החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1366 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", המחליפה את החלטה 1155, נכנסה לתוקפה עם חתימת שר האוצר עליה ביום 1.7.2014 .

להלן נוסח החלטה 1366 בשלמותה:

"1. כללי

1.1. החלטה זו נועדה לעגן את זכויות החברים למגורים בקיבוץ ובמושב השיתופי בהתאם לתנאים המפורטים בהחלטה זו. קיבוץ או מושב שיתופי אשר יבחר להצטרף להסדר המפורט בהחלטה זו, יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות) בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה.

1.2. ההצטרפות להסדר על פי תנאי החלטה זו יעשה בכפוף לקיום כל התנאים המפורטים בה.

1.3. חובת עיבוד הנחלה ברציפות, לאורך כל תקופת החכירה, תמשיך לחול על כלל חוכרי קרקע בתנאי נחלה במקרקעי ישראל, בין אם הצטרפו להסדר שבהחלטה זו ובין אם לאו.

1.4. הכללים הקבועים בהחלטות המועצה ונהלי הרשות כפי שיהיו בתוקף מעת לעת ימשיכו לחול על ישובים חקלאיים אשר לא הצטרפו להסדר זה.

1.5. על כלל התשלומים הנזכרים בהחלטה זו, למעט תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% תחולנה הנחות "אזורי עדיפות לאומית" כהגדרתן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1274 או כל החלטה שתבוא במקומה.

1.6. הקמת יחידות דיור נוספות מעבר לבינוי או התכנון הקיימים כפופה להוראות תמ"א 35 ,על נספחיה,נכון ליום אישור החלטה זו.

2. הגדרות

בהחלטה זו -

3. התנאים להצטרפות להסדר

3.1. תנאי להצטרפותו של ישוב חקלאי להסדר זה הינו מילוי כל אחד מהתנאים המפורטים להלן:

3.1.1. הקיבוץ ימציא לרשות אישור מאת רשם האגודות השיתופיות על סיווגו כקיבוץ מתחדש ועל עמידתו בתנאי תקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ מתחדש), התשס"ו – 2005 ותקנות האגודות השיתופיות (ערבות הדדית בקיבוץ מתחדש), התשס"ו – 2005.

3.1.2. הסדרת השימושים הלא מוסדרים בשטח המשבצת של הישוב החקלאי ככול שיש, או חתימה על מתווה הסדרה לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות לענין זה במועד ההצטרפות להסדר.

3.1.3. התחייבות האגודה לכך שמספר יחידות הדיור בשטח הישוב החקלאי (לרבות ההרחבות הקהילתיות, אם קיימות) יהיה בהתאמה לתמ"א/35 ונספחיה.

4. חלקת המגורים בישוב החקלאי

4.1. הגדרת חלקת המגורים

4.1.1. חלקת המגורים בישוב החקלאי תהיה שטח המהווה חלק או חלקים משטח המחנה של הישוב החקלאי המשמשים למגורי משפחות החברים באגודה והמיועדים למגורים על פי תוכנית תקפה.

4.1.2. שטחה הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על שני דונם כפול תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה ביום 27.3.2007, הנמוך מבין השניים.

4.1.3. ככל ששטח חלקת המגורים בישוב החקלאי קטן מחלקת המגורים הקבוע בסעיף 4.1.2 לעיל, יהא רשאי הישוב החקלאי לתכנן שטח נוסף שייועד למגורים במגבלות האמור בסעיף 4.1.1- 4.1.2 לעיל ו-4.1.6 להלן

4.1.4. התוכניות הנזכרות בסעיפים 4.1.1-4.1.3 לעיל יהיו במגבלות תמ"א 35 כפי שתתעדכן מעת לעת.

4.1.5. היקף הבניה הבסיסי הכולל למגורים בחלקת המגורים בישוב החקלאי לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה, הנמוך מבין השניים, ב-375 מ"ר, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה (להלן: "היקף הבניה הבסיסי למגורים בישוב בחקלאי").

