רקע

ביום 29.7.1981 נחתם חוזה חכירה בין התובעת לרמ"י, על פיו החכירה רמ"י לתובעת מקרקעין בקרית מוצקין לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.4.1952 ועד ליום 31.3.2001 (החוזה הוחל באופן רטרואקטיבי). בחוזה צוין כי המקרקעין מוחכרים למטרת "בתי מלאכה", ואף נקבע כי חל איסור להשתמש במוחכר למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מרמ"י.

בשנת 1991, אושרה תב"ע חדשה, שיזמה הרשות המקומית (קרית מוצקין), אשר כללה שינוי יעוד של המקרקעין למטרת מגורים ומסחר.

בשנת 1998, כשנתיים לפני תקופת החכירה, פנתה התובעת לרמ"י בבקשה לחדש את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, שתתחיל מתום תקופת החכירה המקורית.

ממועד פנייתה של התובעת, ובמשך עשר השנים הבאות, היו בין הצדדים מגעים, הן בהתכתבות ענפה והן בפגישות וישיבות.

בסופו של יום, בינואר 2009 אושרה ברמ"י עסקת שינוי יעוד וניצול בהתאם לתב"ע שבתוקף, לתקופה של 49 שנים מיום אישור העסקה. התובעת התבקשה לשלם לרמ"י עבור חידוש החכירה בעסקת שינוי ייעוד וניצול, ובנוסף לכך דמי חכירה שנתיים בגין התקופה שמיום סיום חוזה החכירה המקורי (מרץ 2001) ועד למועד אישור העסקה לשינוי ייעוד וניצול (ינואר 2009) סך של 889,656 ש"ח (להלן – "דמי החכירה השנתיים").

התובעת לא השלימה עם דרישתה של רמ"י לתשלום דמי החכירה השנתיים, שכן, לטענתה, היא אינה מעוניינת בחידוש החכירה משנת 2009 אלא משנת 2001, ברציפות. לטענתה, אין לחייבה בתשלום דמי חכירה שוטפים בגין השנים בהן התעכבה רמ"י בהוצאת שומה ובטיפול בבקשתה לחידוש חוזה החכירה.

רמ"י העלתה טענות שונות ובין היתר, טענה כי התובעת לא הייתה עקבית בבקשותיה לחידוש החוזה לאורך השנים, ובין היתר, בלבלה בין שני מושגים: האחד –"חידוש יובל", היינו הארכת תקופת החכירה של החוזה המקורי, הכפופה תמיד לאותן זכויות שהוקנו לחוכר במסגרת חוזה החכירה המקורי. השני – "שינוי ניצול ייעוד", היינו, ביצוע עסקה לשינוי אפשרויות הניצול ולשינוי יעוד החכירה.

בנוסף, טענה רמ"י כי התובעת בצעה הפרות מהותיות ויסודיות של חוזה החכירה, הן בעניין שימוש חורג בניגוד למטרות החוזה והן בעניין תוספת בנייה במקרקעין שבוצעו ללא אישור.

פסיקת ביהמ"ש

ביהמ"ש פותח באמירה הבאה:

"חוששני שבתיק זה נחשפנו לדו - שיח של חירשים. אילו היה המינהל פועל מלכתחילה כפי שנתבקש ובצורה יעילה כנדרש מגוף שכמותו, לא היה העניין נמשך כעשר שנים של התכתבויות ומשא ומתן ולא היה צורך בהגשת התביעה דנן. "

ביהמ"ש מתייחס לטענות רמ"י לגופן, וקובע באשר טענת רמ"י להפרה יסודית של חוזה החכירה:

"עיון בהתכתבות העניפה שבין הצדדים מלמד כי לאורך כל הדרך, למן פנייתה הראשונה של התובעת למינהל ביום 31.12.1998 ובמשך כעשר שנים, לא העלה המינהל כל טענה בדבר הפרות חוזה.. מסקנתי היא, על כן, שההפרות, כביכול, לא היו הגורם לאי ביצוע העסקה וחידוש החכירה."

באשר לטענת רמ"י ל"חוסר עקביות" ו"בלבול" בבקשות התובעת:

"אין בטענות המינהל בדבר חוסר עקביות בבקשות או בלבול בין מושגים ושינוי בבקשות התובעת, ולא כלום.. הלכה למעשה היו אלה פקידי המינהל שלקו באי הבנת בקשתה של התובעת לחדש את חוזה החכירה בהתאם לתב"ע שבתוקף...

ברי כי מקום בו מתבקש חידוש חכירה לפי תב"ע חדשה ומצב תכנוני שהשתנה אזי יש לנקוט בהליכים לקידום עסקת שינוי ייעוד וניצול – ואין זה משנה כיצד הכתיר הפונה את בקשתו. מדובר בעניין שהיה על המינהל לענות בו ושומה היה עליו לבצעו ביעילות, בנאמנות ובהגינות."

בנסיבת העניין, קובע ביהמ"ש כי חובת ההגינות מצדיקה כי חוזה החכירה החדש ייחתם ברציפות זמנים, מיד ממועד סיום החוזה המקורי; ושהתובעת לא תידרש לשלם דמי חכירה שנתיים בנפרד, מעבר לדמי החכירה המהוונים שיהיה עליה לשלם.

לטעמנו, פסה"ד דנן מחזק את הטיעון ההולך וגובר, לפיו, כשלונה של רמ"י להחתמת ישובים החקלאיים על חוזה חכירה לדורות, אינו יכול לפגוע בזכויות החוכרים הותיקים שחוזה החכירה שלהם הסתיים לקבלת נוסח חוזה חכירה לדורות חדש בהתאם להחלטה 416 מיום 11.5.89 ("חוזה בן עמי").

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.