להלן עדכונים בנושאי מינהל מקרקעי ישראל בשנת 2012:

מדיניות ההנחות במקרקעי ישראל

ביום 7.11.2012 אישרה מועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע". ההחלטה מחוללת שינוי במשטר ההנחות שהיה נהוג עד כה, הן בהיבט הגדרת הישובים הזכאים להנחות והן בהיבט אופן החישוב וההגבלות שנקבעו להנחות אלו.

השינוי העיקרי הבא לידי ביטוי בהחלטה, הנו הגבלת גובה ההטבה בכל אזורי עדיפות ובעיקר בישובים המצויים במועצות אזוריות בעלות דירוג סוציו אקונומי גבוה, ביחס להקצאת קרקע לסוגיה, מגורים, מסחר, תעשיה ותיירות.

כמו כן, ביחס למגזר הכפרי, שונו הקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון ואומצו בהחלטת ממשלה 4192 מיום 29.1.2012.

ההחלטה פוגעת באופן נרחב ביותר במשטר ההנחות שהיה נהוג עשרות שנים ביחס למקרקעי ישראל ובמיוחד באזורי הפריפריה.

על רקע קבלת החלטה זו על ידי מועצת מקרקעי ישראל, נשקלת האפשרות להגיש עתירה כנגד חוקיות ההחלטה.

להרחבה ראו חוזרינו מס' 109/2012, 105/2012, 40/2012.

הכרה בזכויות המתיישבים

בית המשפט העליון קבע בבג"ץ הקרקעות (בג"ץ הקשת המזרחית) כי, על אף ביטולן של ההחלטות "המטיבות", מקום בו טוען חוכר כי השתתף ברכישת הזכויות בקרקע שנרשמה על שם קרן הקיימת לישראל והוחכרה לו אחר כך, ניתן לבחון טענות אלו ולהכריע בהם באופן נקודתי.

על רקע קביעה זו של בית המשפט, תבעו מושב כפר הס וחרות את ממ"י בדרישה להכיר בזכויותיהם ההיסטוריות ובחלקם ברכישת הקרקע.

ביהמ"ש העליון אישר הסדר פשרה היסטורי בין ממ"י לבין מושב חרות וכפר הס. הסדר פשרה זה זיכה כל אחד מהמושבים לפיצוי בסכום שיא של 170,000 ש"ח בגין כל דונם שייעודו שונה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. סכום הפשרה גבוה פי חמישה מהסכום המקובל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (החלטה 969 והחלטה 1222), והוא תוצאה של הכרה של ממ"י בזכויות המושבים לפיצוי מוגדל עקב השקעתם של אלו במקרקעין.

פסק דין זה הנו בבחינת פריצת דרך של ממש בהכרה של המדינה בזכויות ההיסטוריות של ישובים חקלאיים, הכרה בעלת משמעותיות כלכליות רבות.

הפחתת תרומת המתיישבים מדמי רכישת מגרשי מגורים בישוב חקלאי

בפסק דין תקדימי, קיבל בית משפט השלום בקרית גת תביעה כנגד ממ"י וקבע כי ערך הקרקע בהרחבות ישובים חקלאיים כולל את מרכיב מוניטין היישוב ("רוח הקהילה"), הנובע מהמרקם האנושי - קהילתי של מתיישביו, זאת בנוסף להשבחות שנעשו על ידי חברי האגודה. בית המשפט הורה לשמאי הממשלתי לשום את ערך המוניטין ולהפחיתו מדמי החכירה המהוונים ששולמו. ת"א 1464/03 בריקמן ואח' נ' מדינת ישראל.

פסק דין תקדימי זה, ככל שלא יבוטל בערכאות אחרות, מבסס לכאורה תשתית משפטית, אשר תאפשר לישובים חקלאיים וכן לבעלי הנחלות באותם הישובים, לדרוש הפחתת רכיב המוניטין, אם ישנו, מתשלומים שונים המשולמים לממ"י, כגון דמי חכירה מהוונים ודמי הסכמה בעת מכירת הזכויות בנחלה.

כמו כן, מפסק הדין עולה, כי מערך הקרקע, הנקבע על ידי שמאי ממ"י, ניתן לפחית אף את השקעותיו של הישוב בתשתיות על (ביוב, מים וכו') והכל ככל שתוכחנה השקעות אלו.

