ביום 12.2.2014, לאחר יותר מעשור של הקפאת איוש הנחלות (בחוסר סמכות!) על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נכנסה לתוקף, החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1317 שעניינה "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", אשר קבעה תנאים ומספר מתווים אופציונאליים, בקשר לאיוש הנחלות. 

להחלטה 1317 השלכות משמעותיות, בעיקר ביישובי הנגב והגליל, בהם ניתן יהיה להקצות נחלות שלמות, (עד להשלמת התקן הקיים), אך גם ביישובי המרכז בהם ניתן יהיה לשווק מגרשים ללא מכרז בתנאים מסוימים, חלף הנחלות שלא אוישו. 

במושבי המרכז ההחלטה קובעת סנקציה, לפיה, במושב שיתנגד לשיווק מגרשים חלף נחלות "יוקטן תקן הנחלות שלו, כך שגודל המשבצת החדש יהיה בהתאמה למספר הנחלות המאוישות". מנגד, קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים נרחבים לשיווקם של מגרשים, אך מקציבה תקופה זמן, קצרה (5 שנים), לתכנון ולשיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.  

להרחבה ראו חוזרנו מס' 023/2014 "שיווק מגרשים ללא מכרז ביישובי המרכז".

למרות חלון ההזדמנויות הקצוב בזמן ליישום החלטה 1317 ו/או להתמודדות עם גזרותיה, ישובים רבים עוסקים, בקידום החלטה 1155, ו/או בהליך החתימה על חוזה חכירה לדורות (שהינו אחד מתנאי הסף ליישום החלטה 1155), וזאת בהתעלמות מההשלכות השליליות ומפגיעה אפשרית בזכויותיהם בקשר לנחלות שטרם אוישו.

 

מיפוי מגבלות ומכשולים ביישום החלטה 1317

בעת בחירת המתווה המיטבי למושב, מתוך המתווים שנקבעו בהחלטה 1317, יש להתחשב, בין היתר: בשטח הנחלות שיגרע ממשבצת המושב, בהיקף ההטבות הכלכליות שיוקצו למושב לטובת פיתוח תשתיות, בלוחות הזמנים שנקבעו ליישום ההחלטה ובמגבלת תמ"א/35 החלה על המושב.

לעניין מגבלת תמ"א/35, הקיימת במושבים רבים, יצוין כי לאור העיכוב הארוך והמתמשך (למעלה מארבע וחצי שנים) בעדכון מגבלת מכסות יח' הדיור הקבועה בתמ"א/35, צפוי מאבק משפטי (בג"צי) בניסיון להניע מחדש את הליך עדכון התמ"א, אשר מצוי בשיתוק מערכות כללי וכפועל יוצא מוביל להקפאת הפיתוח במושבים רבים, כמו גם לעיקורה מתוכן של החלטה 1317, המוגבלת, כאמור, בלוח זמנים, שאינו מתחשב בעיכוב האמור בעדכון התמ"א, הן ביחס לאפשרות יצירת יח' דיור שלישית בחלקת המגורים והן בקשר להגדלת מכסות יח' הדיור הנדרשות למימוש שיווק מגרשים במתווה 1317 .

 

סתירה בין החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311 ל-1317 – איוש נחלות

בעוד שהחלטה 1317 קובעת מתווה לאיוש הנחלות באזורי עדיפות בנגב ובגליל, ובאזורים אחרים אפשרות לשיווק מגרשים ללא מכרז חלף נחלות, החלטה 1311 "חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" קובעת כי חוזה החכירה שייחתם מול אגודת המושב, לא יכלול, בין השאר, את שטחי הנחלות שלא מאוישות (כולל חלקות ב' של אותן נחלות).

בשלב ראשון, יש לפעול מיידית, לפני כל קבלת החלטה, ליישוב הסתירה במדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שנקבעה בשתי החלטותיה דלעיל, שהתקבלו באותו מועד (31.3.2013).

בהתאמה, מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות שמשמעותו  וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו, ללא תמורה.

 

חתימה על נוסח חוזה חכירה לדורות נחות

נוסח חוזה החכירה לדורות לאגודת המושב ולחבריה שפורסם ע"י רמ"י, ואשר עקרונותיו יושמו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311, סוטה לרעה במידה ניכרת מנוסח חוזה החכירה שאושר ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 416 מיום 11.5.1989, אשר חייב את רמ"י כלשונו וככתובו עד כה.

כך, לדוגמא, בנוסח חוזה 416 ניתן לאגודת ישוב חקלאי (בכל הארץ) פרק זמן של 5 שנים, ממועד החתימה על חוזה החכירה לדורות, שבמהלכו תוכל לאייש את הנחלות הפנויות ללא תמורה.

מלבד ההבדלים בנוסח החוזה, חשוב להבין היטב מהם תנאי הסף החדשים לחתימה על חוזה החכירה. תנאים אלו מפורטים בהחלטת המועצה 1311 וכוללים, כפי שצוין לעיל, את גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו, וגם גריעת שטחי הציבור מחוזה החכירה והסדרת כל השימושים החורגים בשטחי הנחלות.

להרחבה בעניין זה ראו חוזרנו מס' 127/2013 "הצעה לקביעת עקרונות לחוזה חכירה חדש ונחות לעומת הקיים"

 

מאבק משפטי על זכויות שטחי הנחלות שטרם אוישו

על האגודות וחבריהם לשקול בכובד ראש את כניסתם להליך החתימה על נוסח חוזה החכירה החדש והנחות, אשר פוגע קשות בזכויות הקיימות מקדמת דנן, או לחילופין, לנקוט בצעדים אחרים, כולל מאבק משפטי. 

בעניין זה יודגש כי, זכויות האגודה במקרקעי המשבצת ובנחלות הבלתי מאוישות הן זכויות קנייניות של בעלי חוזה חכירה לדורות בעלי זכות קניינית בקרקע זכויות אלה מושרשות בקרקע בזיקה היסטורית רבת שנים מלפני קום מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י).

אנו צופים כי במקרים מסוימים לא ניתן יהיה לתת פתרון לסוגיית איוש הנחלות הפנויות במסגרת החלטה 1317. במקרים אלו המושבים יצטרכו להחליט, טרם כניסה להליך החתימה על חוזה החכירה לדורות וטרם כניסתם להליך יישום 1155, האם להיאבק על זכויותיהם בשטחי הנחלות שטרם אוישו או לוותר על שטחים אלו ללא תמורה.

 

קבלת החלטה מיטבית

 ההחלטה שתתקבל כיום, תשפיע במידה רבה על עתיד המושב, לשנים הבאות. אנו נשמח לתרום מניסיוננו ולסייע, ככל שניתן, בהליך קבלת ההחלטה, על מנת שתתקבל החלטה מיטבית התואמת את הנתונים היחודיים והמאפיינים של המושב.

 

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.