הנדון: אכיפה מחמירה של מועדי הדיווח לרשות מיסוי מקרקעין

ביהמ"ש המחוזי בחיפה דחה בקשה לביטול קנסות בגין אי הצהרה במועד וקבע כי "הסכם עקרונות", הכולל את כל הפרטים החיוניים לגיבוש הסכם לרכישת זכויות במקרקעין, מקים חבות דיווח למיסוי מקרקעין. ו"ע 25705-02-12 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה.

נסיבות פסק הדין

בינואר 2009 חתמה שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה") על "הסכם עקרונות", לרכישת זכויות במקרקעין, המצויים בחדרה. בהסכם העקרונות נקבע כי מדובר בהסכם מקדים לעסקה שעיקרה מכירת הזכויות במקרקעין לחברה לצורך הקמת פרויקט מגורים, וכי בכוונת הצדדים לחתום על הסכם מפורט בהמשך. כן נקבע כי תנאי לתוקפו של ההסכם הינו חתימה על הסכם פיתוח עם עיריית חדרה או החברה הכלכלית לחדרה.

במרץ 2009 שלחה החברה הודעה על חתימת ההסכם למנהל מיסוי מקרקעין וציינה בה "... כיוון שלא ברור בשלב זה מהי תוכנה ואופייה של העסקה בה יתקשרו הצדדים, ככל שיתקשרו, והאם כלל תסווג כעסקה במקרקעין, פנייתנו זו הינה דיווח לשם הזהירות בלבד" (להלן: "ההודעה").

בעקבות ההודעה נשלחה לחברה (כמו גם למוכרים) דרישה להגשת הצהרה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.

ביולי 2009 פנו באי כוח החברה למנהל מיסוי מקרקעין וביקשו ארכה של 90 יום להגשת ההצהרה. בקשה זו התקבלה וניתנה לחברה ארכה להגשת ההצהרה עד לאוקטובר 2009.

באוקטובר 2009 לא הוגשה כל הצהרה מפורטת למנהל וגם לא נתבקשה כל ארכה נוספת.

ביוני 2010, כלומר כ – 8 חודשים לאחר שחלף המועד להגשת ההצהרה, חתמה החברה עם המוכרים על הסכם מפורט המסדיר את כל היחסים ביניהם בנוגע לביצוע הפרויקט להקמת בתי המגורים ולתשלום התמורה.

באוגוסט 2010 הגישה החברה הצהרה על פי סעיף 73 לחוק כאמור, בגין רכישת הזכויות במקרקעין.

לאחר הגשת ההצהרה התנהל בין מנהל מיסוי מקרקעין לבין החברה משא ומתן, אשר בסופו הושג בין הצדדים הסכם פשרה לפיו הוערכו המקרקעין בסך של 40,000,000 ₪ ומועד הרכישה הינו יום חתימת הסכם העקרונות, דהיינו 27/1/09.

כפועל יוצא, נדרשה החברה לשלם, בנוסף למס המתחייב, קנס בגין איחור בהגשת ההצהרה לפי סעיף 94א לחוק (כנוסחו דאז), שחושב לפי 1.5% מסכום המס, לכל שבועיים של איחור. תקופת האיחור בגינה הוטל הקנס חושבה רק מאוקטובר 2009, מועד הארכה שניתנה לחברה, ועד ליום הגשת ההצהרה בפועל (סה"כ 8.5 חודשים).

בקשתה של החברה לבטל את הקנס נדחתה ולפיכך הוגש ערר זה.

טענות החברה

לגישת החברה, בהסכם העקרונות לא גובשה עסקה לרכישת זכויות במקרקעין. מדובר היה רק במסמך כוונות מקדים ועל כן כלל לא הייתה חייבת בהגשת הצהרה על פי סעיף 73 לחוק. אולם הגם אם הייתה מוטלת עליה חובת הגשת הצהרה הרי שמשלוח ההודעה ממרץ 2009 ממלא את חובת הגשת ההצהרה.

במהלך המשא ומתן לפשרה לעניין שווי המקרקעין ומועד העסקה, ניתן לה להבין כי מועד הרכישה המוסכם רלבנטי רק לצורך חישוב המס ולא לצורך הטלת הקנס.

לגישתה, לאחר המועדים הרלבנטיים תוקן סעיף 94א לחוק וסכום הקנס שניתן להטילו כיום נופל בהרבה מהקנס שהושת עליה.

אף שהתיקון אינו חל על המקרה הנוכחי יש בו ללמד על כוונת המחוקק ועל כן היה על המנהל לעשות שימוש בשיקול הדעת המסור לו ולהפחית את הקנס.

ביהמ"ש דחה הערר

בהסכם הפשרה בין החברה למנהל מיסוי מקרקעין, נקבע יום הרכישה ליום החתימה על ההסכם עקרונות. בכך יש משום הסכמה של החברה כי במועד זה התגבשה זכותה לרכישת המקרקעין.

