ביום 24.10.13 פורסמה הצעת החלטה למועצת מקרקעי ישראל שעניינה חוזה חכירה חדש במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים (להלן- "החוזה החדש"). להצעה אשר הייתה אמורה לעלות לדיון ב-6.11.2013 (הדיון נדחה ליום 25.12.13), צורפו שני נוסחים של חוזי חכירה לדורות- אחד לאגודת המושב ואחד למתיישב.

נוסח חוזי החכירה המוצעים, שצורפו להצעת ההחלטה, משנים לרעה סעיפים רבים בחוזי החכירה לדורות שאושרו לפני יותר מ-24 שנים בהחלטה 416 של המועצה מיום 11.05.1989, שהינה בתוקף ומחייבת את רמ"י לנהוג לפיה (חוזה בן עמי).

עיקר ההרעה אינו גלום בנוסח חוזי החכירה המוצעים, כי אם ב'תנאי הסף' (תנאים מקדמיים) הדרקוניים, הקבועים בהצעת ההחלטה, אשר מהווים הכבדה בירוקרטית וכלכלית כבדה מנשוא ואשר ימנעו, או, במקרה הטוב, יעכבו לשנים ארוכות, את החתימה.

כמו כן, למרות הציפייה הגדולה, אין בחוזה החדש הוראות הדרושות ליישום החלטה 1155 בחלקת המגורים.

להלן מספר דוגמאות המצביעות על 'הרעת התנאים' הקבועים בהצעת חוזה החכירה הנחות לאגודת המושב, לעומת התנאים שנקבעו בחוזה לאגודת המושב שאושר בהחלטה 416 (להלן: "חוזה בן עמי").

1. תנאי סף

הוצאת שטחי הציבור - תנאי מקדים לחתימה על החוזה הנחות הוא איתור, סימון ומדידה של כל שטחי הציבור, לצורך גריעתם מחוזה החכירה (ראו בהמשך); בחוזה בן עמי – אין התנאה דומה.

הוצאת שטחי הנחלות הבלתי מאוישות - תנאי מקדים נוסף הוא איתור, סימון ומדידה של כל הנחלות הפנויות (כולל חלקות ב' שלהן), לצורך גריעתם מחוזה החכירה. גורל שטחי הנחלות הבלתי מאוישות ייגזר "בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות במועד הרלוונטי"; בחוזה בן עמי – אין התנאה דומה.

שימושים חורגים – התנאה שלישית ודרקונית הינה הדרישה לדיווח והסדרת כל שימוש חורג (לשיקול דעתם הבלעדי של פקידי רמ"י) בשטח הנחלה, "לרבות הפסקת השימוש ותשלום דמי שימוש בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות"; בחוזה בן עמי – אין התנאה דומה.

2. מעמד חוזה החכירה

הכפפת החוזה - פקידי רמ"י מוסמכים לשנות את נוסח חוזה החכירה, ללא צורך באישור מועצת מקרקעי ישראל, וזאת "ככל שהדבר יידרש בהתאם לתיקוני חקיקה, פסיקת בתי המשפט ובהתאמה למדיניות המועצה כפי שתתקבל מעת לעת"; בחוזה בן עמי - מספר סעיפים (קטן) בחוזה מוכפפים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (כגון: דמי חכירה ושימוש במוחכר).

תקופת החכירה - 4 תקופות של 49 שנים (196 שנים); בחוזה בן עמי - 2 תקופות של 49 שנים (98 שנים).

3. מטרות החכירה

הגדרות - נוספה הגדרת "שימוש חקלאי"- "כל גידול, לרבות גידול בעלי חיים, והקמת מבני משק הנדרשים לעיבוד החקלאי של המוחכר"; בחוזה בן עמי- הוגדרה מטרה רחבה יותר, שלא חלה לגבי המוחכר בלבד "משק חקלאי" – "עיבוד חקלאי ו/או לייצור תוצרת חקלאית ו/או לצרכי מבני מגורים, מבני ציבור, שטחים ציבוריים, מבני משק ושרותים...".

מטרת "מפעל" – נמחקה בחוזה הנחות; בחוזה בן עמי – ישנה מטרת מפעל"- "שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי.

4. השבת קרקע עקב שינוי יעוד

הפקעת קרקע לצרכי ציבור - כל שינוי בייעוד הקרקע ל'צרכי ציבור' (דרכים, מוסדות ציבור, מט"ש וכיוצא באלה) אינו מזכה כלל בפיצוי; בחוזה בן עמי - אין הגבלה לגבי סוג ההפקעה לעניין הפיצויים.

קנסות – לפי החוזה הנחות לרמ"י זכות לפיצוי מוסכם בגין 1% מערך המוחכר, לאחר שינוי היעוד (ערך קרקע גבוה), בגין כל חודש עיכוב בפינוי המקרקעין; בחוזה בן עמי – לא נקבעו קנסות לעניין זה.

ביטול זכות החכירה - נקבע כי "במקרים של סיום החכירה כאמור בסעיף קטן (א), על האגודה לנקוט מיד בכל הפעולות הדרושות לשם ביטול זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין כולל תשלום כל אגרות, מסים והוצאות אחרות הכרוכות בכך"; בחוזה בן עמי - לא קיימת חובה כזו.

5. שטח המשבצת

מבני ציבור - חוזה החכירה לא יכלול שטחים אשר ייעודם אינו חקלאי ו/או ייעודם ציבורי. שטחים אלו יופקעו, ללא פיצוי, מידי האגודה; בחוזה בן עמי – שטחים אלו נכללים בחוזה החכירה.

גודל הנחלה - נקבע על ידי שר החקלאות ואושר על ידי הרשות; בחוזה בן עמי - נקבע ע״י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון.

תקן נחלות – טרם נקבע (?); בחוזה בן עמי - נקבע ע״י שר החקלאות או כל גוף או אדם אחר שהוסמך לכך על ידו.

סיכום

מדובר בחוזה מקפח ונחות, אשר למרות תכליתו החשובה- לעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, לא רק שקובע תנאי סף קשים (ר"ל- בלתי אפשריים) ואף פוגע, פגיעה קשה, בתנאי החכירה של אגודת המושב, אלא גם אינו מביא כל 'בשורה חדשה' לעניין יישום הזכויות בחלקת המגורים מכוח החלטה 1155.

לפירוט ולהרחבה, לרבות בטבלה השוואתית, על ההבדלים בין החוזה החדש והנחות לעומת החוזה הקיים לפי 416 (חוזה בן עמי) ראו חוזרנו: 115/2013 "החוזה החדש המוצע מול החוזה הקיים (אגודה)", 116/2013 "החוזה החדש המוצע מול החוזה הקיים (חלקה א')".