4.1.6. מספר מגרשי המגורים בחלקת המגורים לא יעלה על 2.34 כפול תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה בתאריך 27.3.2007, הנמוך מבין השניים.

על אף האמור, בישובים חקלאים בהם מספר משפחות החברים באגודה ביום 27.3.2007 ובמועד השיוך בפועל יהיה לפחות כפליים מתקן הנחלות, הרשות תאשר שיוך יחידות דיור עם זכויות בניה קטנות מ- 160 מ"ר כולל ובלבד שלא יפחתו מ- 120 מ"ר כולל. במקרה זה מספר מגרשי המגורים בחלקת המגורים לא יעלה על תקן הנחלות בתאריך 27.3.07 כפול 3.125 .

המועצה מסמיכה את ועדת המשנה לקבוע קריטריונים לפיהם ניתן לאשר לקיבוצים בהם מספר משפחות החברים באגודה ביום 27.3.07 ובמועד השיוך בפועל יהיה לפחות 150% מתקן הנחלות, שיוך מגרשים עם זכויות בניה קטנות מ-160 מ"ר כולל ובלבד שלא יפחתו מ-120 מ"ר כולל.

בכל מקרה מספר יחידות הדיור בישוב החקלאי לא יעלה על הקבוע בתמ"א 35.

4.1.7. חלקת המגורים תכלול את מגרשי המגורים/יחידות הדיור הבנויים בישוב החקלאי.

4.1.8. על אף האמור לעיל, הישוב החקלאי רשאי לבקש שיחידות הדיור בגודל של עד 55 מ"ר ,שאינן נספרות בתמ"א 35 לעניין מגבלת יחידות הדיור לישוב, לא תכללנה בחלקת המגורים, ויחול עליהן האמור בסעיף 4.3.

4.2. בניה למגורים מחוץ לחלקת המגורים

בהתאם למגבלות תמ"א 35 במועד קבלת החלטה זו, ישוב חקלאי שהצטרף להסדר רשאי להפנות משפחת חברים חדשה לשיוך מגרש גם בשטח שהינו מחוץ לחלקת המגורים, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%.

4.3. שימוש ביחידות דיור בנויות שלא בדרך של שיוך

ישוב חקלאי אשר הצטרף להסדר רשאי לעשות שימוש ביחידות דיור קיימות במועד ההצטרפות שלא בדרך של שיוך מגרשים, במסגרת הרשאות שימוש זמניות, תמורת תשלום דמי שימוש בשיעור של 5% לשנה, תוך מתן הנחות איזור ,במקרים אלה:

4.3.1. יחידות דיור בחלקת המגורים אשר טרם ניתן לבצע שיוך לגביהן.

4.3.2. יחידות דיור עד 55 מ"ר המצויות מחוץ לחלקת המגורים בהתאם לסעיף 4.1.8 לעיל.

4.3.3. יחידות דיור בנויות המצויות מחוץ לחלקת המגורים .

4.4. דמי חכירה

4.4.1. תנאי לתחולת ההסדר הינו תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים בישוב החקלאי בהתייחס להיקף הבניה הבסיסי למגורים כשהוא מותאם ליחידות דיור בהיקף בינוי של 120-160 מ"ר כולל לפי העניין.

4.4.2. ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית לכל ישוב החקלאי, שתיערך לפי כללים שתקבע הרשות.

4.5. שיוך דירות

4.5.1. כללי

4.5.1.1. שיוך דירות למשפחת חברים באגודה ולמשפחת חברים חדשה אשר התקבלה לפני הצטרפות האגודה להסדר שבהחלטה זו, יתבצע מייד לאחר חתימת האגודה על חוזה החכירה לחלקת המגורים, בכפוף לתנאים המפורטים להלן:

4.5.1.1.1. תשלום דמי חכירה ע"י הישוב החקלאי בהתאם לאמור בסעיף 4.4 לעיל.

4.5.1.1.2. יחידות הדיור נמצאות בשטח חלקת המגורים.

4.5.1.1.3. קיומה של תכנית תקפה המחלקת את שטח חלקת המגורים למגרשים, בהתאם לקבוע בתמ"א 35.

