ביום 27.2.2012 התקיים הדיון האחרון בוועדה המשותפת לוועדת הפנים והגנת הסביבה ולוועדת הכלכלה לגיבוש הנוסח הסופי של הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע - 2010 (להלן: "החוק המוצע"). החוק המוצע מחולל שינויים רבים בתחום התכנון והבניה בכללם בנושא היטל השבחה. החוק המוצע וההסתייגויות לו ידונו בועדה המשותפת בין התאריכים 14.3.2012 – 12.3.2012 עד ניסוחו הסופי והעברתו להצבעות במליאת הכנסת בתחילת המושב הבא בכנסת.

מועד תחילת החוק המוצע לעניין היטל השבחה 1.1.2013 כפוף לסייגים מסויימים אשר נקבעו בהוראות התחולה.

להלן נפרט את השינויים העיקריים בעניין היטל השבחה.

חישוב ההשבחה ליום הקובע

החוק המוצע משנה את חישוב ההשבחה שהייתה נהוגה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: " החוק הישן"). בהתאם לחוק הישן ההשבחה חושבה כהפרש בין שווי הקרקע בסמוך לפני אישור התוכנית המשביחה לבין שוויה מיד לאחר אותה התוכנית, וככל שהיו מספר תוכניות משביחות ברצף, צורפו ההשבחות של כל אחת מהתוכניות יחד לפי החישוב לעיל.

בהתאם לחוק המוצע חל שינוי בשיטת חישוב ההשבחה, כך ששווי ההשבחה הנו ההפרש בין שווי הקרקע ביום הקובע (יום מימוש הזכויות) לפי מצב התכנוני החדש, לבין שוויה של הקרקע ביום הקובע אילו חל עליה מצב תכנוני קודם.

נטרול רכיב הציפייה בחישוב ההשבחה

שינוי משמעותי בחישוב ההשבחה בא לידי ביטוי בביטול ציפיות בהערכת שווי הקרקע במצב תכנוני הקודם להשבחה.

בחוק המוצע מוגדר שוויה הקודם של הקרקע, כלומר שוויה לפני ההשבחה, כשוויה של קרקע באותו מרחב תכנון מקומי או במרחב תכנון בעל מאפיינים דומים, שמצבה התכנוני הוא כפי המצב התכנוני הקודם ולא צפוי שתתאשר בה תכנית משביחה.

חישוב השבחה בעקבות מספר אירועים משביחים

במצב בו חלות מספר תוכניות משביחות בזו אחר זו, ייעשה חישוב ההשבחה לפי החוק המוצע, לפי ההפרש בין שווי הקרקע ביום הקובע (של התוכנית המשביחה האחרונה) לבין שוויה הקרקע לפני אישור התוכנית המשביחה הראשונה.

היטל השבחה על מקרקעי ישראל

החוק המוצע משמר את הוראות החוק הישן ביחס למקרקעין שלא הוחכרו לדורות לרבות למקרקעי ישובים חקלאיים שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי, יעודן שונה והחוכר אינו יכול לעשות בהם שימוש שאינו חקלאי מבלי לתקן את חוזה החכירה לדורות.

במקרים אלו במקום היטל השבחה בגין ההשבחה שתיווצר, תעביר רשות מקרקעי ישראל % 12 מהתקבולים שקיבלה בעד מכירת זכויות בקרקע בניכוי מע"מ. (במקום 10% על פי החוק הישן).

על פי הצעת ה"ועדה המשותפת" שיעור חלף היטל השבחה שיועבר יקבע לפי אשכולות "בהתאם לפרסום האחרון לאפיון רשויות מקומיות וסיווגן לפי הרמה החברתית- כלכלית של האוכלוסייה, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

הועדה הציעה כי ברשויות מקומיות המשויכות לאשכולות 5-6 שיעור חלף היטל השבחה יעמוד על 14% וברשויות הנכללות באשכולות 1-4 יעמוד שיעור חלף היטל השבחה על 18%.

חיוב בר רשות הזכאי לחוזה חכירה לדורות בהיטל השבחה

החוק החדש משווה את מעמדו של חוכר לדורות לבר רשות הזכאי לחוזה חכירה לדורות. לפיכך, בעל נחלה אשר מחזיק בקרקע כבר רשות, מכוח הסכם משבצת עם ממ"י, יהיה מחויב בתשלום היטל השבחה בגין אירוע תכנוני משביח שחל על קרקע שברשותו.

יחד עם זאת החוק מוציא מתחולת היטל השבחה קרקעות חקלאיות של ישובים חקלאיים המשנים ייעודם על פי המצב אשר היה קיים בחוק הישן החל משנת 1999 (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) ובמקומם מחיל את חלף היטל השבחה (סעיף 453 (א) לחוק המוצע).

חתימת חוזה חכירה לדורות על ידי אגודת ישוב חקלאי או בעל זכות בנחלה

על פי הוראת סעיף 419 (4) לחוק המוצע כריתת חוזה חכירה לדורות מהווה מימוש זכויות בקרקע המחייב בהיטל השבחה.

יחד עם זאת עריכת הסכם חכירה לדורות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין מי שזכאי להתקשר כחוכר לדורות ומחזיק כדין בקרקע לא יחויב בהיטל השבחה על פי סעיף 419 (4) (י"א).

לפיכך, אגודת הישוב החקלאי או חבר בה המחזיק בקרקע כבר רשות ומתקשר עם ממ"י בחוזה חכירה לדורות לא יראו כריתת הסכם זה כמימוש זכויות כהגדרתו בחוק החדש לעניין חבות בהיטל השבחה.

מימוש זכויות בניה שהיו קיימות בעת הקצאת קרקע לא יחויבו בהיטל השבחה

על פי הבהרות שקיבלנו במהלך הדיונים בועדה המשותפת, לא יחול היטל השבחה על מימוש זכויות תכנוניות שהיו קיימות בעת הקצאת הקרקע לראשונה אף אם מימושה יעשה לאחר יום תחילה החוק המוצע – 1.1.2013.

לעומת זאת, זכויות תכנונית אשר נוספו לקרקע לאחר ההקצאה ולא היו חייבות עד כה בהיטל השבחה במעמד בר רשות, יחויבו בהיטל השבחה עם מימושם לאחר יום תחילת החוק. שינוי זה קריטי במרבית המושבים בהם מוחזקות זכויות בחלקת המגורים במעמד בר רשות אשר אינם חייבים בהיטל השבחה לפי החוק הישן ולפיכך יש לשקול לממש את זכויות בניה אלו עד כניסת החוק לתוקף – 1.1.2013.

הוראות ותקופת מעבר

הוראות החוק המוצע ביחס להיטל השבחה יחולו על מימוש זכויות בקרקע שתעשה מיום 1.1.2013 אולם חייב בהיטל שהגיש, תוך שנתיים מיום פרסום החוק, בקשה לתשלום היטל לפי בקשה, יהיה רשאי לבקש שיחולו בעניינו הוראות חוק הישן ביחס להיטל השבחה. ככל שתוגש בקשה כזו ייקבע ההיטל וישולם לפי הוראות החוק הישן.

עם זאת, נקבע בחוק המוצע כי ככל שנעשה מימוש זכויות בקרקע לפני יום 1.1.2013, יחושב שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם בהתעלם מהוראות הקובעות נטרול רכיב הציפייה בחישוב ההשבחה, ובלבד שתחילתה של התכנית המשביחה תהיה בתוך שבע שנים מיום פרסומו של החוק המוצע.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בת"א.