לסוגיית החתימה על חוזה חכירה לדורת מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) השלכות קריטיות על האגודה ועל חבריה לשנים הבאות. על אגודות המושבים לגלות ערנות מרבית להשלכות של החתימה על חוזה חכירה לדורות, בנוסחו החדש והנחות לעומת הנוסח שהיה קיים עד כה.

על האגודות וחבריהם לשקול בכובד ראש האם לחתום על נוסח חוזה חכירה נחות, אשר פוגע פגיעה קשה בזכויות הקיימות מקדמת דנן או לחילופין לנקוט בצעדים אחרים, לרבות פניה לערכאות משפטיות.

להלן הבהרות לצורך קבלת החלטות אופרטיביות, שיהיו מיטביות לכל מושב ומושב:

מעמד "בר רשות" (כיום)

כידוע, כיום, למרבית המושבים ולחבריהם מעמד של "בר-רשות" בקרקע.

עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, היא כי זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי ממ"י.

ב'פרשת בלוך' (פס"ד 307/02 בלוך נ' הוועדה במקומית לתכנון ובניה שומרון), נדונה סוגיית חובתם של חברי מושבים וקיבוצים, אשר מחזיקים בקרקע מכוח הסכמים שונים (כמו הסכם הרשאה משולש או הסכם שכירות), בתשלום בהיטל השבחה.

עמדת רמ"י בפרשת בלוך, כפי שנמסרה לביהמ"ש העליון בבקשת הערעור, הייתה כי יש לראות גם בחברי קיבוצים ומושבים אשר מחזיקים בקרקע מכוח הסכמים שונים שאינם חוזי חכירה לדורות, כחוכרים לדורות. עמדה זו של רמ"י מתבססת על מוכנותה של רמ"י לחתום עימם על חוזה חכירה לדורות בכל עת ועל מהותה האמיתי של ההתקשרות, כפי שטוענת רמ"י.

רמ"י דבקה בעמדתה זו מספר פעמים נוספות, כך, לדוגמא, במסגרת רע"א 725/05:

"המשיב (המינהל) סבור... כי יש לראות בבני הרשות.. "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום – טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי מינהל מקרקעי ישראל נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

עמדה זו באה לידי ביטוי גם בפירושן של ועדות תכנון רבות, אשר בוחרות להטיל היטל השבחה על ברי רשות בקרקע, מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לפיה, במקרה שישנה חבות בהיטל השבחה היא תחול על הבעלים וזאת אלא אם הקרקע חכורה לדורות, שאז ישלם החוכר לדורות את ההיטל.

חוכר לדורות

לחתימה על חוזה חכירה לדורות ישנו יתרון מרכזי מובהק- הוא עניין ההגנה הקניינית. החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך – 'הגנה קניינית'.

חכירה לדורות, כזכות קניינית, מעניקה רשת ביטחון לחוכר לטווח הארוך ומסירה ממנו חשש ואי וודאות.

בנוסף, קיים שווי כלכלי מסוים ל"שדרוג" הזכויות בנחלה ממעמד בר רשות לחוכר לדורות, אולם, לא מדובר בסכומים גבוהים. כמו כן, רישום בפנקסי המקרקעין מאפשר רישום משכנתא על הנחלה.

יחד עם זאת, יש לזכור כי חכירה לדורות הינה זכות המחויבת במס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין ואף תגרור חיוב בהיטל השבחה (על "פעולות משביחות" בנכס).

מעל כל אלה, משקלה העיקרי של ההחלטה בעניין חתימה על החוזה, הינו (או צריך להיות) נוסח החוזה עצמו (כמו בכל עניין חוזי). וכאן מתעוררת הסוגיה המרכזית.

נוסח חוזה החכירה לדורות לאגודות המושב ולחבריה שפורסם בימים אלו ע"י רמ"י, סוטה לרעה במידה ניכרת מנוסח חוזה החכירה שאושר ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 416 מיום 11.5.1989, אשר חייב את רמ"י כלשונו וככתובו עד כה.