חלקת המגורים בישוב חקלאי

החלטת מועצה 1155 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים" (מקודם החלטה 979) קובעת הליך לקביעת הזכויות בחלקת המגורים ובשטח המחנה של הישוב החקלאי (קיבוצים ומושבים) וחבריה. הסדר זה הינו וולנטרי ומאפשר למצטרפים להסדר עפ"י התנאים שנקבעו להיוון זכויותיהם בחלקת המגורים.

נוהל ליישום החלטה 1155 אשר הוכן על ידי האגף החקלאי הופץ להתייחסות. ביום 17.1.2012 קיבלה הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") החלטה מס' 3139 בעניין "נוהל להחלטה 979/1155 למושב ולקיבוץ". בהחלטת הנהלה אימצה הנהלת ממ"י את המלצותיה של גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי בממ"י.

הוראות ההחלטה, הצפויות לעלות לאישור מועצת מקרקעי ישראל, קובעות בין היתר, כי תבחן האפשרות לאפשר הצטרפות להסדר של קביעת זכויות בחלקת המגורים, טרם קיומה של תצ''ר, תוך קביעת מחויבות להכנת תצ''ר ובכפוף לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל לתיקון ההחלטה וכן נקבע כי עיבוד חלקה א' של הנחלה ע''י החוכר תהווה תנאי להצטרפות החוכר להסדר. לפירוט עיקרי החלטה 3139 ראו חוזרנו מס' 37/2012.

כמו כן, הוחלט בממ"י, כי יישום החלטה 1155 יערך תחילה במספר ישובים שייבחרו (פיילוט).

להרחבה ראו חוזרנו מס' 8/2012.

הרעה בכללי ההרחבות בישובים חקלאיים

בעקבות חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8), התשע"א – 2011 (להלן: "החוק"), קיבלה מועצת מקרקעי ישראל, ביום 7.11.2012, החלטה בעניין "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" (להלן: "ההחלטה").

ההחלטה קבעה, בין היתר, כי בישובים במרכז הארץ או בישובים בנגב ובגליל שמספר בתי האב בהם עולה על 400, או שהמספר המרבי של בתי האב בהם אינו מוגבל בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית או מחוזית לא יותר קיום ועדות קבלה והקרקע תשווק במכרז פומבי.

יחד עם זאת, ההחלטה קובעה, כי ממ"י יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה , ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לחוק וכן כי ממ"י יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

ההחלטה לא קבעה הוראות מעבר סבירות ביחס לישובים שכבר החלו בהליכי הקמת הרחבות והסתמכות על המצב הנורמטיבי הקיים וחלקם אף שינו מצבם לרעה.

להרחבה ראו חוזרינו מס' 110/2012, 41/2012, 33/2012.

החכרת קרקע למתקנים לייצור אנרגיה סולארית

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטה בעניין "הקצאת קרקע למתקנים סולאריים". ההחלטה משנה חלק מהוראות ההחלטה 1254 ובין היתר קובעת הוראות כדלקמן:

ההחלטה האריכה את המועד הקובע בהוראת המעבר להפקדת תוכנית/העברתה על ידי הות"ל לועדה המחוזית בארבעה חודשים נוספים עד ליום 31.12.2012.

ההחלטה הסמיכה את הנהלת ממ"י לשנות את שיטת התשלום מדמי חכירה מהוונים לתמלוגים או שילוב בניהם, עפ"י המלצת צוות בינמשרדי שהוקם לשם כך, ככל שתאושר ההמלצה ע"י הנהלת המנהל. הצוות כולל את נציגי רשות החשמל, השמאי הממשלתי, המנהל לרבות נציג חשבות המנהל.

ההחלטה קבעה, כי מקום בו מוקם פרויקט סולארי כשימוש נוסף למטרת חכירה על פי חוזה חכירה/הסכם משבצת תקף ושולמו דמי חכירה מהוונים מלאים בגין מטרת החכירה על פי חוזה חכירה/הסכם משבצת תקף, ישולמו עבור הפרויקט הסולארי דמי חכירה מהוונים בשיעור של 31% משווי הקרקע למתקן סולארי, ללא הנחות אזור, על פי שומה פרטנית או תשלום שייקבע על ידי הנהלת ממ"י או לחילופין על פי שיטת התמלוגים. במקרה ולא שולמו דמי חכירה מהוונים כאמור, התשלום יהיה בשיעור מלא, קרי % 91 משווי הקרקע למתקן סולארי.

