ביום 16.10.2012 הודיעה הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") על כללים חדשים לחתימה על היתרי בניה בקיבוצים שפרושם הגבלות שספק אם הן עולות בקנה אחד עם זכויות הקיבוצים מכח חוזה החכירה לדורות ומזכויותיהם בפקודת האגודות השיתופיות.

במקביל הוצאה ע"י ממ"י הודעה מפורטת לקיבוצים בדבר הכללים החדשים לחתימה על היתרי בניה בשטח המחנה, בקיבוץ.

להלן נוסח ההודעה:

"מינהל מקרקעי ישראל עיכב לאחרונה חתימה על היתרי בנייה בקיבוצים, לאור מידע שהגיע אליו על קיבוצים רבים אשר חתמו על הסכמים עם חברים חדשים לבניית בית חדש על ידם בקיבוץ (שיוך חוזי) וזאת ללא ביצוע עיסקה במינהל וללא ששילמו עבור הקרקע למדינה. מדובר במאות יחידות דיור ברחבי הארץ כולל באזורי ביקוש בהם מחירי הקרקע גבוהים.

על מנת לאפשר לקיבוצים להמשיך בקליטת החברים החדשים ינהיג המינהל הסדר זמני כדלהלן:

הקיבוצים שבחרו במסלול של שיוך דירות, ידרשו להתחייב למינהל להשלים את הליכי השיוך במינהל, או לחילופין לבטל את החלטת האסיפה הכללית על שיוך תוך 12 חודשים. כן ידרשו הקיבוצים לחתום על ערבות בנקאית, לצורך הבטחת התחייבותם. הערבות תחולט ככל שלא תימסר החלטת האסיפה הכללית על ביטול החלטת שיוך הדירות לחברים.

גובה הערבויות: במרכז הארץ ימציא הקיבוץ למינהל ערבות בנקאית בגובה של 200,000 ₪ בגין כל יחידת דיור חדשה באזורי עדיפות ב' ימציא הקיבוץ למינהל ערבות בנקאית אוטונומית בגובה של 50.000 ₪ בגין כל יחידת דיור חדשה; באזורי עדיפות א' ובקו עימות לא תידרש ערבות בנקאית כתנאי לחתימה על ההיתרים.

בנצי ליברמן אמר היום : "אני רואה חשיבות בקליטת דור צעיר לקיבוצים ויצירת פתרונות דיור נוספים במסגרת הקיבוץ. יחד עם זאת מקום שבו הוחלט על העברת הזכויות מהקיבוץ לחברים , חובה על הקיבוצים להשלים את הליכי השיוך במינהל על מנת לעגן את זכויותיהם הקנייניות של החברים בקרקע".

פניית מנכ"ל ממ"י לקיבוצים

בד בבד עם פרסום ההודעה לעיל ביום 16.10.2012, פנה מנכל ממ"י, עו"ד בנצי ליברמן, לקיבוצים. בפנייתו פורטו התנאים בהם תאושר הבניה למגורים וכן דרישה המופנית לכל קיבוץ וקיבוץ להמציא מסמכים לשם אישור פרטני לכל הקצאות מגרשי מגורים אשר בוצעו בקיבוצים, ככל שבוצעו, זאת על מנת "לא לעכב היתרי בניה בקיבוצים" אשר הנפקתם, או ליתר דיוק אישור ממ"י להוצאתם, הוקפאה על ידו כאמור.

להלן נוסח פניית מנכ"ל ממ"י:

"בהמשך לדיונים קודמים שנערכו בעניין החוזים הנחתמים בין הקיבוץ לבין החבר החדש לעניין בניית ביתו בקיבוץ, וכן בהמשך לעמדה אשר גובשה בישיבה אשר התקיימה אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הגב׳ שרית דנה בהשתתפות היועמ״ש למינהל ורשות המסים, כי החוזים הנ״ל המם חוזה שיוך המחייבים תשלום בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בפגישות עם נציגי הקיבוצים שנערכו לאחרונה, הבהרנו כי החוזים אשר הקיבוצים חותמים עם החברים החדשים לבנית בתים בקיבוצים (דוגמת החוזים אשר הגיעו לידנו), מתווים למעשה שיוך דירות המחייב את הקיבוץ ו/או החבר החדש בהשלמת הליכי השיוך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ותשלום דמי חכירה מהוונים בגין מגרשי המגורים על מנת שלא לעכב היתרי בניה בקיבוצים הוצע הסדר זמני כדלהלן:

1. קיבוצים אשר לא קיבלו החלטה על שיוך ע״פ החלטת מועצה 751, יינתנו היתרים עפ״י הכללים הנהוגים.

2. קיבוצים אשר קיבלו החלטה על אימוץ 751.

2.1 ככל שמדובר בתוספת בניה עד 160 מ״ר, המינהל ייתן הסכמתו להיתר בניה.

2.2 ככל שמדובר בתוספת בניה מעל 160 מ״ר, המינהל ייתן הסכמתו להיתר בניה בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בהתאם להחלטת מועצה 1085.

2.3 ככל שמדובר בבניה באזורי קו עימות, הקיבוץ יחתום על נספח א׳, כתנאי להסכמת המינהל להיתר בניה.

2.4 ככל שמדובר בבמה באיורי עדיפות לאומית א', הקיבוץ יחתום על נספח א׳, והחבר על נספח ב׳ התנאי להסכמת המינהל להיתר בניה.

