הנדון: הרעה בתנאי חוזה החכירה לדורות לאגודת המושב

ההחלטה להחכיר קרקע "למגורי המתיישבים ולצרכיהם האחרים וכן לצרכי הייצור החקלאי", בחכירה לדורות לכלל אגודות הישובים החקלאיים לרבות למושבים ולחבריהם התקבלה עוד ביום 17.5.1965 בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, היא ההחלטה המכוננת את מדיניותה הקרקעית של מדינת ישראל.

נוסח חוזה חכירה לדורות למושבים ולחבריהם אושר לפני יותר מעשרים וארבע שנים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 (להלן: "החוזה המאושר") ובנוסח זה, נחתם כבר ביום 19.12.1996, חוזה חכירה לדורות עם אגודת מושב בן-עמי וחבריה.

לאחרונה הוצגה טיוטת חוזי חכירה לדורות חדש ונחות במסגרת מו"מ ממושך (ומיותר לדעתנו), המתנהל בין רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) לנציגי תנועות ההתיישבות.

נוסח זה (להלן: "החוזה הנחות"), מצמצם משמעותית את זכויות החכירה שהוקנו למושבים ולחבריהם בנוסח שאושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416.

נוסח החוזה הנחות אף מפלה לרעה לעומת נוסח חוזה החכירה לקיבוץ, כך לדוגמא, בסעיפי ההגדרות היסודיים, כגון: "משק חקלאי", "מפעל" ו"שימוש חקלאי" (הגדרה מיותרת שנוספה) נעשה שינוי קיצוני לעומת החוזה המאושר וחוזי משבצת נחלות שנחתמו עם למעלה מ-130 קיבוצים ומושבים שיתופיים.

יש להתנגד לכל שינוי בהגדרות היסוד כגון אלו, היוצרים הבדלים מהותיים ובלתי סבירים בחוזי משבצת הנחלות, בין חוזה הקיבוץ לחוזה המושב.

להלן נעמוד על מספר שינויים לרעה, בין נוסח החוזה הנחות לנוסח החוזה המאושר.

ההבדלים העיקריים בין החוזה המאושר לחוזה הנחות כפי שבאים לידי ביטוי בחוזה הנחות:

1. נוסח חוזה החכירה לדורות, הנותן ביטוי לזכויות הקנייניות של החוכר, גובר על החלטות מועצת מקרקעי ישראל. אולם, בחוזה הנחות התהפכו היוצרות, שכן, רבים מסעיפי החוזה הנחות כפופים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל העתידיות, דבר אשר יוצר חוסר בהירות וחוסר וודאות, בלתי נסבל, לגבי זכויות המתיישבים בנחלתם, בעיקר לנוכח השינויים התכופים במדיניות מועצת מקרקעי ישראל.

2. בחוזה הנחות אין כל ביטוי לסעיף 5 (ג) "מטרות החכירה" בחוזה המאושר, לפיו:

"למרות האמור לעיל ובכפוף לאמור בסעיף 7 (ב) תהיה האגודה רשאית להשתמש בחלק מהמוחכר למטרת מפעל. בפסקה זו: האגודה – לרבות חבריה, באישור האגודה, בלבד שעל חבריה יחול סעיף 10 (ה)" (הדגשות שלי – ב.מ).

כאשר "מפעל" מוגדר לעניין זה בסעיף 2 "הגדרות" לחוזה המאושר כדלקמן:

"מפעל" – שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי (הדגשה שלי – ב.מ).

להוראות סעיפים אלו בחוזה משמעות רבה מאחר והם מעניקים לפי דעתנו לקרקע הנחלות תכונה של "קרקע עירונית".

לתכונה זו של קרקע עירונית השפעה ניכרת על שיעור דמי החכירה בשינוי יעוד למטרה עסקית (31% במקום 91%) לשיעור דמי שימוש חורג, (2% במקום 5%) ולגובה הפיצויים עבור הפקעת זכויות קרקע משבצת הנחלות.

