לאחרונה פנו מושבים שיתופיים באמצעות עו"ד רון רוגין למינהל מקרקעי ישראל ולפרקליטות המדינה ל"יישום החלטה 1155 במושב שיתופי בו שויכו הדירות לחברים הוותיקים: הגנת הזכויות הקנייניות של החברים הוותיקים בעלי חוזה חכירה לדורות במושבים השיתופיים – פנייה מוקדמת"

א. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 ('קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית') מה-6 ביולי 2008 - אשר מהווה את הנוסח המלא, המעודכן והתקף של החלטה 979 - התייחסה, בדרך אגב ובקיצור נמרץ, לישובים חקלאיים (דוגמת מושבים שיתופיים) אשר חלק מהחברים בהם השלימו, באופן מלא, את שיוך הדירות (חוזה חכירה לדורות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החבר). מרבית ישובים אלו הם מושבים שיתופיים.

הוראת סעיף 5.11.3 להחלטה 1155 מתייחסת למושב שיתופי אשר השלים את הליך שיוך הדירות; הסדר המעבר הקבוע בו הוא מעוות ובלתי סימטרי.

ההוראה קובעת כי אם החבר של המושב השיתופי שייך דירה בשיעור הנופל מ-33% מערך הקרקע, "בין ששולם ובין שנדחה", והישוב מבקש לממש את החלטה 1155 לגבי חברים חדשים, הרי שאותו חבר (בעל חוזה חכירה לדורות) נדרש, חרף ההסכם, לשלם סכום של "33% מערך הקרקע" (הערך כפי שנקבע בהסכם), וזאת בכפוף ל"הנחות אזור".

לעומת זאת, אם החבר של המושב השיתופי שייך דירה בשיעור העולה על 33% מערך הקרקע, הרי שהוא יחויב "בביצוע התשלום הנדחה בשיעור ובתנאים ובשווי הקרקע כפי שנקבע בחוזה החתום", אף אם שיעור זה עולה על 33% מערך הקרקע.

ב. בפנייתנו מתבקש מינהל מקרקעי ישראל ליישם את הפסיקה בפרשת פורום הערים העצמאיות (בג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ. מועצת מקרקעי ישראל) לפיה לא ניתן לשנות בדיעבד את תנאי שיוך הדירות לגבי מי שהשלים את התהליך וחתם על חוזה החכירה לדורות.

להלן תמצית סיכום פנייתו של עו"ד רון רוגין- יישום הפסיקה בפרשת פורום תערים העצמאיות

ג. מינהל מקרקעי ישראל חתם, לפני שנים רבות, על חוזי חכירה לדורות, ישירים ומהוונים, עם החברים הוותיקים במושבים השיתופיים.

חוזים אלו הם חוזים מחייבים.

אין הרשות הציבורית רשאית -במישרין או בעקיפין - לדרוש את שינוי תוכן החוזה ; בוודאי ובוודאי שהיא אינה רשאית לעקור את לב החוזה, הלא היא שאלת התמורה החוזית, ולשנותו בדיעבד.

ד. ״המינהל כרשות ציבורית הוא אשר ניסח את החוזה וגיבש את הוראותיו, וכגוף ציבורי הוא אמון על הכלל כי אין להשתמש בכוחו השלטוני על מנת לגבות כספים מן האזרח״- כדברי בית המשפט בפרשת הוד אביב (כבוד השופטת- א׳ פרוקצ׳יה)- ״אלא אם כן הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך״.

ה. אין בכל אותם עשרות ומאות חוזי החכירה לדורות שנחתמו בין המינהל לבין כל משפחה ותיקה במושב השיתופי רמז כלשהו על כך שלמעשה התמורה החוזית היא בגדר תעתוע, אחיזת עיניים ובעצם - בבחינת הבה ונתחכמה לו, לחבר המבוגר במושב שיתופי - היא איננה התמורה החוזית האמיתית. לא ולא; והרי, ״נסיבות אלה מצדיקות את החלת כלל פירוש החוזה נגד מנסחו מתוך הנחה כי הרשות הציבורית יכולה להבהיר את עמדתה, לו רצתה״- הוד אביב״אך לא עשתה כן״. לפיכך, ״מן הדין שיתפרש נגד המינהל בתור מי שניסח את ההסכם״.

ו. בית המשפט העליון התייחס בפסק הדין המפורט בפרשת פורום הערים העצמאיות לסוגיה נשוא פנייה מוקדמת זו, היינו- האם ניתן לשנות בדיעבד, זמן(רב) לאחר כריתת החוזה, את תנאי שיוך הדירות לגבי מי שהשלים את התהליך וחתם על חוזה חכירה עם המינהל.

התשובה שניתנה לשאלה זו בפסק הדין היתה חד-משמעית: לא רבתי.

ז. תכליתה של פנייה מוקדמת זו הינה, איפוא, כיבוד העקרונות וההנחיות שניתנו על ידי בית המשפט העליון - בהרכב מורחב של שבעה שופטים בראשות כבוד נשיא בית המשפט העליון- בפרשת פורום הערים העצמאיות.

כיבוד זה נגזר מהעקרון של שלטוו החוק; הוא מתחייב, בלאו הכי, מהעקרון של כיבוד חוזי חכירה פרטניים חתומים ומעקרון ההגינות המינהלית.

הדברים הם ידועים, ברורים ופשוטים ; מבוקש, אם כן, כי תשובה חיובית לבקשה המונחת בפנייה זו תישלח בהקדם.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בת"א.