א. שיווק מגרשים ללא מכרז בישובי המרכז

כידוע, ביום 12.2.2014 נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1317 בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", אשר לה השלכות משמעותיות ביחס לשיווק מגרשים ללא מכרז במושבים במרכז הארץ, בהם קיימות נחלות לא מאוישות.

ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם בחוק), בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות (בתנאים מסוימים אשר נקבעו בהחלטה), ובין "יישובי מרכז הארץ", בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות לא מאוישות, אך תינתן אפשרות להמירם במגרשי מגורים אשר ישווקו ללא מכרז.

בנוסף, קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים נרחבים לשיווק המגרשים בישובי המרכז, אולם מקציבה תקופה זמן קצרה יחסית (5 שנים מיום כניסתה לתוקף) לשיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.

למרות האפשרויות החדשות שמעניקה החלטה 1317 המצביעות על שינוי מגמה חיובי, ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת את כל הנחלות עשרות רבות של שנים.

יש לשקול (בייעוץ משפטי) פנייה לערכאות משפטיות, בדרישה למימוש הזכויות בנחלות ששטרם אוישו, בין היתר, עפ"י הוראות נוסח חוזה החכירה שנקבע בהחלטת המועצה 416 : בסעיף 10ג' "שיווק נחלות לא מאוישות ע"י האגודה", ובסעיף 28, לפיו ניתן לאגודת המושב פרק זמן של 5 שנים לאיוש הנחלות (מיום החתימה על חוזה החכירה לדורות).

מאבק זה ראוי לבחינה מעמיקה, בעיקר במקרים הבאים: ביישובי מרכז הארץ- בהם קיימת מגבלת 5 שנים, בישובים בהם קיימת מגבלת תמ"א/35, בישובים בהם קיים אובדן שטח וזכויות מים בקנה מידה רחב ובאזורי עדיפות בהם גובה הפיצוי נמוך.

יצוין כי, בישיבת הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהתקיימה ביום 11.11.2014 אושרו, באופן עקרוני, נהלי האגף החקלאי ליישום מתווה שיווק המגרשים לפי החלטה 1317.

בכנס רב משתתפים שיזם משרדינו, אשר התקיים ביום 13.11.2014 במ.א. עמק יזרעאל, הוצגו לראשונה, על ידי מנהל האגף החקלאי ברמ"י, מר אסף רפלד, נוהלי רמ"י לאיוש הנחלות הפנויות ולשיווק מגרשים חלף נחלות במושבים.

נהלי רמ"י לשיווק מגרשים חלף נחלות, העלו מספר סוגיות חשובות הנוגעות ליישום ההחלטה, בין היתר:

1. אופן תכנון המגרשים חלף הנחלות (סדר התכנון).

2. תנאים מקדמיים לקבלת התמריץ שנקבע בהחלטה (לדוגמא: חתימה על חוזה משבצת מתוקן והסדרת השימושים חורגים במשבצת).

3. הכללים שיחולו על המגרשים המשווקים (בעיקרם כללי החלטה 1315).

4. תנאים לבניה מרוכזת.

5. הוראות בעניין הכספים שיועברו לפיתוח תשתיות.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 098/2014 "נוהל ליישום החלטה 1317 – שיווק מגרשים ללא מכרז חלף נחלות".

גם נהלי רמ"י שהוצגו, בעניין שיווק נחלות פנויות, העלו מספר סוגיות חשובות, בין היתר:

1. מועד חתימה על חוזה חכירה עם מאייש הנחלה.

2. הבהרות לעניין התשלום בגין רכישת הזכויות.

3. הבהרות לעניין שיעור התשלום בעת העברת זכויות בנחלה (בקו עימות- 0%, באזור עדיפות א'- 11.24%, באזור עדיפות ב'- 18.49% ובשאר האזורים- 33%).

4. הוראות מעבר.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 097/2014 "נוהל ליישום החלטה 1317 – איוש נחלות פנויות בנגב ובגליל".

ב. היטל השבחה יחול על בר רשות בחלקת המגורים – פסיקה בביהמ"ש העליון

בפס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבעה הלכה חדשה ותקדימית, לפיה, יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

בטרם ניתן פס"ד בלוך (3.9.2014), פירשו בתי המשפט את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כמחייבת בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד בהיטל השבחה, בעת מימוש זכויות תכנוניות.

בהתאם לכך, מרבית ועדות התכנון והבניה במרחב הכפרי לא חייבו בהיטל השבחה מימוש של זכויות תכנויות ע"י בר רשות בחלקת המגורים בנחלה חקלאית.

יודגש כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

א. נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב. טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

על מועצת מקרקעי ישראל להתאים את מדיניותה, הקבועה בהחלטות המועצה העוסקות בשינוי יעוד תכנוני וניצול (לרבות תשלום בגין שימושים לא חקלאיים), בהתאם לתוצאות פס"ד בלוך, כך ששיעור דמי החכירה המהוונים ושיעור דמי ההיתר המהוונים יופחתו בהתאם לשיעור תשלום היטל ההשבחה.