משהוסכם על ידה כך, הרי שזהו המועד הרלבנטי גם לצורך חובת ההצהרה וכל טענה סותרת תחסם מכוח עקרון ההשתק השיפוטי.

סטייה מהמוסכם בהסכם הפשרה לעניין מועד רכישת הזכויות, משמעו ביטולו של הסכם הפשרה. החברה אינה יכולה לאחוז בהסכם הפשרה ולאמץ את כל האמור בו ביד אחת, ובידה השנייה לבקש לסטות ממנו לעניין קביעת המועד שבו היה עליה להגיש הצהרה.

בנוסף, התייחס בימה"ש להסכם העקרונות עצמו וציין כי הוא כולל את כל הפרטים החיוניים לגיבושו של הסכם לרכישת זכויות במקרקעין: יש תיאור מדויק של הנכס, פירוט התמורה, מועדים, בטחונות וכדומה. לגישתו, הצדדים עצמם ראו בהסכם העקרונות מסמך המשכלל התחייבות תקפה, שהרי נכתב בו: "במקרה בו יתקיים התנאי המתלה ולא ייחתם הסכם מפורט, הוראות הסכם זה ימשיכו לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין".

ביהמ"ש דחה את הטענה כי יש לראות בהודעה כהצהרה, שכן ההודעה לא כללה את כל הפרטים כנדרש: ההודעה אינה כוללת את כל פרטי העסקה, אינה מפרטת את התמורה, אינה מפרטת את סכום המס ודרך חישובו וכדומה. גם אם ניתן היה להסתפק בדיווח עצמאי, שלא על פי הטפסים שנקבעו בתקנות, הרי דיווח שכזה חייב למלא את כל הפרטים הנדרשים ואלו לא נמסרו. בנוסף, החברה לא כפרה בדרישת המנהל להצהרה ולא טענה כי אינה חייבת אלא ביקשה דחייה להגשתה. שתיקתה היוותה הסכמה כי המנהל היה רשאי לדרוש את ההצהרה וכי היה עליה להגישה תוך התקופה המוארכת.

ביהמ"ש ציין כי נישום המחליט שעסקה אינה חייבת בדיווח, נוטל עצמו את הסיכון אם יתברר שטעה. אם טעה – אינו יכול להימנע מסנקציות בגין מחדלו. בעניין הנדון, החברה ידעה כבר ביולי 2009 כי המנהל סבור שעליה להגיש הצהרה ואף נתן לה ארכה לבקשתה, כך שנטלה על עצמה את הסיכון להתחייב בקנס. כמו כן, ביהמ"ש לא מצא לנכון להתערב בשיקול דעת המנהל, אשר החליט לא לבטל את הקנס אלא לצמצמו תוך הפחתת תקופת הארכה שניתנה.

כיצד להימנע מקנסות

מאז תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין הוחמרה הענישה באמצעות הקנסות הקבועים בחוק. כך למשל, קנס בגין אי הצהרה במועד – כדוגמת המקרה נשוא פסק הדין – היה 1.5% מהמס בעד כל שבועיים של פיגור. שיעור קנס זה השתנה בתיקון 70 (משנת 2011) וכיום הינו 250 ₪ לכל שבועיים. יוצא מכך שכיום, הגם אם תוצאת השומה הינה אפס – ואפילו פטורה ממס - והנישום הצהיר באיחור אזי יחול קנס אי הצהרה במועד. זאת להבדיל מן המצב טרם התיקון, בו לא חויב הנישום בקנס אי הצהרה במועד, מקום שתוצאת השומה היתה אפס, הגם אם הצהיר באיחור.

זאת ועוד, במסגרת תיקון 70 הוחמרה אף הדרישה בדבר פרטי ההצהרה, כך שאם ההצהרה אינה מלאה ועונה על כל הפרטים הנדרשים בחוק, לא יראו בה כהצהרה והקנס בגין אי הצהרה במועד יחול לפחות עד שתוגש הצהרה מלאה על כל פרטיה.

מאחר וביהמ"ש אינו נוהג להתערב בשיקול דעתו של מנהל מיסוי מקרקעין, וזה האחרון אינו מבטל או מפחית קנסות בנקל, הרי שהמלצתנו היא לדווח במועד הקבוע בחוק (תוך 40 ימים מיום העסקה), הגם אם נחתם רק הסכם עקרונות/ זכרון דברים או אם העסקה מותנית (תנאי מתלה אינו דוחה את מועד חובת ההצהרה).

במקרה שלעושה העסקה לא ברור האם חלה עליו חובת הדיווח – בשל טיב העסקה - מומלץ להתייעץ בגורם מקצועי, על מנת לא להסתכן בקנסות.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.