ביום 31.10.2012 קיבל בית משפט השלום בקרית גת את תביעתה של כרמית בריקמן ואח' כנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן- "רמ"י") וקבע כי ערך הקרקע בהרחבות ישובים חקלאיים כולל את מרכיב מוניטין היישוב ("רוח הקהילה"), הנובע מהמרקם האנושי-קהילתי של מתיישביו, זאת בנוסף להשבחות בקרקע שנעשו על ידי חברי האגודה. (ת"א 1464/03 בריקמן ואח' נ' מדינת ישראל).

בערעור שהוגש לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בבאר-שבע על פסק הדין לעיל, קיבל הרכב השופטים (כב' השופטים דברת, ברקאי וואגו) את ערעורה של רמ"י ושינה את פסיקת ביהמ"ש קמא (ע"א 41708-12-12 רמ"י נ' כרמית בריקמן ואח').

פסק הדין בשלום

ביהמ"ש השלום הגדיר שתי סוגיות מרכזיות כטעונות ליבון:

האחת - האם תשתיות-העל שימשו מרכיב בתחשיב קביעת שווי השוק של המגרש, באופן שיצדיק הפחתת רכיב זה מהתשלום שרמ"י חייבה בו את המשתכנים.

השנייה - האם "רוח הקהילה", או המוניטין שנודע ליישוב, צריך לשמש רכיב המשפיע על שיעור דמי החכירה המהוונים (לעניין זה לא הבחין ביהמ"ש קמא בין קביעת השווי לרוכש חיצוני, ולבין מקרה שבו הרוכש הוא צאצא של "דור המייסדים").

בעניין הסוגיה הראשונה- בדבר תרומתם הישירה והבלעדית לקיומן של תשתיות על, אותה יש להביא בחשבון בעריכת השומה, דחה בית המשפט טענות אלו, זאת מן הטעם כי "לא עלה בידי התובעים לבסס כנדרש את מידת תרומתם הישירה והבלעדית לקיומן של תשתיות על".

לגבי הסוגיה השנייה - קיבל ביהמ"ש השלום במלואה את טענת התובעים, בדבר תרומת חברי הישוב לעליית ערכם של המקרקעין, על דרך של יצירת מוניטין הישוב, והצורך בניכוי מוניטין זה מערך הקרקע המשמש לחישוב דמי החכירה.

ביהמ"ש אף הורה לשום מחדש ערך רכיב המוניטין במגרש המגורים שנרכש על ידי אחת התובעות, על מנת להפחית את ערכם מתשלום דמי החכירה של הזכאים למגרש מגורים שעדיין לא מימשו את זכאותם.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 114/2012 "הפחתת תרומת המתיישבים מדמי רכישת מגרשי המגורים בישוב חקלאי".

טענות הצדדים בביהמ"ש המחוזי (בערעור)

בערעור שהוגש לביהמ"ש המחוזי טענה רמ"י כי מלכתחילה, הרציונל שמאחורי פסיקת בג"ץ בעניין "שיח חדש" חייב את דחיית תביעת המשיבים.

בנוסף, נטען כי תביעת המשיבים בדבר זכאותם לקבל מגרש בתנאים מיטיבים, בזכות תרומתם של אבותיהם המייסדים, אינה מתקבלת על הדעת, שהרי על-פי אותו היגיון, בכל מקום ובכל יישוב, עיר או כפר, יחייב הדבר הקצאת מגרשים בתנאים מיטיבים לצאצאי בני המקום.

"כיצד יחושב רכיב המוניטין בכל מקרה, האם היחידים בקהילה שיצרו לישוב או לשכונה "מוניטין שלילי" יחויבו בפיצוי הבעלים? האם הזכאות להפחתת רכיב זה תלויה בזהות הרוכש, כלומר אם הוא נמנה על אלה שיצרו את המוניטין למגרש הנדון, או שמא גם רוכשים חיצוניים זכאים ליהנות מההפחתה?"

המשיבים (המתיישבים), מנגד, הגישו את ערעורם על אותם רכיבים בתביעה אשר נדחו על ידי ביהמ"ש השלום. הם חלקו על נימוקי פס"ד קמא בדחותו את הבקשה להפחית מדמי ההיוון את רכיב תשתיות-העל, בטענה שרמ"י עצמה אישרה בשעתו כימות תשתיות אלה בסכום של כ- 130,000 ש"ח.

עוד השיגו המשיבים על קביעת ביהמ"ש קמא שקבע כי הוספת המע"מ לדמי החכירה נעשתה כדין.

בנוסף - עתרו, במסגרת הערעור, להבהרה ולמתן הוראות יישומיות, מעבר לקביעות העקרוניות שנעשו בפס"ד, בנוגע לזכותם להפחתות מערך הקרקע, באופן שיביא לתוצאה שמאית המיטיבה איתם ולפי חישוביהם.