במקביל יש לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק ולמחוק בו את הפסקה המוציאה מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה לפי הייעוד החדש, כלומר אגודות הישובים החקלאיים.

פיסקה זו התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999 על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים היה מקום לבטל שינוי זה ולהטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל ולהפחיתו במלואו מתשלום דמי החכירה לרמ"י.

להרחבה ראו חוזרינו: מס' 85/2014 בר רשות בחלקת מגורים חייב בהיטל השבחה – פס"ד בביהמ"ש העליון"; מס' 87/2014 "היטל השבחה על בר רשות בנחלה חקלאית במושב בעקבות פס"ד בלוך".

ג. יישום החלטה 1355 בעניין חלקת המגורים בנחלה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1355 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", המחליפה את החלטה 1155, נכנסה לתוקפה ביום 29.6.2014.

בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 (1155), הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה 1101, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (כיום 1355) כמו גם החלטה 1101 אושרו כבר ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ - 7 שנים(!).

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1355 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1355, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים.

יצוין כי, בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה ביום 18.11.2014, עלתה לאישור, בין היתר, הצעת החלטה המתקנת את החלטה 1355 (טרם פורסמה החלטה מתוקנת באופן רשמי). להלן תמצית עיקר התיקונים:

1. הענקת הנחה בתשלום דמי החכירה הבסיסיים (3.75%), לחוכרים בישובי עוטף עזה.

2. הקלת התנאי לקיומה של תצ"ר בתוקף לכל הנחלות (הצגת הזמנת תצ"ר/ קיומו של הליך להכנת ורישום תצ"ר).

3. הבהרות לעניין שיעור דמי ההסכמה שיידרשו בגין השטחים החקלאיים.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 96/2014 "הצעה לתיקון החלטה 1355 בעניין זכויות חלקת המגורים במושב".

ד. דמי ההסכמה בנחלות

בעת בקשה להעברת הזכויות במקרקעי המדינה מחוכר לחוכר מתנה רמ"י את מתן הסכמתה בתשלום דמי הסכמה. בית המשפט העליון, במספר פסקי דין, הכיר בזכותה של הרשות לדרוש תמורה עבור הסכמתה להעברת החכירה בקרקע.

יודגש כי בהחלטת הנהלת רמ"י 3139 מיום 17.1.2012 נקבע כי החל מ- 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"צ) ניתן יהיה לבצע העברת זכויות בנחלות חקלאיות בתשלום דמי רכישה במקום דמי הסכמה.

החלטה 1355 נותנת ביטוי מסוים לקיזוז דמי ההסכמה ששולמו בעבר מדמי הרכישה המשולמים במסגרת יישום ההחלטה, אולם המנגנון שנקבע מגביל את הקיזוז בכך שקובע שדמי הרכישה לא יפחתו מ- % 20 משווי חלקת המגורים. (12.04% באזור עדיפות לאומית ב', 8.79% באזורי עדיפות לאומית א', 3.75% ביישובי קו עימות בגזרת לבנון, רמת הגולן ועוטף עזה).

בנחלה בה בוצעה העברת זכויות אחרי 1.1.1993, דמי הרכישה יעמדו באופן אוטומטי על 20% (12.04% באזור עדיפות לאומית ב', 8.79% באזורי עדיפות לאומית א', 3.75% ביישובי קו עימות בגזרת לבנון, רמת הגולן ועוטף עזה).

שיעורי דמי ההסכמה המעודכנים (לחוזים שייחתמו בין 1.10.2014 ל- 31.12.2014) ראו חוזרינו מס' 92/2014 "דמי הסכמה במכירת נחלה ושטחי עיבוד- עדכון".

ה. הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

חסם משמעותי נוסף לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8).

החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

לעניין זה יש לציין את סעיף 5.3 להחלטת המועצה מס' 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 הקובע:

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה, ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

השבת זכותו של ישוב חקלאי להמליץ על מועמדים לקבלת מגרש במסגרת הרחבה, מהווה אחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה של ההתיישבות החקלאית בימים אלו.

יוער כי בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון, על ידי הרכב מורחב של תשעה שופטים, נדונו שתי עתירות חוקתיות בעניין החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א–2011, ("חוק ועדות הקבלה") והוחלט, בדעת רוב, לדחות את העתירות בשל כך שאינן "בשלות" להכרעה. (בג"ץ 2311/11, 2504/11 סבח נ' הכנסת).

לטעמנו, הפגיעה הגדולה ביותר נובעת מהשפעת הקפאת שיווק המגרשים בישובי המרכז (כתוצאה מדרישת קיום המכרזים) על העלאת מחירי הדיור, הפוגעת יותר מכל בעקרון הצדק החלוקתי.

להרחבה ראו חוזרנו 88/2014 "חוקתיות ועדות הקבלה בישובי הנגב והגליל".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.