על אף האמור, המועצה מסמיכה את הנהלת הרשות לבצע עסקות על פי תכנית חלוקה שאינה סטטוטורית ובתנאים שיקבעו על ידי הרשות.

4.5.1.1.4. שיוך יחידות הדיור יתאפשר רק למשפחת חברים באגודה וכן למשפחת חברים חדשה או יורשיהם.

לכל משפחת חברים באגודה ישויך מגרש ליחידת דיור אחת בלבד, עם זכויות בניה של 120-160 מ"ר כולל לפי העניין, מתוך היקף הבניה הבסיסי למגורים בישוב החקלאי. היקף זכויות הבניה למגרש ייקבע בהתאם להוראות סעיף 4.1.6 להלן.

4.5.1.1.5. על אף האמור לעיל, הרשות תתיר שיוך יחידות מגורים מתוך חלקת המגורים לבעלי מוגבלויות שאינם משפחת חברים באגודה במועד אישורה של החלטה זו, על פי החלטה של האסיפה הכללית של הישוב החקלאי. יתר ההוראות החלות לגבי משפחת חברים באגודה, כמפורט בהחלטה זו, יחולו על המגרשים המשויכים על פי סעיף זה.

4.5.1.1.6. שיוך המגרשים והעברת הזכויות בהם יתבצע בהתאם לתקנון אגודת הישוב החקלאי והדין הכללי.

4.5.2. אישור עיסקה

4.5.2.1. עיסקה ללא שומה

4.5.2.1.1. משפחת חברים באגודה שהייתה חברה באגודה ביום 27.3.2007 וביום קבלת ההחלטה בדבר שיוך יחידות הדיור באסיפה הכללית של האגודה או יורשי משפחת חברים באגודה כאמור, זכאית לשיוך יחידת דיור בהיקף בינוי של 120-160 מ"ר כולל לפי העניין באמצעות חתימת חוזה חכירה ישיר עם הרשות ללא תשלום נוסף מעבר לדמי החכירה אשר שולמו על ידי הישוב החקלאי בעסקת חלקת המגורים בשיעור 3.75%.

4.5.2.1.2. משפחת חברים באגודה אשר לה משוייכת יחידת דיור בשטח העולה על 120-160 מ"ר (לפי הענין) או משפחה כאמור אשר מבקשת להגדיל/לממש את זכויות הבניה במגרש מעבר להיקף הבניה של 160/120 מ"ר (לפי הענין) (להלן: "הזכויות הנוספות") , תחויב במועד עסקת השיוך ו/או במועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, בתשלום בשיעור של 33% מערך זכויות אלה למועד השיוך או מועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, לפי העניין.

4.5.2.1.3. במועד העברת הזכויות וכתנאי להעברה, על החוכר לשלם לרשות דמי חכירה מהוונים על פי שומה חדשה שתערך למועד העברת הזכויות כמפורט להלן:

4.5.2.1.4. 29.25% משווי המגרש בהיקף בינוי של 120-160 מ"ר כולל לפי העניין .

4.5.2.1.5. 33% משווי יתרת זכויות הבניה שטרם נרכשו (הקיימות תכנונית והעתידיות).

4.5.2.2. עיסקה על פי שומה למועד השיוך

4.5.2.2.1. תשלום מידי

4.5.2.2.1.1. משפחת חברים רשאית לבצע עיסקה על פי שומה ליום אישור העיסקה. במקרה זה, העיסקה תחוייב בדמי חכירה מהוונים בשיעור של 29.25% משווי המגרש בהיקף בנוי של 120-160 מ"ר כולל לפי העניין. התשלום יבוצע על פי נהלי הרשות ביום אישור העיסקה.

משפחת חברים באגודה אשר לה משוייכת יחידת דיור בגודל העולה על 120-160 מ"ר כולל לפי העניין או משפחה כאמור אשר מבקשת להגדיל/לממש את זכויות הבניה במגרש מעבר הבניה להיקף בינוי זה (להלן: "הזכויות הנוספות") , תחויב במועד השיוך ו/או במועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, בתשלום בשיעור של 33% מערך זכויות אלה למועד השיוך או מועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, לפי העניין.