בנוסף, כפי שנקבע בנוסח החוזה, סעיפים רבים בו ניתנים לשינוי על ידי פקידי רמ"י (גם לאחר החתימה), דבר אשר מפחית במידה ניכרת את עקרון ההגנה הקניינית, שאוזכרה לעיל.

להרחבה בעניין זה ראו חוזרנו מס'114/2013 "חוזה החכירה לדורות הקיים לעומת החוזה המוצע והנחות החדש".

לא זו אף זו, ב-28 בינואר 2014 נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311, בעניין "חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים". החלטה ז קובעת תנאי סף דרקוניים לחתימה על החוזה החדש: גריעת שטחי הציבור, גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו מחוזה החכירה (כולל איתור, סימון ומדידה של אותם שטחים) והסדרת כל השימושים החורגים בשטחי הנחלות.

להרחבה בעניין זה ראו חוזרנו מס' 18/2014 "עקרונות לחוזה חכירה לדורות במושב עובדים ובכפר שיתופי".

לטעמנו, במצב הדברים כיום, יש לשקול בכובד ראש האם כדאי להיכנס להליך החתימה על חוזה החכירה בנוסחו החדש.

יישום החלטה 1155 לעניין חוזה החכירה לדורות

רבים מוכנים לוותר על זכויות מסוימות בחוזה החכירה על מנת לקבל את ההטבות הגלומות בהחלטה 1155. גורמים רבים "מנפנפים" בהחלטה 1155 תוך ניצול כמיהתו של המגזר החקלאי ליישומה, על מנת לקדם את הליך החתימה על חוזה החכירה והליכים שונים נוספים.

כך, אין בהחלטה 1311 ואף לא בנוסח חוזה החכירה חדש, שום אזכור לגבי חוזה היוון הזכויות בחלקות המגורים, הנדרש ליישום החלטה 1155; ואין שום אזכור של 'חלקת המגורים' בחלקה א', שהיא ה"ליבה המרכזית" של החלטה 1155.

יודגש כי, טרם פורסם ע"י רמ"י נוסח חוזה חכירה לדורות מהוון לחלקת המגורים, הנדרש עפ"י החלטה 1155.

המלצות לפעולה

בשלב זה, אנו ממליצים על קידומם של שלושה נושאים עיקריים וחשובים:

א. קידום הליכים ליישום החלטה 1155:

למרות העיכוב המתמשך, ניתן וכדאי להתחיל בביצוע הליכים מקדמיים, אשר יאפשרו, בבא העת, את יישומה המהיר של החלטה 1155.

הליכים אלו כוללים, למשל: רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות, הסדרת שימושים חורגים בנחלות, הוצאת אישורי מיסים כו'

ב. קידום הליך שיווק מגרשים ללא מכרז/ איוש הנחלות לא מאוישות (במושבים בהם ישנן נחלות שטרם אוישו):

לאחר יותר מעשור של הקפאת איוש הנחלות, נכנסה לתוקף, ביום 12.2.14, החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1317 שעניינה "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים".

להחלטה השלכות משמעותיות, בין היתר, ביחס לשיווק מגרשים ללא מכרז/איוש הנחלות הפנויות במושבים, בהם תקן הנחלות גבוה ממספר הנחלות המאוישות בפועל.

ההחלטה אף קובעת תמריצים כלכליים נרחבים לשיווקם של מגרשים, במקום תקן הנחלות, אך מקציבה תקופה זמן, קצרה יחסית (5 שנים), לתכנון ושיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 023/2014 "שיווק מגרשים ללא מכרז בישובי המרכז".

ג. קבלת החלטה בקשר לחוזה החכירה החדש:

על כל אגודה וחבריה, לקבל החלטה בקשר לעמדתם בעניין חוזה החכירה לדורות בנוסחו החדש, אשר מוכתב על ידי רמ"י.

האם לפנות לערכאות או לגופים אשר החליטו לנהל מאבק משפטי (לדוגמא, עמותת "אדמתי"), או לקבלו באופן מידי, על כל שלל גזירותיו.

אפשרות נוספת, הינה להמתין להתפתחויות בעקבות פעולות צפויות של גורמים אשר החליטו להיאבק בגזירות.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.