בית המשפט המחוזי בפתח תקווה, בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, קיבל ביום 1.2.2012 את ערעורו של קיבוץ עינת על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: "ועדת ערר") בערר של הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון (להלן: "הועדה"), בקובעו כי החלטתה של הועדה לפיה תכנית בינוי תחשב כמפורטת לצורך גביית היטל השבחה - אינה סבירה. עמ"נ 43989-03-11 קיבוץ עינת אגודה שיתופית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה.

רקע

המערער (להלן: "קיבוץ עינת" או "הקיבוץ") פעל לקידום בנייה של מבני מגורים לחבריו בשטח המיועד למגורים, על פי תכניות תקפות. מדובר במספר תכניות, שכולן קיבלו תוקף בשנות השמונים והתשעים המוקדמות, עת היה קיבוץ עינת במעמד של בר רשות בלבד על פי חוזי הרשאה שהתחדשו מדי שלוש שנים. בהוראות התוכניות נקבע כי לא יינתן היתר בניה אלא בכפוף לתכנית בינו.

חוזה חכירה לדורות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הקיבוץ נחתם ביום 11.8.96, כלומר לאחר שתוכניות הנ"ל אושרו טרם מועד חתימת חוזה החכירה לדורות כאמור.

הקיבוץ הגיש בקשה להיתרי בניה לבניית בתי מגורים בשלושה מגרשים בשטחו, זאת מכח אחת מתוכניות הבינוי אשר אושרה ביום 27.4.09. בעקבות הגשת הבקשות ע"י הקיבוץ נערכה שומה לפיה חויב הקיבוץ בתשלום היטל השבחה בגין אישור תוכניות הבינוי.

חברי הקיבוץ אשר הגישו בקשה להיתר בניה שילמו את היטל ההשבחה תחת מחאה והגישו ערר על החלטת הועדה, ערר נדחה על ידי ועדת הערר ומשנדחה הוגש ערעור לבית המשפט על קביעת ועדת הערר

טענות הקיבוץ

הקיבוץ וחבריו אשר פעלו לקבלת היתרי בניה,טענו באמצעות עו"ד אביתר קנולר, כי לעניין עצם החיוב בתשלום היטל ההשבחה תכנית בינוי אינה מסוג התכניות המקימות חבות בהיטל השבחה. טענתם התבססה על הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), שבה מוסדר נושא היטל ההשבחה. בסעיף 1 לתוספת השלישית (סעיף ההגדרות) נקבע כי "השבחה" היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". באותו סעיף נקבע גם כי "תכנית" היא "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת".

הקיבוץ וחבריו טענו כי תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת בלבד יכולות להקים חבות בהיטל השבחה ונוכח העובדה הזו רמת הפירוט של תכנית הבינוי אינה בעלת משמעות לעניין זה. הואיל ותכנית בינוי אינה תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, נטען כי אין לחייב בגינה בהיטל השבחה.

הקיבוץ הוסיף וטען כי ההשבחה במקרקעין כתוצאה מאישור התוכניות בתקופה בה היה בר רשות ולא היה חייב בהיטל השבחה

טענות הועדה המקומית לתכנון ובניה

הועדה טענה כי תכנית הבינוי שמכוחה התבקשה להוציא היתרי בניה עבור הקיבוץ, היא בפועל תכנית מפורטת, שכן היא כוללת הוראות מפורטות שאינן מופיעות בדרך כלל בתכנית בינוי.

לחלופין טענה הועדה כי יש לבחון כל החלטה לגופה, ואם מגולמת בה תוספת של זכויות בניה, אשר הביאה להתעשרות החייב בעקבות עליית שווי המקרקעין, הרי שיש לחייב בתשלום היטל השבחה גם אם אין מדובר ב"תכנית", "הקלה" או "שימוש חורג". לתמיכת טענתה זו הפנתה הועדה לסעיף 2(א) לתוספת השלישית, הקובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעל היטל השבחה..." [ההדגשה אינה במקור].

החלטת ועדת הערר

ועדת ערר דחתה את ערר הקיבוץ.

ועדת הערר קבעה כי לתכנית הבינוי, שמכוחה התבקש להוציא היתרי בניה, אופי ומהות שונים מתכנית בינוי, שהיא בדרך כלל תשריט ותו לא. צוין כי בניגוד לתכניות בינוי רגילות, אשר אינן כוללות הוראות, מופיע בתכנית זו, על גבי התשריט, פרק שלם של הוראות, הנכללות בדרך כלל בתכנית מפורטת.

חברי ועדת הערר סברו גם, כי יש לבדוק את מהותה ותוכנה של תכנית הבינוי (ולא את כותרתה), ובהתאם לכך לגזור את שאלת החבות בהיטל השבחה ולאחר בדיקת תוכנית הבינוי השנויה במחלוקת קבעו כי יש לייחס לראות בה תוכנית מפורטת ולפיכך היא מחייבת בהיטל השבחה.

עמדת הוועדה הייתה גם כי תוצאה שלפיה אף אחת מהתכניות איננה מקימה חבות בהיטל השבחה, היא בלתי סבירה.

פסק הדין

בית המשפט המחוזי מרכז, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' השופט מנחם פינקלשטיין, קיבל את ערעור הקיבוץ וחבריו.

בית המשפט ניתח את הוראות חוק התכנון והבניה ביחס למשמעות מונח ההשבחה המחייבת בהיטל ההשבחה והגיע למסקנה כי אין בהוראות החוק כל התייחסות לתוכנית מסוג תכנית בינוי.

בית המשפט התייחס למאפייניה של תוכנית בינוי, הידוע גם כתוכנית עיצוב, והדגיש כי אחד ממאפייניה הבולטים הוא שאישורה אינו כרוך בהליך של פרסום ודיון בהתנגדויות, להבדיל מהליך אישורן של תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות.

בית המשפט הפנה גם לפסיקה לפיה עניין שיש להסדירו בתכנית מפורטת, אין להסדירו בתכנית בינוי. תכנית בינוי אינה אמורה לכלול הוראות שסותרות את הוראותיה של התכנית המפורטת או פורצות את גבולותיה. ואולם, אין משמעות הדבר כי לתכנית הבינוי תפקיד שולי וזניח.

בית המשפט קבע כי ועדת ערר שגתה בקביעתה כי יש לראות בתוכנית בינוי נשוא הערעור תוכנית מפורטת מבחינת מהות הוראותיה ולא כותרתה.

לשיטת בית המשפט בנימוקי הוועדה אין כל התייחסות לכך שתכנית מפורטת אינה רק אוסף של הוראות, אלא מסמך שתוקפו ניתן לו אך ורק לאחר הפקדתו, קיום הליך של שמיעת התנגדויות, ופרסומו, בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ומובן כי מוסד תכנון לא ייתן תוקף לתכנית מפורטת אילולא עברה את ההליך האמור הקבוע בחוק.

מכל האמור הגיע בית המשפט למסקנה כי קביעתה של ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה לפיה תכנית הבינוי תיחשב כמפורטת לצורך גביית היטל השבחה - אינה סבירה.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בת"א.