בג"צ הקרקעות (244/00) מביא כדוגמא להשגת יעדי צדק חלוקתי את היטל ההשבחה המוטל על עליית ערך הקרקע בשעור 50% מההשבחה אולם מתעלם מכך שעל השבחת מקרקעי המדינה עליהם דן, המדינה עצמה פטורה מהיטל השבחה, מצב היוצר עיוות כלכלי חברתי התורם בין השאר להקטנת היצע הקרקעות ולעליית מחירים ופוגע במישרין בהשגת יעדי פיזור האוכלוסיה ויצירת מקורות תעסוקה באזורי הספר.

היטל השבחה, המהווה מחצית מעליית שווי המקרקעין (השבחה) בעקבות הגדלת זכויות תכנוניות, הנו מקור המימון העיקרי העומד לרשותה של רשות מקומית בבואה לפתח תשתיות בתחומה.

ביום 8.4.1981 התקבל תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה (היום סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק) שבמסגרתו נקבע כי היטל השבחה לא יחול על מקרקעי ישראל ובמקומו יחולו ההסדרים אשר נקבעו על ידי המדינה עם הרשויות המקומיות בשנת 1972 לפיהם יעביר מינהל מקרקעי ישראל 10% (החל מפברואר 2013 – 12%) מתקבוליו (ללא מע"מ) מעסקאות מסוימות, תשלום המכונה חלף היטל השבחה.

הוראה זו, אשר נקבעה לפני יותר משלושים שנה, הינה אחד המכשולים והעיוותים העיקריים בפיתוח שוק המקרקעין בכלל ויישום מדיניות ממשלה לדיור בר השגה, שיווק מגרשים ויצירת מקורות תעסוקה ובאזורי הספר בפרט.

מצב זה, בו דין מקרקעי המדינה שונה מדין קרקע פרטית, יוצר חוסר איזון קיצוני בין רשויות מקומיות שונות, כך שברשויות מקומיות אשר בתחומן מרבית הקרקעות הן קרקעות חקלאיות בניהול ממ"י, הנמצאות לרוב באזורי הספר משולם חלף היטל השבחה בלבד, לעומת רשויות עירוניות, המאופיינות בריבוי קרקעות פרטיות, בעיקר באזור מרכז הארץ, בהן משולם היטל השבחה.

העיוות מתעצם על רקע פערי מחירי הקרקעות בין המרכז ליישובי הספר, מחירים מהם נגזר תשלום חלף היטל השבחה.

הרפורמה בתחום התכנון והבניה יצרה הזדמנות לתיקון העיוות האמור, עם זאת, מעיון בהצעת חוק התכנון והבניה ומעין בפרוטוקולים של מהלכי החקיקה בועדה משותפת בכנסת נראה כי העיוות לא יתוקן בעתיד הנראה לעין.

במסגרת עבודה אשר הוכנה על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת עבור הועדה המשותפת אשר דנה בהצעת חוק התכנון והבניה עולה בבירור כי קיים פער הכנסות ניכר בין הכנסות מהיטל השבחה ומחלף היטל בין הרשויות השונות.

כך לדוגמא, עולה מהעבודה כי בשנת 2010 ההכנסות מהיטל השבחה ומחלף היטל התפלגו כך ש- % 84 מהן הגיעו לעיריות 11% למועצות המקומיות ו-% 5 בלבד הגיעו למועצות האזוריות אשר רובן נמצאות באזורי הספר.

אף אם נשקלל בנתון זה את השוני בהיקף העסקאות בין המגזר העירוני לבין המגזר הכפרי, נראה כי לא יהיה בכך כדי לתקן את חוסר האיזון המוצג בעבודה.

הכנסות מהיטל השבחה ומחלף היטל ההשבחה, מהוות מקור מימון חשוב לפיתוח תשתיות ברשויות מקומיות, במיוחד באזורי הספר, בהן "שולט" משטר חלף היטל השבחה. לפיכך, יכולתן של אותן הרשויות לקלוט תושבים חדשים, הנגזרת ישירות מיכולת לפתח תשתית מתאימה אשר תעמוד בעומסי הקליטה, הנה מצומצמת ביותר ולעתים אף לא קיימת כלל.

הדרך לתיקון העיוות ההיסטורי היא אחת - הטלת היטל השבחה מלא על קרקע בישראל באשר היא וביטול האפליה הקיימת בחוק התכנון והבניה. יודגש כי היטל ההשבחה יופחת מהתשלומים למינהל מקרקעי ישראל.

הסרת העיוות תיתן מענה לבעיות הדיור הקיימות בשוק הנדל"ן וגם תתקן את האפליה של יישובי הספר בהם ניתן יהיה לשווק מגרשים ולקלוט מתיישבים חדשים ובכך, גם לממש את יעדי פיזור האוכלוסייה וחיזוק הפריפריה.