בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נהפכה הקערה על פיה ונקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

להרחבה בעניין זה ראו חוזרינו מספר 85/2014 "בר רשות בחלקת המגורים חייב בהיטל השבחה-פס"ד בביהמ"ש עליון".

בטרם ניתן פס"ד בלוך (3.9.2014), פירשו בתי המשפט את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "התוספת", בהתאמה), כמחייב בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד, בהיטל השבחה בעת מימוש של זכויות תכנוניות .

בהתאם לכך, מרבית ועדות התכנון והבניה במרחב הכפרי לא חייבו בהיטל השבחה בר רשות בנחלה חקלאית בעת אירוע מימוש כגון: קבלת היתר בניה או מכירה.

כאמור, לפסק דין זה השלכות רבות בכל הקשור למימוש זכויות תכנוניות בנחלה, להלן עיקרן:

חיוב בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות

סעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה מגדיר מהו מימוש זכויות המחייב בהיטל השבחה:

" "חכירה לדורות״ - כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ״ט-1969;

״מימוש זכויות״, במקרקעין - אחת מאלה:

(1)    קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

(2)     התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;

(3)     העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו: ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום  כ״ט בסיון תשמ״א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים,  תשכ״א-1961".

בהתאם לכך פעולות כגון: קבלת היתרי בניה בנחלה, מכירת נחלה, פיצול מגרש מהנחלה, שינוי יעוד תכנוני וקבלת היתר לשימוש חורג, יחויבו מעתה בהיטל השבחה.

נדגיש שהעברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אשר תחויב בהיטל השבחה.

מימוש זכויות החייב בהיטל השבחה

יודגש כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

א.     נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 שנים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב.      טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

פיצול מגרש מנחלה

הליך של פיצול מגרש מנחלה עפ"י הוראת אגף 52 או החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1355 דורש הכנת תב"ע שתגדיר את המגרש המופרד כיחידה עצמאית.

במקרים אלו היטל השבחה יוטל מעתה ואילך בגין עליית הערך של מגרשי המגורים, כתוצאה מהפיצול.

מכירת נחלה

מכירת נחלה תיחשב כמימוש מלוא הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה והמוכר יחויב בהיטל השבחה בגין עליית הערך בגין מלוא הזכויות שאושרו וטרם מומשו בנחלתו.

במקרים רבים אושרו תכניות רבות ומשמעותיות, החלות על הנחלה כגון: הקמת צימרים, הקמת בריכות, אפשרויות לפל"ח וכו'.

למרות שתוכניות אלו לא בהכרח מעניקות לחוכר יתרונות כלכליים, בין היתר, בשל העלויות הכבדות הנדרשות למימוש ובכלל זה התשלום לרמ"י בעת מכירה, צפוי המוכר לחיוב בהיטל השבחה.

לאור זאת מומלץ, לפני מכירת הנחלה, לבצע בדיקה בוועדת התכנון לגבי גובה היטל ההשבחה שיידרש.

הפחתת היטל השבחה מתשלומי דמי חכירה מהוונים ודמי היתר מהוונים לרמ"י

במספר החלטות מועצה קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש לרמ"י, לדוגמא: החלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" ובהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה".

כך,בסעיף 4.2 להחלטה מס' 1252 הקובעת חובה בתשלומי דמי היתר בגין בניה העולה על 160 מ"ר ליחידת המגורים הראשונה ו/או השנייה, שיעור התשלום הוא 91%. אולם, במקרה בו שולם היטל השבחה התשלום הנדרש הוא 46%:

" עבור תוספת בניה ליחידות שבסעיף 3.2 לעיל, המותרת עפ״י תכנית תקפה שאושרה לאחר המועד בו הוקצו למתיישב הראשון הזכויות בנחלה, ובכפוף לתשלום היטל השבחה בפועל, יגבה המינהל דמי היתר בשיעור של 46%מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות, ובלבד שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות עפ״י התכנית שחלה על המקרקעין בעת הקצאת הנחלה."

כך גם בסעיף 3.1.1.2 להחלטה 1265, הקובע חובת תשלום של דמי חכירה מהוונים לתעסוקה לא חקלאית בשיעור של 46% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית, כאשר בעל הזכויות נושא בהיטל השבחה.

פטור בגין בניה או הרחבה עד ל-140 מ"ר

ס'19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע פטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירה עד ך-140 מ"ר:

 "(ג)(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

יוער כי בפס"ד עש"א49828-02-13 גדעון ורדי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון, הובהר כי אדם המנצל את הפטור מההיטל בחלקה אחת בהתאם לחוק, לא יוכל ליהנות פעם נוספת מהפטור לגבי חלקים אחרים מאותה חלקה שיעביר לילדיו. כלומר, הפטור הנ"ל הוא פטור סוציאלי לאדם אחד ולדירה אחת.

יצוין, מאחר שסעיף 19(ג) לחוק איננו כולל הוראה בדבר מספר הדירות שניתן לקבל לגביהן פטור מההיטל, במשך תקופה לא קצרה ועדות מקומיות רבות נהגו לתת את הפטור לפי הסעיף למספר דירות והדבר גם קיבל את אישורו של בית המשפט. זו הייתה ההלכה עד שניתן בביהמ"ש העליון פס"ד רע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים(להלן- הכלת צרי) אשר שינה את האמור לעיל.

נראה כי כיום ניתן לנצל את הפטור כך שיחול על חברי המשפחה על ידי כך שהבעלות בקרקע תועבר להם לפני אישורה של התכנית, כך שכל אחר מהם יהיה זכאי לפטור מההיטל.

השלכות מידיות

פסק הדין בלוך יצר מהפכה בכל הקשור לחיוב של בר רשות בנחלה בהיטל השבחה.

מעתה ידרשו מוכרי נחלות לברר בוועדות התכנון, לפני מכירת הנחלה, האם הם חייבים בהיטל השבחה ומהו סכום ההיטל שיידרש מהם וזאת כדי לשקלל בעת במסגרת התמורה מהמכירה.

על מועצת מקרקעי ישראל להתאים את מדיניותה, הקבועה בהחלטות המועצה העוסקות בשינוי יעוד תכנוני וניצול (לרבות תשלום בגין שימושים לא חקלאיים), בהתאם לתוצאות פס"ד בלוך, כך ששיעור דמי החכירה המהוונים ושיעור דמי ההיתר המהוונים יופחתו בהתאם לשיעור תשלום היטל ההשבחה. בין היתר, יש לתקן את החלטות המועצה: 1226 "החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים", החלטה 1265 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" והחלטה 1355 "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", בכל הקשור לתשלומים עבור: דמי שימוש שאינם חקלאיים, שינוי ייעוד, או תוספת זכויות בניה בחלקת המגורים.

בנוסף, קיימת בעיה עם מוכרי נחלות שביצעו עסקה (שלא הושלמה) טרם מתן פסק הדין בבית המשפט העליון והסתמכו על כך שלא יחויבו בהיטל השבחה. עתה כשיפנו לוועדה המקומית להמצאת אישור לרישום עלולים להיות מחוייבים בתשלום היטל השבחה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.