להלן ציטוטים נבחרים מהנוהל:

"א. רקע כללי ומדיניות:

רשות מקרקעי ישראל (להלן - "הרשות") מקצה מקרקעין במכרזים, באופן הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף במכרז ולזכות בו.

במקרים מסויימים מיוחדים המנויים בחוק חובת מכרזים ובתקנותיו – ניתנת אפשרות להקצאת קרקע בפטור ממכרז. בחלק ממקרים אלו, מונה החוק שורה של תקנות פטור מנימוקים "מיוחדים" שהשימוש בהם לצורך הקצאה נעשה בנסיבות ייחודיות או נדירות.

ההקצאה לפי תקנות פטור אלו היא פרטנית וייחודית והשימוש בהם נעשה רק אם לא ניתן להשתמש בסעיפי פטור אחרים"

"ג. דגשים מיוחדים לתהליך

בכל העסקות, יש לפרט ברקע העסקה את הנימוקים המיוחדים לפיהן התגבשה חוות דעת המרחב, ביחס לקיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את ההקצאה בפטור והעונות על תנאי תקנת הפטור הרלוונטי.

1. תקנת פטור 3(28) - הקצאה בנסיבות מיוחדות ונדירות המצדיקות עשייתה ללא מכרז

1. 1 התקנה מדגישה שהנסיבות לבקשה חייבות להיות מיוחדות ונדירות והשימוש בתקנה צריך שיעשה במשורה. להגשת בקשה על-פי תקנה זאת, על הפונה לנמק את בקשתו ולהסביר כי מדובר במקרה יחודי ונדיר, אשר אינו ניתן לטיפול על-ידי שיווק הקרקע במכרז או על-ידי הקצאתה בפטור על סמך תקנת פטור אחר.

1.2 הקצאה בפטור ממכרז על פי תקנה זאת, תתאפשר בין היתר:

o בקשות שהנסיבות להן מיוחדות ונדירות.

o החלטות ממשלה ספציפיות בנוגע להקצאה מיוחדת שלא מתאפשרת באמצעות שימוש בסעיפי פטור אחרים.

o הוראות מעבר ליישום החלטת מועצה הקובעת שיש להשתמש בתקנת הפטור הזה עד להתקנת תקנה ספציפית.

1.3 על מקדם העסקה לפרט ברקע העסקה את הנסיבות המיוחדות והנדירות העומדות בתנאי תקנת הפטור, שלפיהן התגבשה חוות דעת המרחב לתמוך בשימוש בתקנה.

1.4 אישור העסקה מחייב החלטה מנומקת ("טעמים מיוחדים שירשמו") של וועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל (להלן ועדת הפטור) וכן את אישור שר האוצר.

2. תקנת פטור 3(29) – התקשרות עם "היחיד המסוגל" לבצע את נושא ההתקשרות

2.1 התקנה מדגישה שמדובר בהתקשרות עם מי שלפי זכויות מכוח דין או בהתאם למצב הדברים בפועל הוא היחיד המסוגל לבצע את נושא ההתקשרות.

2.2 השימוש בתקנה אפשרי לאחר שהבקשה נבדקה על ידי מקדם העסקה ונמצאה עומדת בתנאי "יחיד המסוגל" כמפורט בתקנה 3א (א) לתקנות:

o קיימת חוות דעת כתובה של בעל הסמכות המקצועית, כמו אדריכל המרחב, מנהל מרחב השמירה וכו', כי המבקש הוא "יחיד המסוגל".

o לאחר אישור העסקה בפורום המוסמך, יש לפרסם באתר האינטרנט של מנהל הרכש הממשלתי באגף החשב הכללי לתקופה של 10 ימי עבודה לפחות - הודעה על כוונת הרשות להתקשר עם מי שלדעת הרשות הוא ה"יחיד המסוגל" , את עיקרי ההתקשרות, חוות הדעת המקצועית לפיה מדובר ב"יחיד המסוגל" והודעה על אפשרות לפנות לרשות בפרק זמן של לפחות 14 ימי עבודה בהם יוכלו אחרים הסבורים כי יכולים לבצע את ההתקשרות לפנות לרשות ולהציג את טיעוניהם.

o לא התקבלו פניות בפרק זמן שנקבע- ניתן להשלים העסקה מיידית.

o התקבלו פניות - יש להביאן בפני ועדת מכרזים. הועדה תדון בפניות אשר התקבלו ובחווה"ד, ותקבל את החלטתה בנוגע לאופן ביצוע ההתקשרות.

o הודעה בדבר החלטת ועדת מכרזים תישלח לפונים.

