לאחרונה נדונה בביהמ"ש המחוזי בחיפה (בפני כב' השופט רון סוקול) המרצת פתיחה אשר עיקרה דיון בשאלה מיהו חוכר לדורות החייב בהיטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; האם רק מי שאוחז בידו הסכם חכירה חתום עם בעל הקרקע, או שמא גם מי שמחזיק במקרקעין מכוח הסכמים מקדימים להסכם החכירה, כגון מחזיק מכוח הסכם פיתוח. (ה"פ 36563-11-11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה - שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ ואח').

רקע

חברת אינג' בר יהודה בע"מ (להלן: "המשיבה") החזיקה בחוזה פיתוח למגרש המצוי בסמוך לכביש 4 בשולי זיכרון יעקב, בשטח של כ-3 דונם. בין המשיבה ובין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י) נחתם הסכם פיתוח, ביום 3.2.10, לפיו בתום תקופת הפיתוח ייחתם הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים שתחילתם ביום אישור העסקה, ביום 1.9.91.

ביום 16.12.10 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חדשה שהינה פרי יוזמה של המשיבה עצמה. תכנית זו פיצלה את החלקה לשני מגרשים ושינתה את יעוד הקרקע למסחר על כל סוגיו. עם פרסומה למתן תוקף של תכנית המתאר החדשה, נערכה על ידי הועדה המקומית (להלן: "המבקשת") שומה על המגרשים והמשיבה נדרשה לשלם היטל השבחה בגין עליית ערך המקרקעין.

עם קבלת הדרישה הגישה המשיבה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: "וועדת הערר"). טענתה העיקרית הייתה כי כלל אינה חייבת בהיטל השבחה הואיל וזכויותיה במגרש הינן רק מכוח הסכמי פיתוח והיא אינה "חוכרת לדורות" לצורך הטלת היטל השבחה. המבקשת נשענה על הלכת ביהמ"ש העליון ברע"א 85/88 קנית- ניהול השקעות ומימון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ר"ג (להלן: "הלכת קנית"), שם נקבע כי מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה באשר אינו במעמד "חוכר לדורות"

המבקשת מצידה טענה כי יש לראות במשיבה כחוכרת לדורות, וכי העובדה שהמשיבה חתומה רק על הסכם פיתוח אינה משנה את מעמדה כ"חוכרת לדורות" לצורך הטלת היטל השבחה. וועדת הערר הגיעה למסקנה כי המשיבה מחזיקה במגרש כבת רשות בלבד ולא כחוכרת לדורות ועל כן הורתה על ביטול החיוב.

על החלטה זו של ועדת הערר נסובה תובענה זו, שעיקרה, כאמור, דיון בשאלה האם יש לראות במשיבה כחוכרת לדורות או כבת רשות במקרקעין?

פסיקת ביהמ"ש

למרות הלכת קנית ומקרים נוספים אשר נדונו בפסיקה, בהם נקבע כי אין לחייב מחזיקים מכוח הסכמי פיתוח בהיטל השבחה מאחר ואינם חוכרים לדורות, במקרה זה הדגיש בית המשפט כי השאלה האם המחזיק הינו חוכר לדורת או בר רשות מכוח חוזה פיתוח הינה תלוית נסיבות ואין להסתפק רק בחזות החיצונית של ההסכם, או בכותרת שניתנה לו על ידי הצדדים.

"פסיקת בתי המשפט עד היום לא שללה את האפשרות כי מקום שבו התוכן האמיתי של העסקה שבין המחזיק למינהל שונה מכותרת החוזה ומתנאיו, מהלבוש אותו הלבישו הצדדים את ההסכמות ביניהם, כלומר מקום שבו מהותה הכלכלית של העסקה הינה העברת זכות חכירה, ניתן יהיה להכיר במחזיק כ"חוכר לדורות" לצורך תשלום היטל ההשבחה."

