ביום 24.10.13 פורסמה הצעת החלטה שעניינה "חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" (להלן- "ההצעה"). להצעה אשר תועלה לדיון ב-6.11.2013 צורפו שני נוסחים של חוזי חכירה לדורות- אחד לאגודת המושב ואחד למתיישב. נוסחם המלא של טיוטות החוזים מופיע באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל.

נדגיש כי הצעה חדשה זו משנה לרעה סעיפים רבים בחוזי החכירה לדורות שאושרו לפני יותר מ-24 שנים בהחלטה 416 של המועצה מיום 11.05.1989, שהינה בתוקף ומחייבת את רמ"י לנהוג לפיה.

כמו כן לא נכלל בהצעה - חוזה חכירה לדורות מהוון הנדרש לחלקת המגורים לצורך יישום החלטת מועצה 1155 שעניינה "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית".

בחוזר זה נביא תחילה את נוסח ההצעה (כלשונה) ובהמשך את הערות הועדה בין מושבית להצעה ולטיוטות החוזים שצורפו לה:

נוסח ההצעה:

"מודיעים בזה כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום ______ כלהלן:

1. לאשר את נוסח חוזי החכירה לדורות לאגודה ולמתיישב במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים אשר מצורפים להחלטה זו.

2. החלטה זו הינה בהמשך להחלטות מועצה 476 ו-823 וחתימת חוזה חכירה לדורות עם האגודה והמתיישבים תהיה בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטות אלה.

3. תנאי לחתימת חוזה לדורות עם המתיישב ו/או האגודה הינו הסדרת השימושים הלא חקלאיים המבוצעים בנחלה ו/או במשבצת ללא אישור הרשות, לרבות הפסקת השימוש ותשלום דמי שימוש בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות; ביצוע שימושים לא חקלאיים ללא אישור הרשות בחלקה א' לא ימנע חתימת חוזה חכירה לדורות עם מתיישבים אחרים באותו ישוב.

4. חוזה החכירה לדורות אשר ייחתם עם האגודה לא יכלול את שטחם של הנחלות הלא מאוישות, לרבות חלקות ב' של נחלות אלה וכן לא יכלול שטחים אשר ייעודם אינו חקלאי ו/או ייעודם ציבורי. שטחים אלה יושכרו לאגודה בחוזה שכירות אשר יתחדש מעת לעת עד להקצאתם בחוזה חכירה פרטני או גריעתם משטח המשבצת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות במועד הרלוונטי.

5. המועצה מסמיכה את רשות מקרקעי ישראל לעדכן את נוסח חוזי החכירה לדורות לאגודה ולמתיישב בעתיד, ככל שהדבר יידרש בהתאם לתיקוני חקיקה, פסיקת בתי המשפט ובהתאמה למדיניות המועצה כפי שתתקבל מעת לעת.

נספח א' – חוזה מושב עובדים – אגודה

נספח ב' – חוזה מושב עובדים – מתיישב

דברי הסבר

בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 476 ו-823 ייחתמו חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים ל- 4 תקופות מתחדשות של 49 שנים כל אחת. נוסח חוזה החכירה לדורות יובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל.

בהתאם להחלטות אלה, חלקות א' של הנחלות שבשטח המשבצת תוחכרנה לבעלי הזכויות בנחלות בחוזי חכירה אישיים. חוזי החכירה האישיים יירשמו על שם בעלי הנחלות בלשכת רישום המקרקעין. יתר החלקות יוחכרו לאגודה בחוזה חכירה לדורות, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן.

החליטה האסיפה הכללית של האגודה כי לבעלי זכויות בנחלות תוחכרנה חלקות ב' או חלקן, יחול האמור בסעיף לעיל על חלקות אלו.

תנאי מוקדם לחתימת חוזי חכירה לדורות עם בעלי הזכויות בנחלות בישוב ביחס לחלקה א' וחלקה ב', ככל שהחליטה האסיפה הכללית של האגודה כי חלקות ב' תוחכרנה ישירות לבעלי הזכויות בנחלות, יהיה רישום החלקות בספרי מירשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות.

