהל (91 אחוז), שעליו יחתום החוכר.

2) על אף האמור בפסקה (1) לעיל, מקום שנהוגים פטורים או הנחות ממחיר הקרקע יהיה התשלום למינהל בשעור 51 אחוזים, כאמור לעיל, מהמחיר הנהוג באותו מקום"

המערערת טענה כי דמי החכירה שולמו ביתר נוכח פרשנותה השגויה של רמ"י , הקובע, כאמור, ש"מקום שנהוגים פטורים או הנחות ממחיר הקרקע יהיה התשלום למינהל בשיעור 51 אחוזים, כאמור לעיל, מהמחיר הנהוג באותו מקום".

על פי התחשיב שערכו המערערים, בסיס ההנחה על דמי החכירה לקרקעות המדוברות אינו 51% כנהוג בבית שמש (ממנו יש לגזור 51% כאמור, בהתאם לתנאי החכירה הקבועים בסעיף 3(ב) להחלטה 611) – כי אם 31%, כנהוג בישובי חבל עדולם, שהמושב נמנה עליהם וכי דמי החכירה היו צריכים להיות 15.8% (51%*31%). ולא דמי החכירה המהוונים בגובה 26% משומות מקרקעין אלה (קרי, 51%*51%).

לשיטתם, המונח "באותו מקום" מתייחס לישוב אליו השתייכו המקרקעין במקורם, ולא – לישוב אליו הועברו המקרקעין לאחר שינוי הייעוד.

מנגד, טענה רמ"י, כי לפי הפרשנות הראויה להחלטה 611 יש לקבוע את אחוז דמי החכירה המהוונים בהתאם לשיוכה המיועד של הקרקע, ולא כנגזרת של מיקומה ההיסטורי.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט העליון (מפי המשנה לנשיאה א. רובינשטיין ובהסכמת השופטים י. עמית ונ. סולברג) דחה את הערעור ופסק כי החלטה 611 התקבלה במסגרת סדרת ההחלטות המיטיבות של מועצת מקרקעי ישראל, שהן בבחינת החלטות מינהליות, והיא אינה תקפה עוד, ואף המקרים שלגביהם היא חלה, כמו פרשה זו הם בבחינת חריגים.
שתי הפרשנות למונח "באותו מקום" שבסיפת סעיף 3(ב)(2) להחלטה, כמתייחס למקומה של הקרקע בטרם שינתה יעודה או לאחר שינוי ייעודה מצויות בגדר "מתחם האפשרויות הלשוניות", במובן שלשון הטקסט כשלעצמה יכולה "לסבול" כל אחת מהן.
בימ"ש עמד על התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של ההחלטה, תוך מתן משקל לכך שמדובר בהחלטה שבוטלה זמן קצר לאחר שנתקבלה, ואף שתי החלטות שבאו תחתיה בוטלו, וקבע כי יש לפרש בצמצום את היקף ההטבות שהוענקו מכוחה לחוכרים מכוח עסקה שנערכה לפיה, ופסק כי פירוש המונח "באותו מקום" הקבוע בסעיף 3(ב)(2) מתייחס להנחות ופטורים הנהוגים במקום שאליו תשתייך הקרקע לאחר ששונה יעודה, ואף אם השינוי גרר חילופין מבחינת השיוך המוניציפלי שלה.
בנסיבות העניין, קבע בימ"ש כי, אין מקום להחיל את כלל "הפירוש כנגד המנסח", ולפרש את ההחלטה באופן המיטיב עם המערערת. להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מעמד נורמטיבי, ומשכך אין לפרשן משל היו חוזה בין שני צדדים. אף דומה כי יש להעדיף את הכלל הפרשני לפיו ראוי להתחשב דוקא בפירוש בו דוגלת הרשות המינהלית, מן הטעם שהיא זו שניסחה את ההחלטה.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.