בעקבות אישור תכנית מתאר מחוזית למחוז מרכז, הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון תביעות רבות לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197"), בטענה כי התכנית פגעה במקרקעי העוררים, והביאה לירידת ערכם. בעקבות דחיית התביעות בוועדה המקומית עלה הנושא לדיון בוועדת הערר המחוזית.
הוועדה המקומית קבעה כי על מנת שיהיה ניתן לטעון לקיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין, חייב להתקיים רף תכנוני מינימאלי – כי מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית הצפויה, קיבל החלטה בקשר לאותה תכנית ממנה עולה כי התוכנית ראויה לקידום. (ערר (מרכז) 304/07 מראז דרויש ואח' נ' הוועדה המקומית חוף השרון).
רקע:
ביום 9.4.1998 הופקדה תכנית מתאר מחוזית למחוז מרכז 21/3 (להלן: "התכנית"). התוכנית אושרה על ידי המועצה הארצית ביום 14.5.2002 ופורסמה למתן תוקף ביום 12.11.2003. בעקבות אישור התכנית, הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון (להלן: "הועדה המקומית") תביעות רבות לירידת ערך מכוח סעיף 197, בטענה כי אישור התמ"מ פגע בסיכוי העתידי לשינוי הייעוד של מקרקעיהם לקרקע לבניה, ולפיכך נפגע לטענת העוררים הפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לכאורה לקרקע, ערב אישור התוכנית.
הועדה המקומית דחתה את התביעות, בטענה כי, גם אם יוכח ששווי מקרקעי העוררים ירד לאחר כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף, הרי שאין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, משום שמחירי המקרקעין לפני כניסת התמ"מ לתוקף לא היו מבוססים על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעודם, אלא על הנחה ספקולטיבית, חסרת כל בסיס תכנוני, כי ייעוד המקרקעין ישונה.
העוררים הגישו עררים לוועדת הערר המחוזית לעניין דחיית תביעותיהם.
החלטת הוועדה המחוזית:
כאשר תוכנית פוגעת בסיכוי לשינוי הייעוד של מקרקעין, או בסיכוי לאישור תוכנית משביחה אחרת, וכתוצאה מכך שוויים בשוק יורד, קמה לבעל המקרקעין עילת תביעה מכוח סעיף 197 נגד הועדה
המקומית, בשל אותה פגיעה ב"ציפיות" לשינוי היעוד שגרמה התוכנית, או בשל אובדן הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין.
אולם, לא כל פגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין היא ברת פיצוי מכוח סעיף 197, אלא רק מקרים בהם קיימת "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כי ייעוד המקרקעין ישונה או כי תאושר תוכנית משביחה אחרת.
לפי הפסיקה, אין מקום לפצות בעל מקרקעין על ירידת ערך מקרקעיו כתוצאה מאישור תוכנית, רק משום שזו גונזת את הציפיות שהיו בשוק כי ייעוד המקרקעין ישונה, כאשר ציפייה זו, שהביאה לעליית מחיר המקרקעין, מבוססת על ספקולציה בלבד, ולא על תכנוניים ממשיים התומכים באותה ציפייה.
השאלה אם השווי של מקרקעין נפגע כתוצאה מאישור תוכנית היא שאלה עובדתית. ואולם, השאלה איזו פגיעה בשווי מקרקעין הינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה היא שאלה משפטית, ערכית, שמעורבים בה שיקולי מדיניות תכנונית, הנטל הכספי שיוטל על כתפי הציבור וכיוב'. עצם מיקומם של מקרקעין אינו יכול לבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לאישור תוכנית אשר תשביח את המקרקעין.
על מנת לזכות בפיצוי מכוח סעיף 197, יש להוכיח בין היתר, כי מחיר המקרקעין אחרי אישור התוכנית הפוגעת נמוך משווים לפני אישור התוכנית, וכי קיים קשר נסיבתי בין אישור התוכנית לבין ירידת שווי זו.
אך יוער, גם אם יוכח באופן חד משמעי כי ערכם של מקרקעין באזור בו מצויים המקרקעין נשוא התביעה ירד כתוצאה מאישור תוכנית, עדיין יש לבצע בדיקה, על מה ביסס השוק את מחיר המקרקעין ערב כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.
יש להוכיח כי מחירי השוק ערב אישור התוכנית הפוגעת לא היו ספקולטיביים גרידא, וכי אלה התבססו על נסיבות שיש בהם משום "ציפייה סבירה" לשינוי ייעודם או לאישור תוכנית משביחה אחרת.
בשעת כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף, חייב להתקיים הליך תכנוני המתייחס לתוכנית קונקרטית לשינוי ייעוד המקרקעין, או לשינוי יכולת ניצולם בדרך אחרת כגון תכנית לתוספת זכויות בניה, ואשר קיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה של תכנית זו.
קודם להעברת התביעות של העוררים לשמאי מכריע, עליהם להוכיח כי קיימת פגיעה במקרקעין. ללא שהעוררים יוכיחו זאת, אין מקום להעביר את תביעתם לפי סעיף 197 לשמאי מכריע, גם אם חוות הדעת השמאית המצורפת לתביעתם תומכת בטענה כי שווי המקרקעין נשוא העררים ירד כתוצאה מאישור התוכנית הפוגעת לכאורה.
הדרך בה נקטה הועדה המקומית בה היא דחתה את התביעה על בסיס טענת הסף כי כלל לא קיימת פגיעה במקרקעין, הינה ראויה על מנת לחסוך במשאבים כספיים של הציבור בעריכת חוות דעת שמאית הכוללת עסקאות השוואה, כל עוד לא הוכחה עצם הפגיעה במקרקעין.
בנסיבותיו של עניין זה, קבעה הוועדה כי לא ניתן לטעון לאובדן פוטנציאל תכנוני בשל אישור התוכנית ודחתה את העררים (למעט שני עררים נקודתיים).
להרחבה ראו גם חוזרנו 083/2013 "פגיעה בפוטנציאל תכנוני ברת פיצוי".
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.