השטח הכולל אשר יוחכר לבעלי הנחלות בחוזה חכירה לא יעלה על גודל נחלה בישוב.

הרשות לא תחתום על חוזה חכירה לדורות עם בעל זכויות בנחלה ו/או האגודה במקרה של הפרת הוראות חוזה המשבצת ובפרט, קיומם של שימושים לא חקלאיים המבוצעים בחלקה א' ו/או במשבצת וחוב דמי חכירה שנתיים ו/או דמי שימוש לרשות.

חוזה החכירה לדורות אשר ייחתם עם האגודה לא יכלול את השטחים של הנחלות הלא מאוישות, לרבות חלקות ב' של נחלות אלה, וכן לא יכלול שטחים אשר ייעודם אינו חקלאי ו/או ציבורי.

שטחים אלה יושכרו לאגודה בחוזה שכירות אשר יתחדש מעת לעת עד להקצאתם בחוזה חכירה לדורות ישירות לאגודה או גריעתם מהשטח המושכר לאגודה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות במועד הרלוונטי.

הערות הועדה בין מושבית :

להלן הערות הועדה הבין מושבית מיום 24.10.2012 לטיוטות חוזי החכירה לדורות שנשלחו למנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן, ונדונו ב-27.10.2013 בישיבה עם שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל אורי אריאל:

"בהמשך לפגישה שהתקיימה במשרדך ביום 16.9.2013 בנוכחות היועץ המשפטי של הרשות, בה נוהל מו"מ בעניין טיוטות חוזי חכירה לדורות, אשר נוסחו ע"י רמ"י והמוצעות כחוזי חכירה למשק המשפחתי על פי החלטה 823, התקבלו במשרדנו טיוטות מתוקנות לחוזי החכירה.

לדאבוננו, טיוטות אלו אינן כוללות תיקונים לנושאים מהותיים, אשר תיקונם התבקש ע"י התנועות. יתרה מכך, הסתבר, כי נושאים אשר כלל לא עלו לדיון בישיבה האחרונה, הוספו לטיוטות באופן חד צדדי, תוך פגיעה בזכויות החוכרים.

להלן ריכוז הערות עקרוניות מטעם התנועות המיישבות (להלן: "התנועות") לטיוטת חוזה החכירה לדורות למתיישב, אשר הועברה אלינו, כדלקמן:

נדגיש כי מכתבנו זה עוסק אך ורק במספר נושאים עקרוניים, אשר ראוי להגיע להסכמה בעניינם וכי אין לראות ברשימת התיקונים המבוקשת כרשימה ממצה!

1. יציבות ומסוימות חוזה החכירה

חוזה החכירה המוצע כולל הוראות הקובעות, כי הוראות החוזה "כפופות להחלטות המועצה מעת לעת". קביעה כאמור, יוצרת בידי צד אחד לחוזה זכות לשנותו, וזאת מבלי לקבל את הסכמת הצד האחר –דבר אשר נוגד מושכלות יסוד בדיני חוזים. התנועות מתנגדות להכפיף את החוזים לדורות להחלטות המשתנות של מועצת מקרקעי ישראל, ומוכנות שהוראה מסוג זה תיקבע בחוזים בחוזים, רק אם ההחלטות החדשות של המועצה יטיבו עם החוכר, או לפי בחירתו. נדגיש, כי רמ"י מנועה ממילא מלפגוע בזכויות שנתגבשו בחוזי חכירה באמצעות החלטות ו/או נוהליה, וזאת לאור כללי המשפט המנהלי ואינטרס ההסתמכות של החוכרים.