3. תקנת פטור 25(2) - הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין בשותפות עם רשות מקרקעי ישראל (מושעא)

3.1 השימוש בתקנה אפשרי רק אם מתקיימים התנאים הבאים:

o המבקש הוא בעל זכויות במקרקעין (בעלים או חוכר) בשותפות (מושעא) עם הרשות.

o חלקה של הרשות במקרקעין הוא פחות מ- 50%.

o לא ניתן לאשר במוסדות התכנון תוכנית לחלוקת השטח בפועל בין חלקו של בעל הזכויות לבין חלקה של הרשות.

4. תקנת פטור 25(10)- הקצאת "קרקע משלימה" כהגדרתה בסעיף 70 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, לעסקה קיימת

4.1 השימוש בתקנה אפשרי רק אם מתקיימים התנאים הבאים:

o ההתקשרות לצורך ההקצאה נעשית עם מבקש בעל זכויות בקרקע גובלת לקרקע המבוקשת ("בעל זכויות במקרקעין גובלים").

o גודלו של השטח המבוקש להשלמה, לא עולה על חצי דונם.

o השטח המבוקש אינו מהווה "יחידת בניה עצמאית".

o המבקש יוכל לממש את זכויות הבניה על פי תוכנית רק אם תוקצה לו הקרקע המבוקשת המשלימה אשר יחד עם הקרקע עליה יש למבקש זכויות, מקיימות את תנאי התכנית הנוגעים לשטחם וצורתם של המגרשים ויוצרות מגרש בניה עצמאי – יגובה בחוות דעת של מחלקת התכנון המרחבית.

o יתרת הקרקע הגובלת (לאחר ההקצאה) עומדת אף היא בתנאי התוכנית בדבר שטחם וצורתם של מגרשים - יגובה בחוות דעת של מחלקת התכנון המרחבית.

4.2 בדוח הפיקוח יש לבקש פרוט לגבי הבינוי והתפיסות הן בקרקע המבוקשת והן בקרקע הגובלת של המבקש, זאת על מנת לוודא עמידה בתנאי תקנת הפטור.

5. תקנת פטור 25(10א)- הקצאה לצורך ניצול מיטבי של הקרקע

5.1 השימוש בתקנה אפשרי רק אם מתקיימים התנאים הבאים:

o המבקש הוא בעל זכויות בקרקע גובלת לקרקע המבוקשת ("בעל זכויות במקרקעין גובלים").

o הענקת זכויות בקרקע המבוקשת מאפשרת את ניצולה באופן היעיל ביותר בהתחשב ביעוד הקרקע ובמטרת השימוש בה.

o לא ניתן לנצל את הקרקע בניצול היעיל באמצעות שיווקה במכרז.

5.2 ברקע העסקה יש לנמק מדוע השתכנע המרחב, שלא ניתן לשווק את הקרקע המבוקשת במכרז ומדוע שיווקה על פי תקנה זאת יאפשר את השימוש המיטבי בקרקע - לצורך כך יש לקבל חוות דעת מנומקת של מחלקות התכנון. בנוסף תיתכן דרישה לקבלת חוות דעת של השמירה על הקרקע או גורמים אחרים בהתאם לעניין.
בנימוקים לבקשה יש להתייחס בין השאר לאפשרות גישה; מיצוי זכויות בנייה; מושעא (שותפות בזכויות בחלקה); צורת החלקה; תנאי סביבה וכדומה.

5.3 בדוח הפיקוח יש לבקש פרוט לגבי הבינוי והתפיסות הן בקרקע המבוקשת והן בקרקע המצרנית (גובלת) של המבקש.

5.4 אישור העסקה מחייב קבלת אישור מנומק של וועדת פטור וכן את אישור שר האוצר.

6. תקנת פטור 25(22)- הקצאת זכויות במקרקעין לגביהם התקיימו לפחות 2 מכרזים פומביים

6.1 השימוש בתקנה אפשרי רק אם מתקיימים התנאים הבאים:

o נערכו לפחות שני מכרזים פומביים בתוך פרק זמן של שנה, ומתאריך פרסום האחרון שבהם טרם חלפו 9 חודשים.
o התנאים במכרזים הפומביים היו זהים לחלוטין, למעט מחיר המינימום הנדרש.
o לא הוגשו למכרזים אלו הצעות העומדות בתנאי המכרז.

6.2 הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים הפומביים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי.

6.3 השימוש בתקנה מחייב קבלת אישור של וועדת הפטור."

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.