פסיקת ביהמ"ש המחוזי (בערעור)

בניגוד לגישת ביהמ"ש השלום, קיבל ביהמ"ש המחוזי את העקרונות שהוצגו ע"י השמאי מטעם רמ"י, אשר שיקפו לדעתו באופן נכון את כללי השמאות המקובלים, כפי שהם משתקפים בספרות המקצועית הקיימת.

ביהמ"ש אינו מקבל את ההבחנה, שנוצרה לפי חו"ד של השמאים מטעם המשיבים, בין הרחבה בישוב חקלאי לבין שכונה עירונית:

"מדוע המוניטין של שכונה עירונית מבוססת ונחשבת, המהווים, לגישת שמאי שני הצדדים, עשרות אחוזים משווי הקרקע, מגולמים בערכו של כל מגרש ונכללים ברכיבי הבעלות עליו, ואילו המוניטין של משבצת קרקע זהה בגודלה, ושאף מספר תושביה כשל אותה שכונה, ימצאו, לפתע, בבעלות נפרדת ונבדלת מהבעלות על הקרקע, רק משום שהמשבצת הזו מצויה בתוככי מושב ולא בישוב עירוני או כפרי אחר כלשהו?" (הדגשה במקור – ב.מ).

בנוסף, מתנגד ביהמ"ש לטענה השמאית שתחולתה מצומצמת ומתוחמת ל"בנים ממשיכים" של מייסדים בישובים חקלאיים, אשר נעשתה, לדעתו, ללא הבחנה מבוססת ומנומקת:

"תוצאה אפשרית מאימוץ גישת המשיבים תהיה גם בכך שלאותו מגרש יקבע מחיר שונה בתכלית בעבור שני רוכשים, לפי זהותם, מחיר אחד לרוכש בן המקום וצאצא דור המייסדים, ומחיר שונה לרוכש "חיצוני". "

ביהמ"ש מבהיר את הבעייתיות הפרקטית שתיווצר בקבלת גישת המשיבים:

"גישה זו אף אינה מתיישבת עם ההיגיון הפשוט ועם הדרישה הבסיסית להיתכנות יישומית ולתרגום פרקטי, בחיי היום-יום ובעסקאות המקרקעין המתבצעות. כמו כן, היא עלולה ליצור הפליה פסולה בין רוכשים, על בסיס "חסד אבות מייסדים" שאינה יכולה להיות הבחנה לגיטימית."

ביהמ"ש אינו מקבל את טענות המשיבים בערעור: לעניין תשתיות העל, קובע ביהמ"ש כי לא הוכיחו באופן פוזיטיבי את היקף העלות וההשקעה שתשתיות-על. לעניין רכיב המע"מ קובע ביהמ"ש כי לא היה חיוב בכפל מע"מ, כפי שנטען.

מכל האמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את ערעור רמ"י ודחה את ערעור המשיבים על כל חלקיו.

הערות לפס"ד בערעור

ראשית יצוין כי, השוואת ביהמ"ש בין תשתיות ומוניטין של קרקע בשכונה עירונית לבין אלו בקרקע בכפר אינה בהכרח נכונה. כך, לדוגמא, בכפר קונה המגרש מקבל זכות שימוש בנכסים שאינם שלו (כמו בריכת שחייה), בניגוד לעיר שם הנכסים לא נכללים בערך המגרש.

כמו כן, בעניין קביעת ביהמ"ש ליצירת מחיר שונה לשני רוכשים, לפי זהותם, יודגש כי לא זו הייתה כוונת המשורר (האגודה). השוני אמור להתבטא רק בחלוקת התמורה בין האגודה ובין רמ"י.

כפי שעולה מעיון בפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי, אחד משיקוליו המרכזיים של ביהמ"ש בהתערבותו בפסיקת ביהמ"ש השלום, מלבד השפעות הרוחב הרבות של הכרה ברכיב המוניטין לעניין שיעור דמי החכירה, הוא הקושי הבסיסי ליישום פסק הדין ולתרגומו הפרקטי בחיי היום-יום בעסקאות מקרקעין. יש לקחת בחשבון שיקול זה של ביהמ"ש, בעת הגשת תביעות דומות.

יודגש כי תוצאות פסק הדין יוצרות עיוות כללי לפיה המושב וחבריו משלמים כפל תשלום עבור ההשבחה יוצרת מוניטין.

פעם ראשונה - בביצוע ההשבחה עצמה (פיתוח תשתיות על, מבני ציבור, גינון וכו').

פעם שניה - עת נדרשים בני המושב לשלם עבור תוספת שווי למגרש הנובעת מהשבחה עליה שילמו הוריהם.

לפרטים נוספים ולהרחבה ניתן לפנות למשרדנו בת"א.