בימים אלו מסתיימים הדיונים בוועדה המשותפת לועדת הפנים והגנת הסביבה וועדת הכלכלה של הכנסת בראשות ח"כ אמנון כהן בהצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע - 2010 (להלן: "החוק החדש"). החוק החדש נועד ליישם רפורמה בתחום התכנון והבניה המוסדר כיום בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק הישן"). החוק צפוי להיכנס לתוקף ביום 1.1.2013.

להלן עיקרי השינויים הצפויים בחוק החדש ביחס להוראות היטל השבחה כיום לפי נושאים:

החייב בהיטל השבחה

החוק החדש מרחיב את הגדרת בעל הקרקע ובכך שמחייב בהיטל השבחה גם מי שזכאי להירשם כבעלים ומחזיק כדין בקרקע, כלומר גם בר רשות באגודת ישוב חקלאי.

להלן הגדרת חוכר לדורות בחוק החדש:

"חוכר לדורות "- חוכר לדורות כמשמעותו בחוק המקרקעין וכן מי שזכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כחוכר לדורות, ובלבד שהוא מחזיק כדין בקרקע, ולגבי מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד מקרקעי ישראל, אף מי שמחזיק כדין בקרקע כאמור ושיש לו זכות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה לדורות;

במצב דברים זה, יחול היטל השבחה על בעלי זכויות רבים בקרקע חקלאית לרבות כל אגודות הישובים החקלאיים קיבוצים מושבים וחבריהם אשר מחזיקים בקרקע במעמד של בר רשות מתוקף הסכמים קצרי טווח עם רמ"י.

יודגש, כי סעיף 453(ה) לחוק החדש משאיר בעינו המצב לפיו שינוי יעוד של קרקע חקלאית של אגודת ישוב חקלאי לא תהיה חייבת בהיטל השבחה, ראו להלן בפרק תחולת החוק על מקרקעי ישראל.

השבחה

לפי החוק הישן ההשבחה הנה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וחישובה יערך ליום תחילת תוקף התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.

החוק החדש מפרט את חישוב ההשבחה בדרך שונה וקובע כי ההשבחה בקרקע בשל תכנית משביחה היא ההפרש בין שוויה של הקרקע ביום הקובע לפי המצב התכנוני החדש, ובין שוויה של הקרקע ביום הקובע אילו חל עליה המצב התכנוני הקודם.

יודגש, כי לפי החוק החדש המצב התכנוני הקודם להשבחה יוערך בהתעלם מציפיות לאישור תוכנית משביחה.

כאמור, השבחה בחוק הישן, מוגדרת כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, כל אלו הוגדרו כגורמי ההשבחה. בחוק החדש לגורמי השבחה נוסף גם אישור תשריט חלוקה, דבר שמרחיב את מעגל החייבים בהיטל השבחה.

מועד החבות ומועד התשלום

החוק הישן קבע שני מועדים מכריעים ביחס להיטל השבחה: המועד הקובע להתגבשות חבות בהיטל ההשבחה (עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג) ומועד מימוש, בו על החייב לשלם את ההיטל.

החוק החדש ממזג בין שני המועדים, כך שחבות בהיטל השבחה והמועד בו על בעל הזכויות לשאת בתשלום מתגבשים שניהם במועד מימוש זכויות משביחות (ולא במועד אישור התכנית המשביחה).

לעניין מועד המימוש יצוין כי קביעת המועד לעריכת הסכם להעברת בעלות או מועד לחכירה לדורות בקרקע יחשבו כמועד מימוש.

לעניין זה, לא יראו בהעברת זכויות לפי החוק החדש אחד מאלו: העברת זכויות בהורשה, מכירת זכות בקרקע שהיא הקניית זכות לאפוטרופוס, פירוק שיתוף בקרקע מחמת פירוד בין בני זוג, רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות בקרקע, אשר המחזיק בקרקע בפועל לפני יום כ"ט בסיוון התשמ"א (1 ביולי 1981) היה בעליה כהגדרתו בחוק מס רכוש העברת זכות בקרקע ללא תמורה מאדם לקרובו.

מהבהרות שהתקבלו בדיוני הוועדה המשותפת מסתמן כי אגודות ישובים חקלאיים אשר על פי ההגדרה בחוק החדש נחשבים כחוכרים לדורות לא יחויבו בהיטל השבחה במועד חתימה חוזה החכירה לדורות.

תחולת החוק החדש על מקרקעי ישראל

ביחס למקרקעי ישראל קובע החוק החדש כמו החוק הישן כי על השבחה במקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות לא יחול חיוב בהיטל השבחה.