ביהמ"ש בוחן את הסכם הפיתוח, ממנו עולה כי תקופת הפיתוח נכללת בתקופת החכירה, שכן החכירה מחושבת מיום אישור העסקה 1.9.91. כל תנאי החכירה הוסכמו כבר עם חתימת הסכם הפיתוח והם נקבעו בהסכם הפיתוח עצמו. דמי החכירה המהוונים נקבעו ושולמו מראש ואף התוספת לדמי החכירה שנדרשה עם שינוי הייעוד שולמה כולה מראש. בנוסף, במהלך השנים נהגה המשיבה במגרש כמנהג בעלים.

לבסוף מגיע ביהמ"ש למסקנה: "לאור הנימוקים האמורים, בהתאם לתכלית החוק ולנסיבות החזקת המגרש על ידי המשיבה, מתבקשת המסקנה כי לצורכי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה יש להכיר במשיבה כחוכרת לדורות ועל כן לקבוע כי הינה חייבת בתשלום היטל השבחה בגין השבחת המגרש בעקבות אישורה של תכנית המתאר."

לעניין זה נעיר כי פסיקה זו של ביהמ"ש המחוזי אינה מתיישבת עם פסיקת ביהמ"ש העליון (מפי כב' השופט רובינשטיין) ב-רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דני גרוסברד, שם דן ביהמ"ש העליון כערכאת ערעור שני על החלטת ביהמ"ש המחוזי שלא לחייב חברה בהיטל השבחה וקובע פירוש דווקני להוראות החוק:

"עיינתי בחוזה הפיתוח שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החברה. אודה כי תיתכן תחושה לא נוחה של "נפילה בין הכיסאות" מבחינת גבייתו של היטל ההשבחה, כיוון שחוזה פיתוח "ערב חוזה חכירה", בהנחה של התנהלות "רגילה", ניתן לטעון לגביו כי הוא מעין שלב ראשון לחוזה חכירה, קרי, הוא "משדר" חכירה. ואולם, אין לומר, בעקבות הלכת קנית, כי הפירוש שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי מצדיק התערבות; באופן משפטי, בעת הטלת המס לא הייתה החברה חוכרת לדורות;"

פרשת בלוך

בנוסף, יש לציין בהקשר זה את 'פרשת בלוך' (פס"ד 307/02 בלוך נ' הוועדה במקומית לתכנון ובניה שומרון), אשר קבע כי חברי מושבים וקיבוצים, אשר מחזיקים בקרקע מכוח הסכמים שונים, כמו הסכם הרשאה משולש או הסכם שכירות, אינם חייבים בהיטל השבחה. על פסק הדין לעיל, אשר ניתן בביהמ"ש השלום, הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי, אשר נדחה (ע"א 2152/04 ועדה מקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' בלוך) ואף הוגשה בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון (רע"א 725/05) אשר טרם נידונה.

עמדת רמ"י בפרשת בלוך, כפי שנמסרה לביהמ"ש העליון בבקשת הערעור, הייתה כי יש לראות גם בחברי קיבוצים ומושבים אשר מחזיקים בקרקע מכוח הסכמים שונים שאינם חוזי חכירה לדורות, כחוכרים לדורות. עמדה זו של רמ"י מתבססת על מוכנותה של רמ"י לחתום עימם על חוזה חכירה לדורות בכל עת ועל מהותה האמיתי של ההתקשרות, כפי שטוענת רמ"י.

יש להמתין להכרעת ביהמ"ש העליון בסוגיה חשובה זו.

להרחבה בנושא זה ראו גם חוזרינו מס' 7/2005 - "מחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה"; מס' 79/2006 – "בעל הסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה"; מס' 35/2007 - "היטל השבחה מכח הסכם פיתוח"; מס' 99/2007 - "בר רשות אינו חב בהיטל השבחה"; מס' 31/2012 - "השינויים בהיטל השבחה- עדכון";

לפרטים, להבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.