במסגרת הפגישה הובהר היטב ע"י נציגי התנועות, כי קיימים נושאים מהותיים, אשר ראוי כי החוכר יזכה להגנת החוזה בלא שיהיה למחכיר אפשרות באופן חד צדדי לשנות את החוזה תוך כדי תקופת החכירה ואלו הם:

1.1 סוגיית דמי החכירה ה"גמישים" (סעיף 11 לטיוטת חוזה חכירה מתיישב)

התנועות מבקשות, כי החוזה יהיה ברור ביחס לסוגיות כמו דמי חכירה, וכי רמ"י והמועצה יחויבו לפעול בסבירות בכל הנוגע להעלאת סכום דמי החכירה, שאם לא כן יכולה הרשות או המועצה בהינף החלטה לגרום לחוכר לסיטואציה בה אין ביכולתו הכלכלית להמשיך ולהחזיק בקרקע החקלאית.

אי לכך מבוקש כי: שיעור דמי החכירה לא ישתנה באופן קיצוני, מוצע לקבוע מנגנון שבו אחת לחמש שנים ניתן יהיה להגדיל את דמי החכירה וגם זאת בלא יותר מ-10%.

1.2 קיבולת בנייה וזכויות החוכר בחלקת המגורים (סעיף 10 לטיוטה)

אחת המטרות של חוזה החכירה הינה לצמצם את החיכוך בין החוכר לרמ"י וכן לגרום לוודאות אצל החוכר בכל הנוגע להיקף זכויות הבניה של החוכר בחלקת המגורים. לכאורה נקבע בחוזה המתוקן מהן זכויות הבניה של החוכר בחלקת המגורים, ברם משום מה, הותיר מנסח חוזה החכירה את שיקול הדעת לרמ"י לאשר, או לדחות כל בקשה לבניה גם בתחום חלקת המגורים. גישה זו לא רק שמנציחה את המשך החיכוך בין רמ"י לחוכר בחלקת המגורים, אלא אף יוצרת חוסר ודאות של החוכר ביחס לשאלה מהן זכויותיו הבסיסיות בחלקת המגורים.

יתרה מכך, החוזה מאפשר לרמ"י לשנות את יעודה של חלקת המגורים ולבטל את חוזה החכירה גם ביחס לזכויות אלה (דבר שבפועל רמ"י הודיעה שאין בכוונתה לעשות).

אי לכך מבוקש:

לעגן את זכויות הבניה של החוכר בחלקת המגורים באופן שהחוכר יהיה זכאי (כמובן בכפוף להוצאת היתר בניה כדין), למצות את כל זכויות הבניה הבסיסיות בלא צורך בקבלת אישור רמ"י.

כן מבוקש, כי החוזה יכלול הוראה מפורשת, כי סעיף שינוי היעוד לא יחול על חלקת המגורים.

1.3 זכות לבניית מבנים חקלאים בחלקה ב'

כידוע, חלקה ב' מיועדת לעיבוד חקלאי וכפועל יוצא מכך, רשאי החקלאי להקים מבנים חקלאים. אישור התאמת המבנים לצרכים החקלאיים הינו בתחום סמכותם הייחודית של משרד החקלאות ורשויות התכנון.

אי לכך מבוקש כי:

הזכות להקמת מבנים חקלאים בחלקה ב'- תהיה זכות מוקנית מוגנת לחוכר בלא שתהיה כפופה לשיקול דעת רמ"י, והחוכר יהיה זכאי להקמת מבנים חקלאים באישור משרד החקלאות ורשויות התכנון.

1.4 זכות השימוש ביחידות המגורים (סעיף 9 לטיוטה)

טיוטת חוזה החכירה אוסרת על החוכר להשכיר את בתי המגורים הנוספים שהחוכר הקים לטובת הוריו או ילדיו. גישת רמ"י האוסרת על החוכר להשכיר מבנה שהוקם לבני משפחתו ומסיבות שונות חדל להתגורר בנחלה, יוצרות מצב אבסורדי בו דירות מגורים יעמדו ריקות בהתעלם ממצוקת הדיור.

אי לכך מבוקש כי: לחוכר תינתן הזכות לשימוש ביחידות המגורים השנייה והשלישית על פי צרכיו, קרי, לתת רשות לבן משפחה לגור בה, ולהשכירה, זאת מבלי לפגוע בחובת המגורים של החוכר.