כפועל יוצא מכך, נמחקו כל ההוראות בקשר לזכותה של האגודה וחבריה לשינוי יעוד לכל מטרה עסקית.

3. החוזה הנחות נעדר הוראות המאפשרות העברת הזכויות האגודה בשטח המפעל, על דרך של החכרת משנה, לתאגיד שבשליטתה הבלעדית כפי שהוראות אלו באו לידי ביטוי בסעיף 10(ה)(1) לחוזה המאושר.

4. מועד צמיחת סמכות ההפקעה בחוזה הנחות סותר את החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הממשלה. לדוגמא, הקדמת שלב ההפקעה לשלב הפקדת תכנית המתאר מהווה פגיעה קשה בחקלאי, אשר מאבד את הקרקע בשלב מוקדם, כבר עם הפקדת תכנית מתאר וטרם אישורה.

5. בחוזה המאושר הוענקה לאגודה זכות קדימה לחכור שטחים שלגביהם בוטלה החכירה ואשר הוחכרו למטרות כריה אבן, חול וכורכר (סעיף 18(ה)), עם זאת בחוזה הנחות זכות זו צומצמה ונקבע כי קיימת לאגודה זכות קדימה לקבל שטחים אלו "למטרת שימוש חקלאי בלבד".

ויוער שלב ההפקדה הוא שלב מוקדם בהרבה (לפעמים שנים) משלב כניסת שינוי היעוד לתוקף ואף קודם לשלב הליך השימוע וההתנגדויות לתכנית

חידוש זה סותר את הקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 שקבעה כי ההצדקה להפקעת קרקע קיימת רק כאשר ההליך התכנוני הושלם (כניסת התכנית לתוקף).

6. בניגוד לנוסח החוזה שנחתם עם הקיבוצים אין בחוזה הנחות מנגנון פיצויים המאזן את הפגיעה בחוכר, ואין מנגנון חיצוני, כמו בחוזה הקיבוץ, בו נקבעים הפיצויים ע"י ועדת פיצויים שאינה תלויה ברמ"י ואשר כפופה לביקורת שיפוטית. בחוזה הנחות עסקינן במנגנון הקובע פרמטרים קשיחים לקביעת פיצויים- כפי שנקבע כך יהיה.

יש לדחות על הסף את הוראות החוזה הנחות

החוזה הנחות מהווה הרעה הן לעומת נוסח חוזי החכירה שנחתמו עם הקיבוצים והן לעומת החוזה המאושר בנושאים מהותיים.

זכות החכירה לאגודה – מושב עובדים, כפי שהיא מפורטת בחוזה הנחות, הינה זכות מוחלשת וגרועה בהרבה מזכות החכירה המפורטת בחוזה המאושר, לפי הנוסח שאושר בהחלטה 416 של מועצת מקרקעי ישראל.

כך, לדוגמא, בעוד שהפיצוי המגיע לרמ"י בגין איחור לפינוי הקרקע, נגזר מערך הקרקע לאחר שינוי יעוד, הפיצוי המגיע לאגודה נגזר מערך הקרקע לפני שינוי היעוד. דוגמא זו ממחישה את תנאי החוזה הנחות המקפחים את האגודה לעומת הכוח הרב שמקנה החוזה לרמ"י.

למרות תכליתו החשובה של חוזה החכירה – לחזק ולעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, אין להסכים לגרסה החוזה הנחות.

יש לזכור כי לא מדובר בהחלטה שיפוטית או מנהלית, אשר ניתנות לשינוי ולתקיפה בביהמ"ש, אלא בחוזה נחות שנחתם לתקופה ארוכה (4 פעמים 49 שנים) ואשר יחייב את הצדדים לגבי תוכנו.

להרחבה בנושא זה ראו גם חוזרינו להלן: 96/2009 – "תנאי חידוש חוזה חכירה היסטורי", 86/2012 – "הרעת תנאי חוזה החכירה לדורות לאגודת המושב ולחבריה", 8/2013 - "הרעה בתנאי חוזה החכירה לדורות לחלקה א' של חבר מושב".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.