הוראות ההחלטה התאימו את תקופת חכירת הקרקע למתקני אנרגיה סולארית לתקופת הרישיון, כלומר תקופה בה יבוצעו ההקמה, ההפעלה והפירוק כפי שמוגדר על ידי רשות החשמל.

כמו כן נקבע כי ככל שתוארך תקופת החכירה, על מנת להתאימה לתקופת הפרויקט, יעודכנו דמי החכירה בהתאם.

ההחלטה טרם אושרה על ידי שר האוצר על כן טרם קיבלה תוקף מחייב.

להרחבה ראו חוזרינו מס' 111/2012, 85/2012.

רוכש נחלה במשק חקלאי זכאי להחזר דמי הסכמה

החזר דמי ההסכמה אשר שולמו ע"י מוכר הנחלה, בדרך של קיזוז "מדמי רכישה", מתאפשר לרוכש הנחלה עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 אשר החליפה את 979 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית".

סעיף 4.8.1.2 להחלטה 1155 קובע כי "במידה ושולמו למינהל בעבר דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות בנחלה, יקוזז מתשלום דמי הרכישה כאמור בסעיף זה, רק החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולם בגין העברת הזכויות בחלקת המגורים".

סעיף 4.8.2 להחלטה 1155 מגביל החזר דמי ההסכמה כדלקמן "על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ-20% משווי הקרקע בחלקת המגורים".

מהאמור לעיל עלה כי יש להתייחס מפורשות בכל הסכם למכירת נחלה במשק חקלאי לעובדה שהרוכש יהיה זכאי בעתיד להחזר כספי משמעותי מתוך דמי ההסכמה אשר שולמו ע"י המוכר בעת מכירת הנחלה בדרך של קיזוז "מדמי רכישה".

שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1101 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" (להלן: "ההחלטה") קבעה, בין היתר, כי במקרים חריגים ומיוחדים, בהם אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, ובכפוף לקיומה של תכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, יאשר ממ"י שימוש לתעסוקה לא חקלאית בשטח חלקה א' אשר מחוץ לחלקת המגורים, זאת על פי הקריטריונים שייקבעו על ידי ועדת המשנה ויאושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

הקריטריונים לעיל אושרו בהחלטת מועצה 1256 ביום 29.10.2012.

א. בחלקת מגורים שגודלה עד 1.5 דונם, בכפוף לחוו"ד תכנונית הקובעת כי בהתחשב כי נבנו/יבנו שתי יח"ד, לא ניתן למקם בה פל"ח, ניתן יהיה לאשר עסקה להקמת מבנה פל"ח חדש בהיקף של עד 500 מ"ר מחוץ לחלקת המגורים, וכפוף לקיומה של תוכנית המתירה זאת.

השטח לפל"ח יהיה ככל הניתן צמוד לחלקת המגורים, בשטח מינימאלי, ובכפוף לקיומה של תוכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג.

ב. במבנה פל"ח הממוקם מחוץ לחלקת המגורים, ובוצעה לגביו בעבר עסקה מהוונת, ניתן לאשר את הרחבת המבנה בכפוף לכך שתוספת השטח המבוקשת לא תעלה על % 100 מהשטח הבנוי של העסקה המקורית וסך שטח הפל"ח לא יעלה על 500 מ"ר. ההרחבה תהא ככל האפשר לכיוון חלקת המגורים.

ג. מבנה שמשמש לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים וממ"י אישר לגביו שימוש חורג בעבר:
תאושר הרשאת שימוש נוספת לתקופה של עד 5 שנים, ממועד האישור החדש. בהתאם לתקופה המאושרת ע"י מוסד התכנון ולא יותר מ-5 שנים. בתום תקופת ההרשאה, מתחייב בעל הזכויות להפסיק את השימוש של הפל"ח, או לחילופין לאשר תוכנית אשר תאפשר שימוש בפל"ח האמור, תוך שינוי יעוד לחלקת המגורים, ובלבד ששטח חלקת המגורים לא יגדל מ - 2.5 דונם.

עוד בעניין זה ראו חוזרינו 91/2012, 54/2012.