1.5 עיבוד הקרקע (סעיף 12 לטיוטה)

טיוטת חוזה החכירה קובעת כי לרמ"י שיקול לדעת מוחלט האם להתיר לחוכר להשכיר שטחי חקלאות (הכול בכפוף לחוק ההתיישבות), וזאת רק במקרה של אילוץ מצד החוכר המונע ממנו לעבד את הקרקע וגם זאת לתקופה זמנית של עד שלוש שנים.

כידוע, במושבים רבים עיבוד הקרקע נעשה באופן אינטנסיבי ע"י מספר חברי האגודה, דבר שהינו רצוי ומבורך. באם טיוטת חוזה החכירה תאושר היא תביא שוב ליצירת חיכוך מיותר עם רמ"י ותחייב את החוכר לפנות בכל פעם שירצה לאפשר לחבר אחר באגודה לעבד את הקרקע, לפנות לרמ"י ולבקש את אישורה.

אי לכך מבוקש כי:

החוכר יהיה רשאי לעבד את הנחלה ו/או נחלות אחרות באגודה וכן יהיה רשאי לעבד את הקרקע באמצעות חבר אחר ו/או באמצעות האגודה. עיבוד הקרקע על ידי צד אחר תעשה על פי חוק ההתיישבות ובכל מקרה, במידה ותהיה הפרה, הקרקע תושב לאגודה.

1.6 פינוי עקב שינוי ייעוד (סעיף 18 לטיוטה)

על החוזה להבטיח זכויות קנייניות של החוכר ואין להסכים כי צד לחוזה ("הצד החזק") יהיה רשאי לפעול באופן חד צדדי לפינוי הצד השני, זאת מבלי שיהיה באפשרות הצד השני להגן על זכויותיו. טיוטת חוזה החכירה מטילה סנקציות דרקוניות על החוכר, עם פיצויים שונים ומשונים שאינם מסוג הסנקציות שצד לחוזה כופה על האחר, ובוודאי שלא רשות מנהלית. כך לדוגמא, זכאית רמ"י בהתאם לטיוטת חוזה החכירה, לפיצוי מוסכם של 1% משווי הקרקע לאחר שינוי יעוד לכל חודש עיכוב בהשבת הקרקע, כאשר סכום פיצוי חודשי זה משקף לעיתים את גובה הפיצוי כולו שמקבל החוכר. כמו כן, אין לקבל את הדרישה הדרקונית לפינוי חד צדדי תוך תקופה קצרה שבין 3 ל-6 חודשים, והכל לפי שיקול דעתה של רמ"י בהתעלם ממצב הגידולים ומהזמן הנדרש לפינוי, ולמציאת מקורות פרנסה אלטרנטיביים.

אי לכך מבוקש כי:

הסנקציות אשר יוטלו על חוכר שאינו מפנה במועד את הקרקע יהיו סבירות בהתאם למקובל במערכת חוזית בין מחכיר לחוכר, ללא מתן סעד עצמי לרמ"י, תוך קביעת פיצויים סבירים בהתחשב בגובה הפיצוי לו זכאי החוכר בגין אובדן זכויותיו במקרקעין. בכל מקרה ראוי לקבוע, כי לבית משפט תינתן זכות ההכרעה בסוגיה ולא לאפשר לרמ"י לעשות דין עצמי. כן ראוי לקבוע זמן סביר לפינוי המקרקעין בהתחשב במצב הקרקע, הגידולים החקלאיים והמבנים הבנויים עליה.

2. שינוי יעוד והשבה בחלקות החקלאיות-

נוסח חוזה החכירה מאפשר לרמ"י מכל סיבה שהיא להפקיע קרקע חקלאית אף לצרכים מסחריים של יזם נדל"ן כזה או אחר, אשר מציע לרמ"י תמורה גבוהה יותר מזו המתקבלת מהקרקע החקלאית. כך לדוגמא, עלולה רמ"י ליזום בשיתוף עם יזם פרטי, הקמת תחנת דלק בתחום החלקות החקלאיות, ועקב כך יאלץ החקלאי להפסיק את השימוש בקרקע.

