שינויי חקיקה:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 78), התשע"ד – 2014, שפורסם בתחילת יוני 2014, קבע כי חובת תשלום המקדמה על הרוכש, תהפוך להוראת קבע ותחול על מכירות שנעשו החל מיום 1.6.2014. בנוסף הוספו הוראות חדשות ונעשו מספר שינויים במנגנון הקיים:

שיעור המקדמה ברכישה מחברה יהיה בגובה של 7.5% מהתמורה וזאת בשל העובדה ששיעור המס על השבח הריאלי של חברה הינו בהתאם לסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה, ללא חלוקה ליניארית של השבח וללא תלות ביום הרכישה.

נקבע כי מועד חובת תשלום המקדמה יהיה המאוחר מבין אלה: מיד לאחר ששולמו למוכר 40% מסך התמורה או מו מועד מסירת ההצהרה. זאת על מנת למנוע מצבים בהם היה חייב הרוכש להעביר את תשלום המקדמה או חלקה לרשויות המס – בטרם חלף המועד החוקי להגשת ההצהרה.

מועד תשלום המקדמה ברכישה מקבלן יהיה המאוחר מבין אלה: לאחר ששולמו למוכר 80% מהתמורה או במועד מסירת ההצהרה. זאת על מנת לאפשר למוכר פרק זמן סביר להמצאת אישור מפקיד שומה כי המכירה נתונה למיסוי לפי חלק ב' לפקודת מס הכנסה.

המנהל יהיה רשאי מיוזמתו להקטין את שיעור המקדמה עפ"י שיקול דעתו. זאת על מנת למנוע גביית מס ביתר גם במצב בו לא הוגשה בקשה להקטנת מקדמה.

בקשה להקטנת מקדמה יכול שתוגש עד המועד הקבוע להגשת ההצהרה ואין חובה שהיא תוגש יחד עם ההצהרה, במידה וזו הוגשה קודם לכן.

נקבע כי המנהל יוציא תשובה בכתב להקטנת המקדמה עד למועד המאוחר מבין אלה: 20 ימים ממועד הגשת הבקשה או המועד האחרון למשלוח ההודעה בדבר סכום המס. במידה ולא ניתנה תשובה מנומקת בכתב יראו את הבקשה להקטנת המקדמה כאילו התקבלה.

נקבעו מספר סוגי עסקאות לגביהן לא תחול המקדמה וביניהן מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור.

במכירת דירת מגורים חייבת על פי חישוב ליניארי חדש יהיה גובה המקדמה שווה לסכום המס שנקבע בשומתו העצמית של המוכר.

נקבעו תנאים בהם רוכש יהיה זכאי לקבל אישור לטאבו למס רכישה גם במצב בו שומת המנהל טרם נערכה לעניין מס רכישה.

חוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה)(מס' 2), התשע"ד – 2014 (תיקון עקיף מס' 80 לחוק מיסוי מקרקעין)

בדומה לתיקון פקודת מס הכנסה, הוסף גם לעניין חוק מיסוי מקרקעין, העברת חוב מס לגבייה למרכז לגבייה למרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות. תיקון זה מחמיר, ללא ספק, עם האכיפה והגבייה של המס.

פסיקה:

ע"א 9257/11, שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

העובדה לפיה השתנתה התמורה לעומת הסכום שנקבע בשומה העצמית והנישום לא הגיש דיווח מתקן על גובה התמורה, מאפשרת למנהל מיסוי מקרקעין לקבוע שומה חדשה.

הוצאת השומה נובעת משינוי התמורה בעסקה המקורית ולא משינוי מאוחר יותר בשווי המקרקעין – שלגביו נקבע כי איננו מצדיק פתיחת שומה.

ו"ע 17546-05-10 מושב אמונים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין

המלצה להקצות מגרש של המושב, שאיננה מחייבת את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אינה בגדר "מכירה" החבה במס שבח. במקום שיש בידי הממליץ כוח משפטי המחייב את רמ"י להחכיר מגרש למומלץ, אפשר לראות בעצם ההמלצה כמכירת זכות במקרקעין.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 31/14 "המלצת אגודה להקצאת מגרש בהרחבה אינה מכירת זכות במקרקעין".

ע"א 3721/12 תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה

ביהמ"ש קבע כי פיצויים המשולמים בגין נזק רכוש שנגרם ל'מקרקעין', ימוסו במס רווח הון ולא במס שבח.

להרחבה ראו חוזרנו 44/2014 "פיצוי בגין נזק למקרקעין ימוסה כרווח הון ולא כשבח מקרקעין"

ע"א 5865/11 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ

החזרת מקרקעין בתום תקופת חכירה אינה בגדר מכירת זכות במקרקעין.

להרחבה ראו חוזרנו 79/2014 "פיצוי בתום תקופת חכירת מקרקעין החייב בתשלום מס רווח הון"

ו"ע 20580-02-11 מושב בלפוריה נ' מנהל מיסוי מקרקעין

שווי הרכישה יקבע לפי שווי שוק של הזכויות ולא לפי התמורה שנקבעה בין הצדדים ואשר הושפעה מיחסים מיוחדים.

להרחבה ראו חוזרנו 95/2014 "שווי רכישה לפי שווי שוק ולא לפי התמורה שהושפעה מיחסים מיוחדים".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.