2.5 בנוסף לאמור בסעיף 2.4, באזורי עדיפות ב׳ תומצא ערבות בנקאית אוטונומית בגובה של 50,000 ₪ בגין כל יחידת דיור חדשה, במרכז הארץ תומצא ערבות בנקאית בגובה של 20,000 ש"ח בגין כל יחידת דיור חדשה הערבות תחולט ככל שלא תימסר החלטת האסיפה הכללית על ביטול החלטתה בדבר שיוך דירות תוך 12 חודשים, ו/או לא תתקבל החלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל. אין בחילוט הערבות כדי לגרוע מחובת הקיבוץ והחבר החדש לשלם למינהל את מלוא דמי החכירה המהוונים וסכום זה יחושב על חשבון דמי החכירה המהוונים בלבד.

2.6 במידה והקיבוץ באישור רשם האגודות השיתופיות יבטל בהחלטת אסיפה הכללית של האגודה את אימוץ ההחלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל וכן יאשר רשם האגודות כי לא התקבלה החלטה אחרת של האסיפה הכללית על ביצוע שיוך מגרשי מגורים יחידי דיור לחברים ו/או העברת הזכויות בהם בכל דרך אחרת. ימשיך הנוהל הקיים (כאמור בסעיף 1) ותוחזר הערבות.

3. הקיבוץ ימציא למינהל:

3.1 רשימה מפורטת, מאושרת על ידי רשם האגודות השיתופיות, של חברי הקיבוץ ומועד קליטתם.

3.2 אישור חברי הקיבוץ הנקלטים, עבורם מבוקשת הבניה הנוספת, כי ההסדר המפורט במכתב זה הובא לידיעתם וכי ידוע להם כי במידה ולא תבוטל החלטת האסיפה הכללית בדבר שיוך דירות בהתאם להחלטה 751 תוך התקופה האמורה בסעיף 2.4 לעיל, יידרשו לשלם דמי הכירה מהוונים בהתאם לקבוע בהחלטה.

3.3 רשימה של מספר יחידות הדיור הקיימות בקיבוץ, לרבות יחידות דיור קטנות מ - 55 מ״ר.

3.4 אין באמור לעיל לגרוע מיתר התנאים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המינהל בנוגע לבניה למגורים בקיבוצים, ובכלל זה דרישה לתשלום דמי חכירה מהוונים עבור כל בנייה נוספת ל 160 מ"ר בהתאם להחלטת מועצה 1085.

4. הסדר זח לא יחול על ישובים בה כבר נחתמו חוזי חכירה פרטניים עם חברי הקיבוץ בהתאם להחלטת מועצה 751.

5. אין באמור במכתב זה להוות הסכמה להעברת זכויות במגרשי מגורים לחברים בקיבוצים בהם טרם התקבלה החלטה על שיוך ו/או הוחלט על ביטולה של החלטת השיוך כמפורט בסעיף 2.6 לעיל.

6. המינהל יקים צוות אשר יבוא בדברים עם נציגי הקיבוצים לשמיעת טיעוניהם ודרישתם לעדכן את החלטות המועצה בדבר בקשתם למדיניות חדשה לשיוך הדירות בשטח המחנה ויהיה סוברני להמליץ בפני הנהלת המינהל ומועצת מקרקעי ישראל כל החלטה בעניין זה. למען הסר ספק, החלטות המינהל הקיימות תקפות ומחייבות את כל הצדדים."

תגובת מזכיר התנועה הקיבוצית

ביום 16.10.2012, בתגובה להודעת ממ"י, הוציא מזכ"ל התנועה הקיבוצית, מר זאב וולוולה שור, הודעה לכלל מזכירי הקיבוצים ובעלי תפקידים אחרים לפיה נוסח הודעת ממ"י אינה מקובלת עליו לחלוטין.

כמו כן, עדכן מזכ"ל התנועה הקיבוצית כי המגעים עם ממ"י צפויים להימשך בימים הקרובים במהלכם יתברר האם יושגו הסכמות לעניין חתימת ממ"י על בקשות להיתרי בניה בקיבוצים או שמא "פנינו למאבק".

חריגת ממ"י מהוראות חוזה החכירה לדורות

לעמדתנו, החלטת ממ"י אינה עולה בקנה אחד ואף סותרת את זכויות הקיבוצים לפי חוזה החכירה לדורות.

סעיף 5(א) לחוזה חכירה לדורות בין ממ"י לבין הקיבוץ, קובע כי הוצאת היתרי בניה למגורים, בשטח שהוא בעל יעוד תכנוני תקף למגורים בתוך אזור שטח הקיבוץ המיועד למגורי חברים ("שטח המחנה"), איננה טעונה הסכמתו של ממ"י.

יודגש עוד, כי הוראות חוזה החכירה לדורות של מרבית הקיבוצים, לפיהם אין הוראה בדבר תשלום עבור זכויות בניה מעבר ל - 160 מ"ר, גוברות על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1085 "בניה למגורים בקיבוצים", זאת בניגוד לאמור בפניותו של מנכ"ל ממ"י דלעיל.

לפירוט והרחבה ראו חוזרנו 71/2008 "דמי חכירה מהוונים לבניה למגורים בקיבוצים".

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.