אשר על כן מבוקש כי:

יש לסייג את הוראות הסעיף אך ורק למקרה בו אושר שינויי ייעוד, ושינוי הייעוד נעשה ביוזמת רמ"י מתוך ראיה תכנונית ממלכתית, ושלא ניתן להגשימו בדרך סבירה אחרת וכן כי שינוי יעוד זה לא נעשה לצרכים מסחריים.

3. פיצוי בגין שינוי יעוד –

לבקשת התנועות, נערך שינוי בניסוח סעיף הפיצוי בעת שינוי יעוד. ען זאת נוסח הסעיף עדין אינו ברור דיו, ויש להבהיר היטב כי האגודה והחובר זכאים לפיצוי בעד זכויותיהם והשקעותיהם שהיו קיימות בסיום השכירות (ראה נוסח חוזה בר רשות בעבר) וכן בהחלטת מועצה מס' 1285 הקובעת כי:

"השיב החוכר את המקרקעין עד מועד ההשבה, יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכויותיו במקרקעין, לרבות בגין הפגיעה בפרנסתו והשקעותיו במקרקעין"

אשר על כן מבוקש כי :

יש לקבוע בחוזים לדורות פיצוי הולם לחוכר למקרה של שינוי יעוד, שישולם לפני ביצוע הפינוי, המתחשב בהשקעות ובזכויות ההיסטוריות של המתיישבים ולא רק באבדן הכנסה משימוש חקלאי. הנוסח המוצע בטיוטת החוזה עדיין אינו ברור דיו.

4. פיצוי בגין שינוי יעוד שמטרתה לצרכי ציבור בלבד –

הגם שבג"צ הקרקעות (בג"צ הקשת המזרחית) קבע, כי החקלאי זכאי לפיצוי בגין הקרקע ביעודה החקלאי ולא ביעודה החדש, משום מה מבקש רמ"י להותיר את החקלאי חסר כל, עת הקרקע משנה יעודה לקרקע חקלאית.

אשר על כן מבוקש כי:

יבוטל הסעיף המוצע בטיוטת החוזה כי לא יינתן כל פיצוי לקרקע שיעודה שונה לצורכי ציבור בלבד.

5. תנאי להקצאת נחלה אישור מוסדות האגודה (סעיף 28 לטיוטה)-

טיוטת חוזה החכירה מקנה שיקול דעת לרמ"י לקבוע האם סירוב האגודה לקבל חבר זה או אחר הינו סביר אם לאו. עמדה כאמור תגרור את רמ"י לעתירות שונות בו תיאלץ רמ"י לבחון את שיקולי כל אגודה ואגודה, והתוצאה תהיה כי רמ"י תהפוך לוועדת קבלה עליונה לכל אגודה שיתופית, שהינה גוף מהמשפט הפרטי.

אשר על כן מבוקש כי:

התנועות מבקשות לעגן בחוזה לדורות את זכותן הקיימת והבלתי מעורערת של האגודות משכבר הימים, לאשר את זהות בעלי הנחלות שיתקבלו לישוב, וכן לקבוע כי תנאי להקצאת נחלה הינו קבלת המועמדים לחברות באגודה. זכות זו מעוגנת בהחלטה 970 בחוזים קיימים, בתקנוני האגודות המחייבים את בעלי הנחלות שהם חברי האגודות לפעול לפי החלטתה וכן בפסיקת בתי המשפט. ככל שמועמד יהיה סבור כי שיקולי האגודה לא היו סבירים, או מפלים פתוחה בפניו הדרך לקבל סעד מבית המשפט המוסמך. אין מקום שרמ"י תשמש כתחליף לבית המשפט.

נודה איפוא, לקבלת התייחסותכם להערות המפורטות לעיל. "

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.