בפסק דין אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי באר שבע נקבע כי במועד מימוש אופציה להארכת חוזה החכירה לדורות, מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י") אינו רשאי לחייב את החוכר, כתנאי לחתימת חוזה חכירה חדש, להוסיף תניה לפיה, ככל שישתנה ייעודם של המקרקעין המוחכרים, תשיבם החוכרת לממ"י, מבלי להעלות כל טענה ביחס לזכויותיה בהם. חברת הדרי החוף מס' 63 בע"מ נ. רשות פיתוח – ממ"י מקרקעי ישראל (ה"פ 6073/08).

רקע

חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ (להלן: "החברה") הנה בעלת זכויות חכירה בקרקע חקלאית לפי חוזה חכירה שנחתם עם ממ"י לתקופה של 49 שנים, אשר הסתיים ביום 1.5.04, ואפשרות להארכת החוזה לתקופה נוספת של 49 שנה.

משפנתה החברה לממ"י בבקשה לממש את האופציה להארכת חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה, נענתה בשלילה.

לפי תשובת ממ"י ניתן היה לחתום על חוזה חכירה ביחס לחלק מהשטח בלבד נוכח העובדה כי ייעודם של חלקי המקרקעין האחרים שונה למטרת מגורים ברמה מתארית.

מאוחר יותר, נוכח קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1146, לפיה ניתן לחתום על הסכם חכירה בכפוף להתחייבות החוכר להשיב את הקרקע במועד מימוש שינוי יעוד, נאות ממ"י לשקול את הארכת הסכם החכירה, בכפוף לחתימת החברה על תנית השבת הקרקע בשינוי יעוד כאמור.

משהצעה זו לא הייתה מקובלת על חברה פנתה לבית המשפט לקביעת זכותה להארכת חוזה חכירה ללא תנאים.

טענות החברה

החברה טענה באמצעות עו"ד משה ליפקה ועו"ד אתי רחמני-פלוטנו, בין היתר, כי משהיא מחזיקה בקרקע, מעבדת אותה ועושה בה שימוש חקלאי קבוע, בהתאם למוסכם בחוזה החכירה, אין לממ"י סמכות לשנות את החוזה באופן חד צדדי, ולנשל את החברה, אגב כך, מזכות המוקנית לה, ע"פ המוסכם במסגרתו.

כמו כן, טענה החברה, כי חוזה החכירה אינו מקנה לממ"י שיקול דעת שלא להאריך את תקופת החכירה משהתבקש לעשות כן, וכל שינוי יעוד בקרקע אין ולא יכול להיות לו השפעה על זכויות החברה, זאת לאור העובדה כי חוזה החכירה המקורי אינו כולל הוראה, לפיה הקרקע תוחזר לממ"י, במקרה של שינוי יעוד.

טענה נוספת של החברה נסבה על העובדה כי שילמה סכום גבוה מאוד בגין רכישת זכויות בקרקע חקלאית ובכך זכויותיה קרובות לזכויות בעלות. נוסף על כך, במעמד חתימת החוזה המקורי שולמו לממ"י גם דמי חכירה עבור תקופת חכירה נוספת.

טענות ממ"י

ממ"י טען, בין היתר, כי תוקפו של חוזה החכירה שנחתם עם החברה, פקע, ומה שנותר מן הזכויות המוקנות לו במסגרתו, היא אופציה לחדשו, לתקופה של 49 שנים נוספות, אולם, לטענת ממ"י, הדבר יכול להיעשות רק בתנאים הקבועים בסעיף האופציה, שבעת חתימת חוזה ההמשך כלל הוראות המחייבות השבת הקרקע בשינוי יעודה.

עיקרי פסק הדין

סעיף 25 (א) לחוק החוזים העוסק בפרשנות חוזה, כפי שתוקן בשנת 2011, קובע כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

ברי שאין התיקון חל על חוזים שנחתמו טרם כניסתו של תיקון סעיף 25(א) לחוק החוזים לתוקף, כבמקרה דנן, אולם יש בו כדי ללמד על הדרך שבה יש להלך כיום שעה שיוצקים פרשנות לתוכן. לשון חוזה החכירה הנדון ופרשנותו אינם נקיים מספקות וטעונים הם פרשנות.

בחינת אומד דעת הצדדים, כפי שנלמדת מההסכם גופו ומהנסיבות שקדמו לכריתתו מלמדת כי לא סביר היה שהחברה תחתום על חוזה שיאפשר נישולה לעת מימוש אופציית הארכתו ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע.

על רקע הקביעה הנ"ל, קובע בית המשפט, מתבקשת המסקנה כי יש להיעתר לבקשת החברה לאפשר לה להאריך את חוזה החכירה מבלי ליתן לממ"י להוסיף באופן חד צדדי את תנית שינוי הייעוד המבוקשת.

השלכות מעשיות

כפי שציינו לא אחת בחוזרינו, להוראות חוזה החכירה לדורות משקל מכריע בקביעת זכויות החוכרים במקרקעי ישראל והן גוברות על החלטות מועצת מקרקעי ישראל כשהן עומדות בסתירה להן.

לפרטים ולהבהרות נוספים ניתן לפנות למשרדנו בת"א.