4.5.2.2.1.2. במועד העברת הזכויות ישלם החוכר תשלום בשיעור 33% משווי יתרת הזכויות (קיימות תכנונית ועתידיות) שטרם נרכשו כאמור.

4.5.2.2.2. תשלום נדחה

4.5.2.2.2.1. למרות האמור בסעיף 4.5.2.2.1 לעיל, החוכר רשאי לדחות את התשלום בשיעור 29.25% למועד עתידי שיבחר אך לא יאוחר ממועד העברת הזכויות במגרש. חיוב זה ישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

4.5.2.2.2.2. משפחת חברים באגודה אשר לה משוייך יחידת דיור בשטח העולה על 120-160 מ"ר כולל לפי העניין או משפחה כאמור אשר מבקשת להגדיל/לממש את זכויות הבניה במגרש מעבר הבניה להיקף בינוי זה (להלן: "הזכויות הנוספות") , תחויב במועד השיוך ו/או במועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, בתשלום בשיעור של 33% מערך זכויות אלה למועד השיוך או מועד הגדלת/מימוש הזכויות הנוספות, לפי העניין.

4.5.2.2.2.3. במועד העברת הזכויות ישלם החוכר תשלום חוב בשיעור 29.25% כקבוע בחוזה החכירה וכן תשלום בשיעור 33% משווי יתרת הזכויות (קיימות תכנונית ועתידיות) שטרם נרכשו כאמור.

4.5.2.3. חוכר אשר פעל על פי כל אחת מהאפשרויות לעיל, רשאי בכל עת לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות תכנונית והעתידיות) במגרש המשויך בהתאם לתנאים המפורטים לעיל בהתאם לעסקה שאושרה לו.

4.5.3. עיסקה עם משפחת חברים חדשה

משפחת חברים באגודה שהצטרפה או תצטרף לאגודה לאחר ה-27.03.2007 (להלן: "משפחת חברים חדשה") והיא זכאית לשיוך מכוח החלטת האסיפה הכללית של הישוב החקלאי, תחתום על חוזה חכירה למגרש עם מלוא הזכויות למגורים (הקיימות תכנונית והעתידיות), בכפוף לתשלום של 33% מערך הקרקע. מהתשלום יקוזז החלק היחסי של דמי החכירה ששולמו עבור המגרש, מתוך סך דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים.

4.6. איסור רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישוב החקלאי

האגודה אינה רשאית לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים.

4.7. חתימת חוזה חכירה בגין חלקת המגורים

4.7.1. אגודה אשר תבחר להצטרף להסדר, תחתום על חוזה חכירה לחלקת המגורים, בו יוגדרו זכויותיהם של האגודה ושל חברי האגודה בחלקת המגורים בהתאם להחלטה זו.

4.7.2. בחוזה החכירה יקבע כי לא יחולו על שטח חלקת המגורים ההוראות הקיימות כיום בהסכמים עם הרשות בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה.

4.7.3. שטח חלקת המגורים יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם עם הישוב החקלאי, לפי העניין והחוזה יתוקן באופן שלא יאפשר שימוש בשטח המושכר או מוחכר לפיו למטרת מגורים אלא בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה זו או כל החלטה שתבוא במקומה.

4.7.4. במקרה שהסוכנות היהודית לארץ ישראל או ההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, הינה צד לחוזה משבצת תלת שנתי בגין משבצת הישוב החקלאי, חתימת חוזה החכירה תעשה בתאום עימה.

4.8. הוראות מעבר בעניין שיוך דירות

4.8.1. על אף האמור בסעיף 6.2 להלן, אם עד למועד 27.3.2007 קיבלה האסיפה הכללית של הישוב החקלאי החלטה על שיוך דירות עפ"י החלטת מועצה 692 או 751 והחלטה זו אושרה על ידי ועדת הפרוגרמות של הרשות לתכנון חקלאי שבמשרד החקלאות, הישוב החקלאי רשאי להמשיך את תהליך השיוך בהתאם להחלטות הנ"ל.