עם זאת בסעיף 453(ב) לחוק החדש נקבע, כי ככל שמכרה רשות מקרקעי ישראל זכויות בקרקע שהיא קרקע עירונית, כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, על פי הסכם, תעביר לוועדה המקומית שבמרחב התכנון שלה כלולה אותה קרקע 10% מהתקבולים שקיבלה בגין אותה קרקע. לעניין זה" תקבולים" - הסכום שגבתה רשות מקרקעי ישראל בגין מכירת הזכויות בקרקע, בניכוי מס ערך מוסף ובניכוי הוצאות שהוציאה הרשות לצורך מכירת הזכויות. הוראות סעיף זה לא יחולו על חריגים שנקבעו בחוק כגון תקבולים בגין דמי היתר, תקבולים בגין מכירת מחצבים וחומרי חציבה וכו'.

החוק החדש משאיר בעינו ההסדר שנקבע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק הישן, לפיו חוכרים בחכירה לדורות של קרקע חקלאית לא יחויבו בהיטל השבחה ככל שמתקיימים לגביהם שלושה תנאים מצטברים: א) הקרקע הוחכרה לדורות ב) החכירה לדורות הנה לשימוש חקלאי בלבד ג) החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש.

יצוין, כי בימים אלו צפוי להיחתם הסכם מפורט בין המדינה לבין הרשויות המקומיות בין היתר ביחס לחבות המדינה בחלף היטל השבחה עפ"י סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ככל שההסכם ייחתם, יחולו על סעיף 453(ב) לעיל השינויים הבאים:

א. המילים "לפי הסכם" תמחקנה.

ב. במקום "% 10" יבוא "% 12".

ג. הגדרת "תקבולים" תשונה ל "הסכומים אותם קיבלה רשות מקרקעי ישראל בפועל בגין מכירת הזכויות בקרקע, בניכוי מס ערך מוסף".

ד. המילים "ובניכוי הוצאות שהוציאה הרשות לצורך מכירת הזכויות" תמחקנה.

הוראות מעבר לעניין חישוב ההשבחה

החוק החדש קובע כי הוראות הפרק העוסק בהיטל השבחה, יחולו על מימוש זכויות בקרקע שנעשה מיום כניסת החוק החדש לתוקף (להלן: "יום התחילה") ואילך, ואולם, חייב בהיטל השבחה שהגיש, בתוך שנה מיום התחילה, בקשה לתשלום היטל, רשאי לבקש שיחולו בעניינו הוראות החוק הישן ביחס להיטל השבחה.

הוגשה בקשה כאמור, ייקבע ההיטל וישולם לפי הוראות הפרק הדן בהיטל השבחה בחוק הישן.

היבטי היטל השבחה בחוק החדש ביחס לחלטה 1155

בהתאם להחלטה 1155 (אשר מעדכנת את החלטה 979) יתאפשר לבעל זכויות בחלקת מגורים, אשר יבחר להצטרף להסדר, לבצע פעולות תכנוניות שונות החל מהגדלה וניצול של זכויות בניה וכלה בפיצול חלקת מגורים. כאמור לעיל, החל מיום כניסת החוק החדש לתוקף יחול חיוב בהיטל השבחה גם על בר רשות בחלקת המגורים.

יודגש כי במסגרת ההסדר הקבוע בהחלטה 1155 ועפ"י טיוטת הנוהל שפורסמה לאחרונה חוכר אשר יצטרף להסדר יחוייב לחתום על חוזה חכירה לדורות עם רמ"י המעגן את זכויותיו על פי החלטה זו.

עפ"י נוסח החוק החדש חתימת חוזה חכירה לדורות תחויב בהיטל השבחה אולם עפ"י הבהרות שקיבלנו כאמור לעיל יתוקן החוק בהתאם כך שהחבות לא תחול על אגודת ישוב חקלאי ו/או חבריה הנחשבים עפ"י ההגדרות בחוק החדש כחוכרים לדורות.

נוכח העובדה כי מרבית הנחלות באגודות הישובים החקלאיים מוחזקות כיום על ידי ברי רשות אשר אינם חייבים כיום בהיטל השבחה, יש לקדם ככל שניתן אישורן של פעולות תכנוניות לפני כניסת החוק החדש לתוקף, זאת על מנת להימנע מתשלום היטל השבחה בעתיד.

סיכום לעת עתה

מהשינויים המפורטים לעיל ניתן לראות כי החוק החדש צפוי לשנות משמעותית את המצב המשפטי ביחס לנושא היטל השבחה, זאת במיוחד ביחס לנושא היטל השבחה החלים על מחזיקים בקרקע במעמד של בר רשות באגודות הישובים החקלאיים. עם זאת, עדיין מדובר בהצעת חוק שצפויה לעבור מספר משוכות ושינויים בועדות בדיונים בכנסת ובמיוחד בנושא זה.

משרדנו רואה חשיבות עליונה במעורבות בהליך החקיקה, זאת במיוחד מצד הגורמים העלולים להיות מושפעים מהחוק החדש במגזר ההתיישבותי.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.