4.8.2. ישוב חקלאי אשר החל בתהליך שיוך דירות עפ"י החלטת מועצה 692 או 751 ולא הגיע לשלב של שיוך הדירות בפועל (אישור עסקות) רשאי להשלים את השיוך על פי ההסדר הקבוע בהחלטה זו. ובלבד שאגודה חקלאית שהיא קיבוץ תמציא את אישור רשם האגודות השיתופיות כמפורט בסעיף 3.1.1לעיל.

4.8.3. ישוב חקלאי אשר ביצע בפועל שיוך על פי הוראות החלטות 692 או 751, יהיה רשאי לשייך יחידות דיור למשפחת חברים, לה טרם שויך מגרש מגורים, על פי ההסדר הקבוע בהחלטה זו ,בכפוף למילוי התנאים שלהלן:

4.8.3.1. הגדרת חלקת המגורים כאמור בסעיף 4.1 לעיל.

4.8.3.2. תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% משווי חלקת המגורים כאמור בסעיף 4.4 לעיל בהתאם לשומה עדכנית.

4.8.4. החברים להם שויכו מגרשי מגורים על פי החלטות מועצה 692 ו-751 ובחרו באופציה של תשלום נדחה, כהגדרתו בהחלטות אלו, יחויבו בביצוע התשלום הנדחה בשיעור ובתנאים ובשווי הקרקע כפי שנקבע להם בחוזה החתום.

4.8.5. ביצוע התשלום כאמור יהיה לכל המאוחר במועד העברת הזכויות וכתנאי להעברת הזכויות במגרש ששויך.

4.8.6. על אף האמור לעיל מי שיש בידו חוזה עם היקף בינוי הקטן מ- 120-160 מ"ר ו/או בשיעור חיוב הקטן מ- 33% בין ששולם ובין שנדחה, יחולו לגביו ההוראות הבאות:

4.8.6.1. רכישת זכויות הבניה שלא יפחתו מ 120-160 מ"ר בהתאמה.

4.8.6.2. להשלים את דמי החכירה המהוונים ל- 33%.

4.8.6.2.1. תשלום בשיעור 3.75% כאמור בסעיף 4.4.1.

4.8.6.2.2. השלמת יתרת החיובים לאחר קיזוז 3.75% (הקיזוז יבוצע באחוזים) אשר שולמו על ידי האגודה, תחושב על פי שווי הקרקע שנקבע בחוזה החתום, לפי ערך משולש, ליום אישור העסקה המקורי.

יובהר כי ,למועד התשלום בפועל, כלל החיובים אשר טרם שולמו ישוערכו בתוספת הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית.

4.8.7. ישוב חקלאי שלא השלים את ביצוע השיוך לכל הזכאים על פי החלטה 692/751 יחויב בהשלמת השיוך על פי החלטות אלה לפני שיהא רשאי להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה זו.

5 הוראות כלליות לביצוע ההסדר

5.

5.1. ביחס לסוגיות שאין להן התייחסות מפורשת בהחלטה זו, תמשיך הרשות לפעול בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות כפי שיהיו בתוקף מעת לעת.

5.2. למען הסר ספק, בגין יתרת שטח המשבצת בישוב החקלאי תמשיך האגודה לשלם דמי חכירה שנתיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות.

6. תוקף ההחלטה

6.1. לאור מורכבות ההסדרים הקבועים בהחלטה, יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר מימושה בהתאם להמלצות היועץ הארגוני שהועסק למטרה זו. ועדת התקציב תגיש למועצה הצעתה בדבר התקציב הדרוש ליישום החלטה זו.

6.2. החלטה 979 מיום 27.3.2007 ביטלה את החלטות מועצה 692 ו-751.

6.3. עם כניסתה לתוקף של החלטה זו וההחלטה בעניין קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית, תבוטל החלטת מועצה 1155."